Inicio » Derecho comercial. » (27 / 01 / 2011 )

Si la ley de arrendamiento de vivienda se aplicara más de un arrendador estaría en problemas

Si lo contemplado por la ley de arrendamiento de vivienda urbana se aplicara, más de un arrendador tendría serios problemas para cumplirla, principalmente en lo que tiene que ver con el valor del canon mensual.

En primer lugar, la ley 820 de 2003 establece que el precio mensual del arrendamiento no puede exceder del 1% valor comercial del inmueble. Esto no supone ningún inconveniente si no fuera porque el valor comercial para efecto de fijar el 1%, está limitado por la misma ley.

Es así como el artículo 18  de la ley 820 de 2003 establece que el valor comercial del inmueble sobre el cual se ha de calcular el valor máximo del 1%, no puede exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente del inmueble.

Son muchos los bienes inmuebles cuyo valor comercial está muy por encima de dos veces su avalúo catastral, y no obstante el precio del arriendo se fija con base a ese valor comercial excedido según la ley.

Adicional a esto, el artículo 20 de la misma ley sólo autoriza un incremento del valor del arrendamiento en un porcentaje igual al incremento  del IPC del año anterior, norma que muy pocos cumplen.

Por ejemplo, el IPC del 2009 fue de un 2% según el Dane, lo que significa que el valor de los arrendamientos sólo se puede incrementar en un 2%, que para muchos es irrisorio, por lo que la gran mayoría decide incrementar el valor del arriendo en porcentajes muy superiores.

Si se hiciera una revisión exhaustiva de los cobros e incrementos del valor del arrendamiento de vivienda, con seguridad se encontraría que la gran mayoría de arrendadores no están cumpliendo con la ley…

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384 Opiniones en “Si la ley de arrendamiento de vivienda se aplicara más de un arrendador estaría en problemas”
  1. Juan carlos dice:

    Buenas tardes mi pregunta es: vivo en las casas de la empresa donde trabajaba, hace ya 15 años me hicieron un contrato de arrendamiento el 1 de octubre de 1999 pagando un arriendo de $ 10.000.
    El 12 de enero de 2010 nos cambio y nos hicieron contrato de arrendamiento de vivienda urbana no teniendo en cuenta la secuencia del formato del primer contrato añadiendo el pago de medio salario minimo si hubiera incumplimiento de algunas de las partes,este contrato tiene solo la firma del gerente de ese tiempo mas yo no lo firme.
    En mayo 2 de 2013 hicieron otro cambio y esta vez fue un contrato de comodato dande en una de sus clausulas dice que si el comodatario incumple cualquier obligacion debe pagar al comodante $ 500.000.
    El pasado 18 de enero me pasaron la carta de despido y el 15 de abril de 2014 me pasaron una carta solicitando la restitucion del bien y ese mismo dia que me pasaron la carta me dieron la copia del contato de comodato sin saber de esa clausula y ellos no me habian dado copia de este contrato aunque yo lo hubiese solicitado mas de una vez porque no lo habian entregado a ningun trabajador; pero resulta que la empresa me saca enfermo del tunel del carpo y ademas herniado y tuve que demandar.
    No he podido conseguir trabajo porque en las empresas me realizan las pruebas medicas y salgo herniado. Me afilie al sisben y me logre operar hace un mes y tengo que no hacer esfuerzo fisico por 3 meses ya que me operaron de 2 hernias porque me detectaron 2, como no estoy laborando soy cabeza de familia tengo 2 hijos menores de edad no les he desocupado hasta que me solucionaran algo pero el 16 de octubre de 2014 perdi en primera instancia de una se presento la apelacion y se fue a segunda instancia; ese dia el abogado de la empresa me dijo que me evitara problemas y que me sacaran con policia y que les desocupara lo mas pronto posible.
    Quiero dejar claro que he pagado el arriendo cumplidamente y desde mayo de 2014 les he pagado el arriendo por el banco agrario y por correo les envio el titulo.
    Que debo hacer no les he desocupado porque no tengo trabajo para pagar un arriendo sino hace rato lo hubiera hecho, que me aconsejan de antemano le agradezco por su respuesta.

    • FERANDANTE dice:

      Juan
      Buenas Noches

      Son las tipicas maniobras económicas de algunas empresas amparadas en beneficios tributarios; fijese un Contrato de Arrendamiento de 1999 que hoy día le hubiera dado alguna prerrogativa toda vez que se estaba pagando por habitar el inmueble, se convirtió en un contrato de comodato, el cual es gratuito, usted no paga por habitar el inmueble.

      En ese orden, usted está perdiendo el tiempo y la plata, toda vez que terminado el Contrato de Comodato, usted debe devolver el bien sin que exista opció alguna para retenerlo, de tal forma que no tiene ningun sentido el que esté "consignando el arriendo" a través del BAC porqueno existe el contrato de arrendamiento.

      Si usted no devuelve voluntariamente el inmueble, usted está ocupando indebidamente el inmueble y será forzado a través de una Orden Judicial a devolverlo aun con el uso de la fuerza, sin que importe que no tenga trabajo, pero eso si, vaya a ver como le va a hacer para que el BAC le reintegre los dineros que consigna, que muy seguramente la Empresa no está cobrando porque no existe razón alguna para que lo haga.

