¿Quién firma el contrato del administrador de la propiedad horizontal?

Bueno, eso depende de como se contrate con el administrador. Porque el contrato es un acuerdo de voluntades. Y si se hace un contrato de servicios pero se le exige al administrador un horario, la subordinaciòn y que preste su servicio de manera personal, es laboral.

De otra manera si se hace un contrato de administración delegada en el cual se exige el cumplimiento de objetivos puntuales y bajo una planeación clara, no creo que haya lugar a entenderse como laboral.

Tendría que verse cual de los dos contratos se ajusta a las necesidades de la co-propiedad.

INFORME DE PONENCIA PARA PRIMER DEBATE AL PROYECTO DE LEY 007 DE 2010 CÁMARA.
SÍNTESIS DEL PROYECTO
El proyecto de ley en curso tiene como objetivo modificar la Ley 675 en los siguientes aspectos:
1. La creación de condiciones de convivencia pacífica (mediante la implementación de un reglamento de convivencia).
2. Garantías en la participación y otras medidas en la elección de administrador y revisor fiscal.
3. Incorporación de soluciones para el mejoramiento en espacios para personas con limitaciones físicas.
4. Eliminar ambigüedades en materia de seguros.
5. Delimitar los beneficios de exoneración en el pago de impuestos de orden nacional que regulan a la propiedad horizontal.
6. Señalar la potestad de la asamblea en el nombramiento del administrador como un derecho constitucional.
7. Demandar del Estado la creación de un Sistema Único de Información de Propiedad Horizontal que deberá ser alimentado por todos los entes territoriales.
TRÁMITE DEL PROYECTO
Publicado en la Gaceta del Congreso número 449 de 2010.
ESTRUCTURA DEL PROYECTO
El proyecto de ley consta de 33 artículos:
Artículo 1°.
OBJETO Explica la pretensión general del proyecto en la búsqueda de ¿garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad¿.
Artículo 2º.
Agrega dentro de los principios orientadores, el uso, protección y conservación de los monumentos de orden nacional o distrital y la activa participación de los copropietarios para alcanzar la coherencia, y eficacia en la aplicación del criterio de complementariedad entre lo comunitario y lo público.
Artículo 3º.
Agrega nuevas definiciones como ¿Reglamento Interno de Convivencia¿ y ¿Limitado Físico¿.
Artículo 4º.
Otorga la potestad al Notario Público de no autorizar la escritura de propiedad horizontal si encuentra discrepancias entre lo contenido en las mismas y los documentos requeridos para este fin.
Artículo 5º.
Divide dentro de las posibles inscripciones para personería jurídica de la copropiedad, los términos ¿total o parcial¿ para las escrituras de extinción de dominio.
Artículo 6º.
Establece la obligatoriedad para los edificios o conjuntos en Propiedad Horizontal de constituir pólizas de seguros para proteger la copropiedad, contra los riesgos de incendio y terremoto, mediante avalúo de reconstrucción. También establece el reconocimiento de esa póliza en la constitución de pólizas individuales de predio por parte del propietario.
Artículo 7º.
Establece la obligatoriedad para propietarios y residentes de cada predio que componga la Propiedad Horizontal, de registrar sus datos ante el Administrador.
Artículo 8º.
Establece la mayoría simple en las Asambleas, para la decisión de construir zonas o eliminar barreras que permitan atender las necesidades de población con limitaciones físicas.
Artículo 9º.
Establece la posibilidad de asignación temporal de parqueaderos, mediante sorteo en asamblea general.
Artículo 10.
Agrega la posibilidad de pena o indemnización por parte del Constructor, cuando los bienes comunes no coincidan con los del proyecto original. De igual forma, pretende garantizar que esos bienes cumplan las normas en área y tipo de seguridad y en el caso de canchas deportivas, las normas que regule cada deporte.
Artículo 11.
Genera la obligatoriedad en el establecimiento del reglamento de convivencia, normas, contribución por copropietario, y los procedimientos de modificación.
Artículo 12.
Agrega un parágrafo en el artículo 32 (OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA) orientado a que el propietario inicial de la copropiedad deberá disponer cuartos de acopio para residuos sólidos y cuartos de reciclaje.
Artículo 13.
Adiciona dos parágrafos al artículo 33 (NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS) que pretenden:
No desvirtuar el carácter de persona jurídica sin ánimo de lucro de la organización de la copropiedad, en caso del destino de bienes que generen renta para sufragar expensas comunes.
Permitir a la Asamblea, el aprobar la cesión o arrendamiento de ¿áreas comunes no esenciales¿ para desarrollar actividades propias de su objeto social.
Artículo 14.
