Seguridad o diseño ¿Qué predomina?

Consulta

“Recientemente adquirí una casa en un conjunto residencial, conformado por muy pocas unidades privadas. Todas las casas incluyen un deck o balcón de uso exclusivo, que se cataloga como bien común y, por consiguiente, está sometido a la normatividad interna de la copropiedad, además de hacer parte de las fachadas, por lo cual, no me enteré de que existe un reglamento que regula aspectos que limitan la colocación de objetos, así como de rejas o barandas de protección.  Cuando compré, no conocía esa normatividad y, ahora estoy afectado, puesto que tengo hijos pequeños, que no han podido acceder al balcón, en razón a que no se ha instalado la baranda. Cuando manifesté a la administración mi intención de hacerlo, me suministró el diseño aprobado por asamblea, el cual, además de no ser funcional, resulta supremamente oneroso. Digo que no es funcional, debido a que la estructura contempla espacios muy amplios o divisiones, por los que perfectamente caben los niños, con el riesgo que ello implica para su integridad. ¿Puedo invocar el derecho a la protección de la vida, para que me sea permitido colocar otro tipo de reja o baranda? Le informo que hasta la fecha no se ha instalado ninguna baranda en las demás casas. ¿Estoy obligado a ceñirme a este diseño, aun cuando no sea funcional en mi caso? ¿Qué otra acción puedo tomar?”

Concepto

De conformidad con el inciso tercero, del artículo 37 de la Ley 675, las decisiones de la Asamblea son de obligatorio cumplimiento, si han sido tomadas dentro de las normas legales y reglamentarias, de modo que, en principio, estaría obligado a dar cumplimiento, en especial si no se impugnó esta decisión, lo cual presumo puesto que corresponde a hechos remotos.

No obstante, en el caso particular de las barandas, considero pertinente transcribir el parágrafo del artículo 44 del Reglamento de Propiedad Horizontal de su conjunto, el cual recibí anexo:

"La modificación o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, podrá ser decidida por la Asamblea de Copropietarios y posteriormente se deberá someter a la aprobación de la autoridad competente". En este caso, la Asamblea aprobó el diseño y por ser un accesorio no estructural, no requiere aprobación de ninguna autoridad. Los decks son áreas comunes de uso exclusivo, de modo que el costo corresponde a cada copropietario. En principio, no se está afectando el derecho de los niños, por cuanto no se prohibió instalar la baranda que les garantice su seguridad; solo se está pidiendo cumplir con el diseño aprobado, puesto que la uniformidad hace parte del entorno que afecta a residentes y visitantes y no puede corresponder a gustos particulares, a fin de garantizar que no se deteriore la estética de la copropiedad, ni su valorización. Sin embargo, es válido su argumento si el diseño genérico no cumple con su objeto, al resultar vulnerable para los niños, por lo que predomina el derecho de éstos.

Como solución alterna, la opción es buscar otro diseño uniforme, funcional y menos costoso, que no afecte tan significativamente a los propietarios. Mientras esto se decide y dada la necesidad prioritaria, con el fin de garantizar la seguridad de los niños, se puede permitir que se coloque otro mecanismo de protección en forma provisional, con el compromiso de ajustarse a lo aprobado, en un plazo determinado, mientras se formaliza la aprobación del nuevo modelo que resulte de utilidad general.

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2 Opiniones
  1. Rodrigo J dice:

    Apoyo las opiniones del Sr. Chavez y el Sr. Marín.
    Cabe destacar que si ninguna vivienda ha instalado la baranda establecida en el reglamento, es posible que por acuerdo en Asamblea se apruebe un nuevo diseño de baranda, que sea mas funcional y menos costosa. Esa sería una labor que Ud. podría adelantar con sus vecinos y haga el ejercicio de "vender" la idea para que se apruebe por Asamblea el nuevo diseño que beneficie a todos.
    Si lo anterior no es posible, Ud. puede recurrir al Consejo y/o a la Asamblea General para que siguiendo lo que ya está establecido en el reglamento de propiedad horizontal, Ud. pueda hacer un trabajo adicional que sin afectar el aspecto del conjunto. le brinde la seguridad que necesitan sus niños.
    Respecto al costo de la baranda, lo único que Ud. puede hacer es conseguir un contratista que le ofrezca la mejor oferta económica. Si bien el reglamento obliga a un diseño y quizás a unas determinadas especificaciones, nadie puede obligarle a contratar con una determinada persona o a un determinado costo.
    Sin querer ser rudo en la respuesta, debemos tener en cuenta que cada propietario debe estar en condiciones económicas de cubrir las obligaciones del lugar donde adquirió su vivienda, por lo que el argumento del costo le sugiero no utilizarlo. propiedadh@proycinco.com

  2. Anibal Marín Castaño dice:

    Buenas tardes, cordial saludo.
    En este caso concreto en el cual debe ceñirse al diseño aprobado por la Asamblea, le recomiendo una vez colocada la baranda, utilizar una malla protectora de naylon, generalmente de color blanco traslúcido que se nota muy poco y que no afea la presentación exterior de la misma. Lógicamente deberá darle a conocer a la administración su proyecto y presentar la muestra de la malla a fin de concertar su utilización sin incurrir en arbitrariedades respecto al reglamento de PH y la misma Ley 675. Si el administrador así lo considera, es posible que esta decisión deba pasar por el Concejo de Administración para su aprobación, en ese caso es recomendable consultar la fecha de reunión en la cual se vaya a tratar el asunto y asistir para presentarles los argumentos necesarios para obtener la aprobación para instalarla, de seguro entenderán las razones y llegaran a un acuerdo satisfactorio para todos.

    Saludos.

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