¿Reconstrucción deterioro o mantenimiento del edificio? Diferencia y efectos sobre las expensas comunes para atender estos gastos

He recibido la siguiente consulta, que plantea una interesante inquietud de ocurrencia poco común, que merece ser compartida:

“Nuestro Conjunto es mixto residencial y comercial y estamos dentro de la ley 675/01.

Nuestro Conjunto tiene de construido 27 años, posee una cubierta de tejas asbesto cemento y tenemos cuatro pisos de apartamentos.

En el 2007 y 2014, debido a las fuertes lluvias con viento incluido y las granizadas, los cuartos pisos se vieron afectados por anegación.

Estamos ad portas de realizar una asamblea extraordinaria para darle solución a este tema, pero como la cuestión es costos, hay copropietarios que nos han dicho que cada apartamento debe aportar su cuota extraordinaria según su coeficiente de copropiedad, pero hay otro grupo de personas que nos dicen que van a proponer que todos los copropietarios de los cuartos pisos paguen el 50% del costo de la obra, y el resto de apartamentos paguen el otro 50%, basados en el artículo 14 de la ley 675 de 2001.

¿Me puede colaborar con esto?”

 

Para abordar el tema, es necesario conocer previamente que el CAPÍTULO IV de la Ley 675 trata De la reconstrucción del edificio o conjunto. El Artículo 13 se refiere a la Reconstrucción obligatoria, cuando haya lugar a una destrucción o deterioro igual o superior al 75%, o cuando la asamblea lo decida, en las condiciones allí establecidas.

El mencionado Artículo 14, que expone el consultante trata de la Reconstrucción parcial del conjunto, y dice expresamente: “Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un conjunto, el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2° del artículo anterior”.

En una primera lectura desprevenida del inciso anterior, podría pensarse que quienes pretenden una carga adicional para los cuartos pisos tienen razón. No obstante, antes de sacar conclusiones y tomar decisiones, es necesario conocer el contexto general de la ley y, al menos, abordar el Capítulo correspondiente en su totalidad.

El inciso segundo ibídem señala:

“Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad”

Es aquí, en donde se requiere que los copropietarios actúen con objetividad, cualidad que algunos suelen perder cuando de dinero se trata, para entender que las cubiertas son bienes comunes esenciales y que les pertenecen a todos, en común y proindiviso de sus coeficientes.  Resulta no menos que egoísta la posición de pretender acomodar una cuota del 50% al último piso, mientras el 50% restante lo distribuyen entre los propietarios de los otros tres pisos y, en un futuro, podría volverse en contra por una posible situación similar que afecte a los demás pisos y no al último; esto sería tanto como aplicar a los primeros pisos el costo de reposición de los cimientos (ante una hipotética destrucción), con lo cual, los pisos intermedios se eximirían tanto de cubiertas, como de cimientos.

Suele ocurrir que  todos somos dueños para exigir mantenimientos y reparaciones que nos garanticen la mejor valorización para vender o arrendar al mejor precio, pero no a la hora de asumir los gastos que estas obras demandan; es necesario actuar con objetividad, sentido de pertenencia y responsabilidad social.

Finalmente, recordemos que el Artículo 15, último de dicho Capítulo, trata sobre los Seguros, tema que seguramente aliviará el valor de las cuotas en general, en razón a que es obligatorio contar con pólizas que cubran los bienes comunes por los riesgos de incendio y terremoto, en los cuales suelen ir anexas las coberturas por los daños objeto de la consulta. Ojalá, se haya tenido la prudencia y responsabilidad para constituir y mantener vigentes dichas pólizas, así como para asumir su costo, acorde al valor de reconstrucción y no estar infra asegurados, pues es en estos casos en donde se muestra su beneficio, al poder presentar las reclamaciones y recibir la indemnización que alivie la carga económica.

Finalmente, es importante no dejar de lado que los riesgos anteriores, así sean fortuitos, se minimizan con los adecuados y oportunos mantenimientos.

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