Modifica el artículo 37 (INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES) en el sentido de porcentaje de participación de los copropietarios en las decisiones:
Para las de carácter económico o patrimonial, se tendrá en cuenta el porcentaje de coeficiente de propiedad. Para las demás el voto será nominal. Como parágrafo agrega que se conservará siempre aun cuando un copropietario tenga más del 51%.
Artículo 15.
Adiciona al artículo 38 (NATURALEZA Y FUNCIONES), a la Asamblea como el órgano máximo de dirección; también la función de definir los honorarios del Administrador y Revisor Fiscal de acuerdo al presupuesto de la vigencia. Igualmente, aprobar el reglamento de convivencia y propender por la capacitación de copropietarios del reglamento de PH.
Artículo 16.
Agrega la opción de correo electrónico como medio válido para el envío de comunicaciones.
Artículo 17.
Adiciona como obligatorio el carácter de copropietario al Presidente quien firma las actas de decisiones de la Asamblea y especifica que en caso de requerir revisión, se debe generar un documento por separado.
Artículo 18.
Confirma la naturaleza del Administrador en elección en la Asamblea General de Propietarios y aclara que la Administración como tal, podrá estar a cargo de una persona natural o jurídica, en este último caso, la representación legal de la copropiedad estará a cargo del representante legal de la persona jurídica cuya idoneidad corresponderá a la contenida en el reglamento que expida la Cámara de Propiedad Horizontal.
Artículo 19.
Adiciona en este caso, una función al Administrador similar a la pretendida en el artículo 15 de este proyecto a la Asamblea, orientada a ¿Propender a la capacitación de los miembros del Consejo de Administración y demás copropietarios en lo relacionado con el reglamento de propiedad horizontal y demás normas vigentes sobre el tema¿.
Artículo 20. Establece como obligatorio que los edificios o conjuntos de uso residencial de más de 30 unidades privadas, exceptuando parqueaderos y depósitos, deberán contar con Revisor Fiscal.
Artículo 21.
Amplía el espectro de conflictos posibles de ocasión al término de ¿convivencia en edificios y conjuntos de todo uso¿.
Así mismo, establece que los miembros del Comité de convivencia ¿serán personas reconocidas dentro de la comunidad como ciudadanos pacíficos y cumplidores de la ley¿.
También establece que el Estado dará un tratamiento especial a los conflictos de PH en los mecanismos alternativos de solución de conflictos que provee la ley y, así mismo, ¿establecerá los medios e instrumentos para atender la capacitación pertinente a las personas que ejerzan esta actividad para incluir en el reglamento de convivencia¿.
Artículo 22.
Agrega una definición de conflictos específica para los de Propiedad Horizontal. Y que las actuaciones del comité de convivencia respecto estos conflictos se desarrollarán de acuerdo a unos artículos adicionales siguientes.
Artículo 23.
Adiciona un artículo (58B) para procedimiento en actuaciones del comité de convivencia en términos: 15 días (a partir del momento de la presentación de la solicitud por parte del Administrador o de Consejo de Administración) para determinar su competencia y una vez definida, 20 días calendario, a fin de intentar que las partes concilien.
Artículo 24.
Adiciona un artículo (58C) para establecer los términos de citación a audiencias de conciliación.
Artículo 25.
Adiciona un artículo (58D) para establecer la forma o desarrollo de las audiencias conciliatorias.
Artículo 26.
Adiciona un artículo (58E) para definir los ¿Conflictos de convivencia¿ y también confirma la consideración al elegir los miembros de dicho comité como ¿personas ecuánimes, de sanas costumbres y altos valores morales y en lo posible tengan capacitación como conciliadores en equidad de conformidad con lo establecido en las Leyes 23 de 1991 y 446 de 1998¿ y que ¿el Estado institucionalizará educación gratuita en esta materia¿.
Artículo 27.
Adiciona un artículo (58F) para establecer la obligatoriedad de que existan actas de cada actuación de las partes y del comité.
Artículo 28.
Adiciona un artículo (58G) para establecer que deberá existir un archivo de solicitudes, actas, etc., cuya custodia estará a cargo del Consejo de Administración.
Artículo 29.
Establece como adicional para el artículo 59 (CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS) que estas sanciones puedan ser las definidas por la ley o por el reglamento de convivencia cuya mención de creación hace este proyecto.
Artículo 30.
Establece que las sanciones serán impuestas por la Asamblea General mediante la aprobación del Reglamento Interno de Convivencia, en el cual se incluirá un capítulo especial de sanciones, las cuales debe hacer cumplir el Consejo de administración.
Artículo 31.
Adiciona un artículo (62A) para facultar al Presidente de la República a establecer el organismo que ejercerá inspección, vigilancia y control o agregar las funciones a otra entidad.
Artículo 32.
Adiciona un artículo (62B) establece las funciones que tendría quien ejerciera la vigilancia y control.
