¿Qué es saneamiento por evicción y en qué caso se da?

Para comprender la figura del saneamiento por evicción u obligación de saneamiento es necesario  definir evicción, hay evicción cuando por sentencia judicial se ha despojado al comprador de la cosa que  compró, en virtud de un derecho que pertenecía a un tercero.

Por ejemplo una persona que poseía la cosa antes de que fuera vendida inicia  un proceso de pertenencia y por medio de sentencia se le reconoce la prescripción adquisitiva de dominio y este despoja al comprador en virtud del derecho reconocido por medio de la providencia judicial.

La evicción puede ser total o parcial como lo expresa el artículo 1894 del código civil:

hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”

Entonces teniendo en cuenta lo anterior el saneamiento por evicción es una obligación que le corresponde al vendedor de una cosa cuando el comprador es despojado o perturbado en todo en parte, es decir, amparar en el dominio y uso de la cosa, pero además el saneamiento por evicción comprende responder por los vicios ocultos de la cosa.

Para que se dé el saneamiento por evicción es necesario que la causa de la evicción  sea anterior a la venta.

La obligación de saneamiento por evicción comprende lo siguiente:

  • La restitución de precio de la cosa vendida.
  • El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.
  • El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido obligado a restituir al vendedor.
  • El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa de la demanda.
  • El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya tomado en poder del comprador.

Con esta acción se busca proteger al comprador de una cosa, para que,  cuando este se vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una sentencia judicial, el comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha perturbación o privación de la cosa y además reclamar por los vicios ocultos de la misma.

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17 Opiniones
  1. humberto tobias cañarte dice:

    Buenas noches. Mi interrogante es. Cabe la accion por eviccion sobre cosas muebles. Como un carro que tiene un clon. Y tiene un proceso judicial. Yo lo compre sin saber este problema. Y hoy ya no lo puedo ni matricular. La pregunta es??? Puedo demandar la eviccion???

    • Roydel dice:

      Buenos días Humberto. La ley no especifica si son bienes muebles o inmuebles, por lo tanto, al no especificar se deduce que son ambas. El saneamiento por evicción es una obligación de garantía por parte del vendedor para que el comprador tenga una posesión pacífica del bien enajenado y esto ocurre cuando el vendedor vende un bien mueble o inmueble ilegal -que esté fuera del comercio como un carro embargado- al comprador y que al comprador le llegue una notifiación judicial que no le permita ser su propietario y aprehesarlo. El saneamiento por vicios redhibitorios (es distinta a la anterior) es una obligación de garantía por parte del vendedor en la cual no te puede vender un bien sin que te de todos los detalles de este, como por ejemplo, que esté defectuoso; sólo que en esta no hay notificación judicial.

      Te recomendaría demandar al vendedor por sanemiento de evicción por su mala fé, ya que, él nunca te manifestó que el bien mueble estaba embargado como garantía de una obligación judicial del anterior propietario y que te llegó la notificación judicial. Claro está, debes tener pruebas para que el caso salga a tu favor.

      Soy estudiante de Derecho.

  2. Jaime dice:

    Muchas gracias lo entendi

  3. luis gonzalez dice:

    Hola acabo de comprar una casa con mi credito infonavit sin pagar nada y mi credito infonavit es de 284,OOO mil y la casa vale 295,000 mil y el asesor vendedor de casas javer me acepta el subsio de 70 mil y ya asi ya no debo nada porque con la ayuda del subsidio el vendedor me explico en un programa de su computadora unios calculos de el precio y con mi credito sumando el subsidio y cuanto debo pagar y en realidad no debo nada y tampoco me esta cobrando nada y este lunes yo y el asesor vendedor de las casas vamos a ir a firmar con el notario aqui en zapopan jalisco mexico para yo firmar las escrituras de mi casa esas escrituras todavia no las firmo asta el lunes pero tengo unas primeras hojas que dice el vendedor osea el asesor se obliga al saneamiento para el caso de eviccion que debo hacer yo??? pues soy un poco sordo pero no se mucho de saneamiento por eviccion solo entiendo que el vendedor debe reparar alguna falla o daño que este en el inmueble en el momento que yo obtenga la casa???? o me equivoco??' tengo 30 años soy muy joven y trabajador

  4. monica harlet castro dice:

    quisiera saber si la copia de una promesa de compraventa es valida pues el que me vendió la casa me amenaza con no devolver la original si no le firmo una carta donde me comprometo a pagar todos los gastos de escrituración que debo hacer

