Inicio » Derecho civil. » (17 / 11 / 2013 )

Responsabilidad cuando hay cesión del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Como primera medida hay que establecer que la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda urbana solo es posible cuando en el contrato se  autoriza para realizarla, la autorización para ceder el contrato de arriendo debe ser enunciada en este, porque de lo contrario se entenderá que el arrendatario tiene prohibido cederlo, de conformidad con lo señalado en el artículo 17 de la ley 820 de 2003.

¿Qué pasa si el arrendatario contraviene la prohibición de ceder el contrato? Si el arrendatario no está facultado para  ceder el contrato e infringe la prohibición el arrendador podrá optar en esta situación por cualquiera de las siguientes circunstancias:

  • El arrendador puede automáticamente dar por terminado el contrato solicitando la entrega del bien inmueble.
  • O puede por otro lado celebrar nuevo contrato con los usuarios reales del bien inmueble.

En caso de suscripción del contrato de arrendamiento con los nuevos arrendatarios el contrato anterior queda sin efectos de conformidad con lo señalado en el inciso segundo del artículo 17 de la mencionada ley, el cual señala lo siguiente:

“En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario”.

Ahora bien estando autorizada en el contrato de arrendamiento la cesión  y siendo esta efectuada por el arrendatario ¿Quién asume la responsabilidad del contrato? La responsabilidad derivada del contrato cedido a partir de que se comunica al arrendador dicha cesión,  recae sobre el cesionario, es decir, que el cumplimiento de las obligaciones le asiste al cesionario quedando el cedente eximido de cualquier responsabilidad.

Al cederse un contrato de arrendamiento este rige para el cesionario y el arrendador con las mismas condiciones establecidas desde el principio en el contrato objeto de la cesión, es decir, que el cesionario tiene las mismas obligaciones y facultades que tenía el antiguo arrendatario, a partir de la cesión las partes del contrato son el arrendador y el cesionario que se convierte en nuevo arrendatario.

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34 Opiniones en “Responsabilidad cuando hay cesión del contrato de arrendamiento de vivienda urbana”
  1. juan campusano dice:

    POR FAVOR SI ME PUDIERAN ALLUDAR , YO ARRIENDO UN DEPARTAMENTO EN IQUIQUE ,HACE 14 AÑOS .Y EL SR, QUE HICE EL CONTRATO ,FALLECIO . ME SUBIERON EL ARRIENDO ,Y AHORA QUIEREN QUE SE LO ENTREGUE, ,PREGUNTA CUANTO ES EL PLAZO QUE DEVEN DARME . PARA ,ENTREGARLO ,. MUCHAS GRACIAS

  2. Kathy dice:

    Estimados Buenas tardes, yo cancelo mes a mes arriendo, si un dia llego en la quincena del mes y le digo a mi arrendatario que deceo terminar el contrato, el tiene que entregar algo de dinero..como el mes de aviso? o el mes cancelado.
    gracias

  3. ABEL PUENTES dice:

    Buenas tardes, en junio de 2011 firme un contrato de arrendamiento local, allí hay una cláusula que dice: "CESIÓN O CAMBIO DE TENENCIA: Estipulan expresamente los contratantes que este contrato de arrendamiento no formará parte integral de ningún establecimiento de comercio y que, por lo tanto; la enajenación del que eventualmente se establezca en el inmueble no sólo no transfiere ningún derecho de arrendamiento al adquiriente, si no que constituye causal de terminación del contrato, toda vez que el arrendatario se obliga expresamente a no ceder, a no subarrendar el inmueble, ni transferir su tenencia. Para efectos legales, esta estipulación equivale a la oposición a que se refiere el numeral 3 del artículo 528 del Código del Comercio, de tal suerte que la responsabilidad del arrendatario no cesará con la enajenación del establecimiento, ni con el aviso de la transferencia, ni aún con la inscripción de la enajenación en el Registro Mercantil". Sobre esto tengo dudas, pues por situaciones personales que se me han presentado tengo que vender el negocio y hay una persona interesada en comprarlo pero no cumple con los requisitos que exigen los arrendadores. Puedo vender el negocio o a qué acuerdo puedo llegar con los arrendadores. Agradezco su pronta respuesta.