Artículo 33. Vigencia y derogatoria.

COMENTARIOS DEL PONENTE
Consideraciones preliminares
La presente iniciativa pretende modificar la Ley 675 de 2001, que reglamentó la propiedad horizontal en Colombia, consideramos que la mencionada ley está en mora de ser modificada estructuralmente; sin embargo, encontramos algunas imprecisiones que hacen del proyecto una reforma innecesaria e inconveniente por dos razones, principalmente; la primera las modificaciones no son sustanciales al objeto de la ley, razón por la cual es más expedito reglamentar la norma a través de un decreto en esos aspectos que tramitar una reforma a la disposición, otras reformas obedecen a materias ya reguladas por otras normas, a su vez la iniciativa introduce obligaciones económicas al Estado que no están soportadas en estudios financieros, por cuanto obliga a crear un nuevo organismo en materia de vigilancia y control de las copropiedades cuando en la actualidad existen organismos con estas funciones.
El proyecto de ley no representa un avance significativo en la legislación de la propiedad horizontal en Colombia, puesto que las modificaciones que se plantean no son de fondo; por otro lado, la iniciativa resulta reiterativa frente a materias que son objeto de otras regulaciones normativas, ejemplo de ello el tema del manejo de basuras y recolección de residuos sólidos, la adecuación de zonas comunes para las personas con limitaciones físicas, vigilancia y control, entre otras. En general impone nuevas funciones y obligaciones a los conjuntos y edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal sin tener en cuenta el impacto que pueden causar, si bien la exposición de motivos hace alusión a la inclusión de aportes de organizaciones no es claro en este sentido.
El artículo 1° de la ley de propiedad horizontal establece que su objeto es regular la forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
De lo anterior se puede concluir que además de ser un compendio de normas que regulan una figura jurídica especial, es un estatuto que rige los comportamientos de los copropietarios dentro de cada uno de los conjuntos o edificaciones sometidos a este régimen, lo cual es ratificado en los principios que establece la ley al promover la convivencia pacífica y la solidaridad social.
Ahora bien, si la ley de propiedad horizontal regula la convivencia dentro de las unidades sometidas a este régimen, lo propio hace el Código de Policía en general, el cual en la actualidad se encuentra en trámite en el Congreso de la República, el periodo pasado fue votado positivamente la proposición con la que termina el informe de ponencia del proyecto de ley, ¿por la cual se expide el Código Nacional de Convivenci a Ciudadana y se dictan otras disposiciones¿, razón por la cual considero que es inconveniente tramitar una ley que regula específicamente lo que el Código de Policía reglamenta en general, partiendo de la premisa que es un código preconstitucional que está desactualizado para la realidad social que hoy vive el país.
Adecuación de las zonas comunes a personas con limitaciones físicas
En el artículo 3° y respectivamente en el artículo 8° del proyecto de ley se propone la realización de obras o eliminación de barreras arquitectónicas de las zonas comunes del conjunto residencial para hacerlas accesibles a las personas con limitaciones físicas, frente a la cual consideramos que es importante adecuar los espacios físicos para las personas que presentan algún tipo de discapacidad física, empero ya existe regulación sobre el tema; la Ley 361 de 1997 establece mecanismos de integración social de las personas con limitación en desarrollo de la misma el Decreto 1469 del 30 de abril de 2010 establece:
¿Artículo 62. Aplicación de las normas de accesibilidad al espacio público, a los edificios de uso público y a la vivienda. Los proyectos de urbanización, construcción e intervención y ocupación del espacio público, deben contemplar en su diseño las normas vigentes que garanticen la accesibilidad y desplazamiento de las personas con movilidad reducida, sea esta temporal o permanente, de conformidad con las normas establecidas en la Ley 361 de 1997 o la norma que la adicione, modifique o sustituya y su reglamento¿.
De tal forma que al erogarles esta obligación a los conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal se les impone un gasto económico adicional que deben asumir, cuando el deber está en cabeza de los proyectos de urbanización, construcción e intervención en concordancia con lo establecido por la norma.
Consideramos que la reforma propuesta a la ley de propiedad horizontal está aumentando las obligaciones económicas en cabeza de las unidades residenciales sometidas a este régimen desconociendo que en la actualidad las deudas por expensas comunes son muy altas, por tal motivo se consultó a la Mesa Ciudadana de Propiedad Horizontal, como organización ciudadana que maneja el tema en la ciudad de Bogotá, quienes contestaron que en la actualidad la mayoría de conjuntos residenciales presentan carteras morosas de las expensas comunes en un 40% promedio.