    Gracias

    • Andres dice:

      Si esta autenticada si, si no es un solo papel en ventas de inmuebles

    • Roydel dice:

      Hola Mónica. Tengo entendido que una "promesa de contrato de compraventa" es diferente a un "contrato de compraventa perfeccionado".
      La primera tiene como única obligación (hacer) llevar a cabo la perfección del contrato de compraventa, es decir, realizarlo (es un pre-contrato); no tiene más obligaciones, ni aunque se postule en la promesa del contrato las obligaciones de dar (transmitir el dominio del derecho real del bien y la aprehesión del bien material al comprador), ni las garantías (saneamiento por evicción y saneamiento por vicios redhibitorios), ni las obligaciones no hacer, ni si quiera otras obligaciones de hacer, pues estas obligaciones pertenecen al "contrato de compraventa perfeccionado" y no a la "promesa de contrato de compraventa".
      La segunda tiene como obligaciones generales por parte del vendedor las de dar (transmitir del dominio del derecho real del bien y la aprehesión del bien material al comprador) y las de garantía (saneamiento por evicción y saneamiento por vicios redhibitorios). Por parte del comprador la de dar el el dinero equivalente al bien al comprador. Aunque tanto el comprador como vendedor en este negocio jurídico (y no en la promesa de contrato de compraventa) pueden estipular otras obligaciones aparte de las generales y serán tomadas en cuenta.
      En conclusión si el negocio jurídico se perfeccionó (se usó el título y el modo) y ya tienes tu casa porque la compraste con tu dinero y esa fue tu única obligación general -digo general porque en el contrato y no en la promesa, pudieron estipular otras obligaciones como la que tu debías pagar por los gastos de la escritura- entonces la promesa de compraventa no tiene nada que ver, ya que, no sirve para nada más que un pre-contrato.
      Si fueras más específica te podría colaborar.
      Soy estudiante de Derecho.

  5. monica harlet castro dice:

    quisiera saber si la copia de una promesa de compraventa es valida pues el que me vendió la casa me amenaza con no devolverla si no le firmo una carta donde me comprometo a pagar todos los gastos de escrituración que debo hacer

  6. Maria Luisa dice:

    tengo un contrato de compra venta de una casa ya tengo listo el dinero del finiquito según contrato pero ahora el vendedor quiere estorcionarme con 400,000 pesos extras y si no se los doy no firma las escrituras, dicen los abogados que si me voy a pleito probablemente gane pero dura como 5 años y no gano nada mas que el 10% del total de la operacion y no genera intereses por todos los daños causados a nuestro patrimonio, ya vendi mi casa actual y tendré que ir a rentar mientras consigo el dinero de la extorsion. Pais corrupto leyes que solo benefician a quien las hace que son puros corruptos. Po eso en este país el que no tranza no avanza,

  7. leidy dice:

    En la promesa de compraventa el vendedor que entrega el bien anticipadamente también esta obligado a responder por el saneamiento de la cosa.en dicho caso que presente inconvenientes el bien.

  8. JESSY dice:

    Hola Buen Día, mi consulta es porque yo compre una vivienda y ahora que ya la estoy habitando me doy cuenta que en la losa esta filtrando agua del baño, parece que hay una abertura y quiero saber si puedo hacer uso del saneamiento por eviccion que esta en la escrituta.

    Agradezco por la ayuda que me brinden

  9. alex gonzalez dice:

    Gerencie...me gusta mucho consultar los conceptos a los que ustedes con mucha diligencia les resulta resolver, son muy claros y concretos, en cuanto a los ejemplos ni que decir ojala a todos los conceptos que corresponden al derecho fuesen acompañado siempre con ejemplos gracias me han sido de mucha ayuda.

  10. Mauricio Barrera dice:

    se les Agradece y admira, sus explicaciones y conocimiento de los temas jurídicos son invaluables para los nosotros los consultantes toda vez que se presentan claros, precisos y sobre todo concretos, sin extenderse en trivialidades o inocuidades innecesarias. mil gracias.

  11. Antonio dice:

    Hola, soy un estudiante de derecho y tengo cierta duda sobre la Evicción. Se que viene tipificada en el Código Civil y mi pregunta es ¿ esta a su vez tipificada en el Código de Comercio? ¿Solo se la nombra y debemos acudir al C.C.? o ¿simplemente se menciona en el código de comercio pero no se regula?

  12. Hector dice:

    Los felicito amigos muy buena y clara las definiciones que publican, son de muchísima utilidad. Saludos

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