    • FERANDANTE dice:

      Abel

      Buenas Tardes

      Usted vender el negocio, otra cosa distinta es la cesión del contrato de arrendamiento que no está autorizada; de todas formas al vender el negocio, y comunicarlo al arrendador de acuerdo con la clausula: "... constituye causal de terminación del contrato ..."

      Termine el contrato de arrendamiento pero se activará en su contra la clausula penal,

      o tambien, analice sus opciones en cuanto que usted eventualmente podría subarrendar al comprador del negocio hasta el 50 % del local sin que el arrendador se pueda oponer; esto es, vende el negocio pero usted le arrienda el 50% del local, solo que usted continúa como arrendatario ante el arrendador

  4. BLANCA MORALES dice:

    Buenas tardes, hace 3 años arrendé un local para una panadería, el arrendatario me avisó que vendió el negocio y que el comprador está interesado en el local, ante esta situación qué debo hacer? Puede hacer el arrendatario la venta del negocio sin consultarnos, al respecto hay alguna cláusula que impida estas eventualidades y de otro lado, si llegare a firmar un nuevo contrato puedo incrementar el valor del arriendo al nuevo arrendador? Gracias por su respuesta.

    • FERANDANTE dice:

      BLANCA

      Buenas Noches

      Debe tener en cuenta dos cosas:

      Una es el arrendamiento del local como tal, y otra, el establecimiento de comercio que va a funcionar en el local; en ese entendido, la relación como arrendatario del local es una, y como propietario del negocio, es otra.

      Asi las cosas, el arrendatario, como propietario del negocio, puede hacer con él, lo que ha bien tenga sin tener que consultarlo con el arrendador, y a consecuecia de la venta, podrá ceder el contrato de arrendamiento para que el arrendador tenga como nuevo inquilino al nuevo propietario del negocio, lo cual operará dependiendo el texto del contrato y la conveniecia del arrendador -en ese orden-.

      En la practica, el arrendador pude optar por continuar el contrato en las mismas condiciones, o terminarlo y firmar uno nuevo sin que nada impida el reajuste del canon, bajo el criterio de la no regulación estatal de los canones comerciales, pero si deberá tener en cuenta los Artículos 515 a 524 del C. de Co.

  5. Julio dice:

    Buen día,

    recientemente compré un predio comercial sobre el cual rige una relación comercial con un tercero. En el contrato comercial figuran el anterior propietario (a quien le compre) y el actual arrendatario (con quien deseo continuar la relación comercial). ¿Es necesaria una cesión del contrato dado el hecho que se cuenta con un nuevo propietario o basta con redactar uno nuevo? ¿Qué tipo de procedimiento debo seguir para hacer la cesión del contrato, esto es, qué datos o precisiones debe contener la cesión para que no se presenten inconvenientes?

    • FERANDANTE dice:

      Julio

      Buenas Noches

      Intratandose de contratos de arrendamiento, la cesión del contrato surte el efecto de cambio y enteramiento de la relación contractual, esto es, el arrendador anterior le comunica al arrendatario que a partir de tal fecha existirá un nuevo arrendador el señor xxxx con quien se entederá en lo sucesivo, sin que las condiciones contractuales tengan ninguna otra variación.