En el artículo 4° del proyecto que adiciona un parágrafo al artículo 5º de la ley vigente en la actualidad, esto se refiere a que el Notario podrá no autorizar el otorgamiento de la escritura pública siempre y cuando encuentre discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el mismo artículo, se considera que esta adición al artículo permite que el Notario pueda realizar una interpretación sobre el procedimiento que ya está formulado dentro de la misma ley y es taxativo, de igual manera el término ¿discordancias¿ es muy ambiguo no hace referencia a qué se puede entender por ello. Ahora bien, esta determinación desconoce lo que sucede frecuentemente en los conjuntos residenciales, para los cuales en ocasiones es muy difícil lograr establecer el quórum necesario para tomar este tipo de decisiones.
Cuartos de manejo de residuos sólidos
En el artículo 12 del proyecto establece que las copropiedades deberán contar con cuartos destinados para la recolección de residuos sólidos y reciclaje, nuevamente este artículo incorpora un parágrafo al artículo 32 de la ley vigente, que no prevé los costos que pueden generar la implementación de estos cuartos y a su vez desconoce las normas sanitarias que regulan estos temas.
El Decreto 798 de 2010, que reglamenta parcialmente la Ley 1083 de 2006, sobre los estándares urbanísticos básicos para el desarrollo de la vivienda, establece en el artículo 3° las definiciones de los estándares urbanísticos que deben cumplir para la planificación, diseño y construcción básicos para el desarrollo de vivienda. De tal manera que este contempla el equipamiento con los que deben contar los nuevos proyectos.
Artículo 3° ¿¿¿.
7. Equipamiento. Áreas, edificaciones e instalaciones de uso público o privado, destinadas a proveer a los ciudadanos de los servicios colectivos de carácter educativo, formativo, cultural, de salud, deportivo, recreativo, religioso y de bienestar social y a prestar apoyo funcional a la administración pública y a los servicios urbanos básicos del municipio.
Por tal razón resulta improcedente imponer nuevamente otra obligación a las copropiedades, y más cuando en la actualidad el Decreto 1713 de 2002 reglamentó la implementación de los Planes para la Gestión Integral de Residuos Sólidos (PGIRS) en todos los entes territoriales, a través de estos se pone en marcha la ejecución de la política pública para el manejo de residuos sólidos.
Naturaleza de la propiedad horizontal
El artículo 13 del proyecto de ley que modifica el artículo 33 de la ley de propiedad horizontal pretende incluir dos parágrafos excepcionales a la naturaleza civil de esta figura jurídica, el primero de ellos está consagrado en la ley actualmente y el segundo hace referencia a la cesión arrendamiento de áreas comunes, materia que ya está regulada por el Decreto 1060 de 2009, el cual se transcribe a continuación:
Artículo 1°. Objeto social de la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Para los efectos de la Ley 675 de 2001, entiéndase que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
En razón de lo anterior resulta inconveniente regular una materia especial de la propiedad horizontal, cuando existe un decreto reglamentario de la ley que ya regula el tema y que permite la utilización de esos bienes comunes a todos los edificios sometidos a propiedad horizontal sin distingos de la destinación.
Mecanismos de solución de conflictos
El artículo 17 del proyecto de ley regula lo relacionado a la solicitud de copias de las asambleas, y a su vez una sanción de tipo policivo cuando se deniegue la entrega, a este respecto hay que establecer dos puntos importantes, el primero es que por razones de unidad de materia no es viable en un proyecto de ley sobre propiedad horizontal establecer causales de sanción de tipo policivo; por otra parte es importante aclarar que la solicitud de copias se encuentra regulada en el código contencioso administrativo con las sanciones pertinentes cuando no se entreguen dentro del término reglamentario.
La Ley 640 del año 2001 regula integralmente los mecanismos alternativos para la resolución de conflictos, por lo tanto, no se considera necesario que sea el comité de convivencia el encargado de resolver los conflictos que surjan entre los habitantes del edificio o conjunto. Entregar está función al comité de convivencia se asimila en sus efectos a la amigable composición por lo que es innecesario redundar en legislación sobre formas para resolver controversias surgidas en la cotidianidad. En este mismo sentido, no tiene por qué el Estado garantizar la capacitación de los miembros de los comités de convivencia por cuanto su margen de acción es muy reducido y en lugar de encargarse de los comités de convivencia se debe es trabajar en la capacitación de conciliadores en equidad y en derecho que benefician a la sociedad colombiana en general. Finalmente, establecer requisitos tan ambiguos como la ecuanimidad y los altos valores morales para nombrar no son criterios objetivos para el nombramiento de los miembros del denominado comité de convivencia.
Funciones al Presidente de la República
El proyecto contempla la inclusión de un nuevo artículo que otorga facultades al Presidente de la República en materia de control y vigilancia que no están descritas dentro del artículo 189 de la Constitución, funciones que por demás pueden estar en cabeza de otras entidades del orden nacional o territorial, como bien lo considera el mismo proyecto.