      Es un proceso muy sencillo, a renglon seguido en el contrato y su copia se coloca la referencia CESION DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR, lo importante es indicar la fecha de la cesión la fecha a partir de la cual surte efectos, el nombre, identificación y dirección del nuevo arrendador, la indicación de donde o como se continuaran con los pagos y la firma de arrendador cedente, arrendatario, y arrendador cesionario

      • Julio dice:

        Tras su respuesta me surgen otras preguntas: ¿La cesión del contrato implica la aceptación de las mismas cláusulas y condiciones presentes en el contrato cedido? Y si en mi caso, por ejemplo, se modifican ciertas cláusulas (periodo del contrato, no-renovación automática y el canon de arrendamiento), ¿qué debo hacer? ¿Dejo por manifiesto que la cesión es la relación comercial sobre la cosa arrendada y no de las cláusulas y condiciones que rigen sobre la relación contractual anterior?

        • FERANDANTE dice:

          Julio.

          1.
          Cesión, tal cual se indicó, implica solo cambio de arrendador, o arrendatario segun el caso y no cambio de condiciones

          2.
          Si le estan cambiando alguna clausula, es un nuevo contrato y no una cesión, por más que se trate de aparentarla.

          3.
          No señor.
          La cesión opera como se ha indicado y no se puede de una partes del contrato si pero de otras no.

  6. luis carlos dice:

    buenas tardes, una pregunta es: firme un contrato casa y local por seis meses llevo dos y estoy al día, sin embargo no tengo como pagar el proximo, el negocio que tengo en el local se fue a pique y en solo dos meses. El contrato esta con clausulas y todo sin embargo verbalmente nos aseguro que no habria problema si no nos iba bien nos podiamos ir, que lo intentaramos... ahora le decimos que no podemos pagar y piensa hacernos pagar multa...
    que debo hacer gracias...

    • FERANDANTE dice:

      luis

      buenas tardes

      El clausulado del contrato prima sobre cualquier acuerdo verbal;
      sin embargo revise las areas para establecer el real valor del canon:

      51% vivienda se rige por vivienda urbana
      51% local se rige por código de comercio
      50 y 50 se rige por vivienda urbana

  7. Alejandro dice:

    Tengo un contrato de arrendamiento que vence el proximo 30 de diciembre, ya arrendataria ya me notificó que no está interesada en prorrogarlo y que lo entregará en diciembre, ahora me dice que lo va a entregar el 30 de noviembre y que si es posible que un compañero de oficina se pase a vivir allá, que igual ella responde. Para permitir que ella saque el trasteo me toca expedirle un paz y salvo. Que pasa si acepto y se llega el mes de enero y el compañero no me quiere entregar el inmueble, que pasa si no paga... no hay nada firmado con él

    • FERANDANTE dice:

      Alejandro

      Antes que todo,
      es ABSOLUTAMENTE ILEGAL condicionar el trasteo ya de arrendatario o propietario, a cualquier circunstancia, esa conducta raya entre la extorsión y el constreñimiento ilegal.

      Aclarado lo anterior,
      por tranquilidad de todos no es recomendable esa clase de trasposiciones, es mejor que negocien la terminación y entrega para el 30 NOV, todos ceden = todos ganan, pero esa vueltica no es sana

  8. Erika dice:

    Buen día. Me gustaría saber si en el contrato de arrendamiento dice que se puede ceder por común acuerdo entre las partes, pero en la inmobiliaria me dijeron que no se podía ceder, hay algo que se pueda hacer? Quedo pendiente de su amable colaboración.

    • FERANDANTE dice:

      Erika

      Buen día

      No es que la inmobiliaria "diga" que no se puede ceder, sino que no no está de acuerdo, y en ese entendido el contrato dice "comun acuerdo".

      No hay nada que pueda hacer

  9. rosario dice:

    mi pregunta es sobre un conrato comercial que despues de haber vendido el negocio entraron otros duenos del negocio y salieron los anteriores pero no se hizo cambio de contraton porque la inmobiliaria no acepto por no estar vencida a fecha del mismo, pero, los ccmpradors pagaron puntul hasta 10 anos pero vendieron el negocio y estos nvos duenos despues de pagar 5 aos incumplieron. mi pregunta es como puede terminar legalmene de este contato los primeros que firmaron dicho cntrato.

  10. Hilda Henao dice:

    mi pregunta es: tengo un contrato con una casa de arrendamientos por 1 año, èsta me ha sido pedida por la misma casa de arrendamientos Santa fè, antes del año, queria saber si debo pagar el mes de arrendamiento aun sabiendo que ellos incumplieron en la contrataciòn y si siendo un incumplimiento por parte de ellos no me deben indemnizar por el perjucio.

  11. LORAINE dice:

    hola buenos días tengo una pregunta y me preocupa cuando uno firma un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria y después por cosas personales no se quiere tomar el inmueble en arriendo pero ya esta firmado y autenticado el contrato que se debe hacer o que puedo hacer estoy re preocupada por esto gracias

    • FERANDANTE dice:

      Loraine

      Buenas Noches

      Entratandose de adultos las decisiones contractuales son para cumplirse; en el evento que indica, deberá someterse a los albures del incumplimiento, esto es pago de la clausula penal y dependiendo del texto del contrato hasta quiza el pago del contrato completo

  12. LORAINE dice:

    Hola buenos dias tengo una inquietud y me preocupa en caso de que se firme un contrato de arriendo con una inmobiliaria y después no se quiere tomar el inmueble por cosas personales que se debe hacer???? o que opciones tengo.

  13. Rubiela dice:

    Pregunta Rubiela. Si me deben dos meses de arrendamiento puedo pedir la restitucion del inmueble de manera inmediata o con cuanto tiempo de anticipación. El contrato se vence el 12 de diciembre proximo. Gracias por su orientación.

    • FERANDANTE dice:

      Rubiela

      Primero procede la terminación del contrato por incumplimiento en el pago de la renta, y seguidamente la solicitud de restitución como consecuencia del incumplimiento. Ambas operan simultaneamente de manera inmediata

  14. Yadira Avila dice:

    Buenos Días. Agradezco me colaboren con una inquietud. por razones de trabajo avisamos al arrendador con un mes de anticipación de forma verbal que se haría entrega del apartamento.llegada la fecha se entrego el apartamento y el arrendador no reviso el apartamento de inmediato.luego de 5 días nos contacto para decirnos que teníamos que pagarle 2 vidrios que están rotos, destaparle un sifón que esta tapado y lavarle las cortinas. Estamos en la obligación de pagar estos arreglos y cabria algún problema legal? aun cuando el apartamento tiene problemas de humedad y el agua se devuelve por el sifón del baño, siendo ella conocedora de esta situación y que no están estipulados en el contrato? gracias..

  15. Ana Maria dice:

    Hola, Buena tarde.

    Si en un contrato de arrendamiento firman y se compromenten dos personas que figuran como arrendador y Codeudor, pero el primero desea ceder dicho lugar legal. Es necesario realizar nuevamente un estudio completo de los dos nuevas personas, teniendo en cuenta que el que figurá como codeudor continuará siendo el mismo y los costos de esté trámite recaerían sobre la persona saliente?

    • FERANDANTE dice:

      Ana Maria

      Entendemos que no es "arrendador y codeudor", sino ARRENDATARIO Y CODEUDOR, para el efecto de su inquietud, asi debe ser porque nace una nueva relación principal.

  16. Catalina dice:

    Buenos días, existe alguna regulación a la cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendador? por ejemplo teniendo en cuenta que el arrendador es una inmobiliaria y el dueño del bien quiere ser el arrendador.

    • ferandante dice:

      Catalina

      Buenos Días

      No.
      En su caso, el propietario puede solicitar, a las buenas se le ceda directamente el contrato de arrendamiento, o a las malas, terminar el contrato de consignación del inmueble

  17. Edward dice:

    Buenos días, tengo una consulta, si no se puede entregar el inmueble a la fecha de terminación del contrato, sino unos días después, cuanto debo cancelar o la inmobiliaria como me debe liquidar?, tengo que pagar alguna penalidad? Agradezco su opinión y orientaciones.

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