      Le sugerimos seguir las instrucciones de su Apoderado en la reclamación laboral que adelanta y suspenda las consignaciones.

  2. manuel dice:

    Buenas tardes.
    me puede brindar informacion sobre:
    vivi mas o menos una año en la casa de un familiar sin ningun tipo de contrato escrito, solo verbal, le informe a ella que desocuparia el inmueble mas omenos con 15 dias de anterioridad. el arriendo se me cumplia los 15 de cada mes pero solo pude desocupar el 21, 6 dias despues. yo le pague cancelado los servicios hasta la fecha que me fui. pero casi 20 dias despues que me fui me dise q tambien le debo pagar los dias que me pase despues de arriendo..
    la pregunta es si uno no tiene unos dias habiles para entregar el inmueble.

    gracias

    • FERANDANTE dice:

      manuel

      Buenas tardes.

      Primero
      Existió un contrato, verbal.

      Segundo
      Los periodos de renta se pagan mensuales y no por días [salvo en algunas oportunidades el primer periodo para que los siguientes cuadren del 1 al 30] independientemente que el arrendatario "se vaya" el 5, el 15 o el 30

      Tercero
      Como se pagan mensuales, el arrendatario no tiene derecho a devolución por los días que no habite el inmueble

      Cuarto
      No hay nada gratis.

  3. Eder Heras dice:

    TEngo un apartamento arrendado desde el dosmil ocho, quisiera saber cuales son las causas de ley que puedo alegar para que me lo devuelvan ya que lo quiero vender

  4. Margarita Cadenas dice:

    Buenas Tardes:

    Tengo una casa arrendada con un contrato por seis meses desde el 01 de 2013, desde que se pasaron a la casa nunca han pagado cumplido el arriendo y estan atrasados en un mes siempre y sacan excusas de cualquier tipo yo deseo vender mi inmueble pero necesito la casa desocupada, el contrato se vence hasta enero pero como han incumplido en el pago puedo pedirles antes??? ademas guardan una moto en la casa y eso no es permitido pues es una casa de interes social no apta para parqueadero. Que hago si no quieren desocupar. Mil gracias

    • FERANDANTE dice:

      Margarita

      Buenas Noches:

      Debe terminar el contrato por incumplimiento en el pago de la renta, ahora que le "desocupen" inmediatamente es otra historia...
      cite al arrendatario a Conciliación en la Personería, no tiene ningun costo, allí fijaran una fecha para la restitución, si no lo hace, con esa acta solicita al Juez Civil Municipal reparto que proceda a la restitución, aunque es una diligencia rapida y preferente su curso normal es de mas o menos dos meses

  5. Ana dice:

    Buenas tardes,
    si alguien pudira ayudarme ,tengo un inquilino que se le hizo contrato a 3 meses el prmer mes pago cumplido ya lleva 6 que me paga 15 dias despues de la fecha pactada lo llamo y siempre me sale con excusas,la verdad quiero pedirle la restitucion del inmueble pero quiero hacerlo correctamente,ellos si viven llamando que se daño tal cosa y corro a solucinarles para que todo funcione bien, realmente me canse de que me paguen tarde mi gastos no dan espera ,agradezco a la persona que me pueda asesorar en esto .
    mil gracias

    • FERANDANTE dice:

      Ana

      Buenas tardes

      El contrato que usted celebró inicialmente por 3 meses y que ahora van 6, está prorrogado automaticamente a un año; ahora si se pactó que la renta se paga el 5 y usted le recibe normalmente "15 días despues", usted ha purgado la mora entendida como la modificación de la fecha antes pactada, de tal forma que no se sabe cuando es que debe pagar, y hasta tanto no solucione esa situación, no podrá estructurarse la causal de mora en el pago que es la causal de restitución por excelencia.

      Le sugerimos pasarle una comunicación cortés pero firma recordandole que los pagos pactados son X día, de tal forma que de no pagar ese día, usted no le reciba... eso si, debera esperar el mes completo para a através de abogado iniciar el proceso de restituición por mora en el pago de la rente, que por lo demás hoy por hoy, es un proceso muy rapido.-

  6. juan dice:

    buenas tardes mi pregunta es tengo un inquilino que ya completa 3 meses sin pagar el arriendo paso por escrito alas fiadores para que se pongan al tanto de la cituacion y le solicito la sustitución del inmueble y el pago del los canon de arrendamientos tarazados me contesten que pagaran 2 meses y que desocuparan el inmueble 20 días después del pago y que tiene el inquilino derecho a a estos dias o yo tengo derecho a exigirles el pago de los dias ya que no completan el mes completo de arriendo y están trazados con el pago del arriendo gracia

    • FERANDANTE dice:

      Juan

      Buenas Noches

      Cuando el arrendatario incumple el contrato por mora en el pago de la renta, automaticamente pierde cualesquier beneficio que la ley eventualmente le hubiera podido conceder en otra situación.

      Los periodos de renta se causan mensual y no por días; solicite la restitución inmediata, de no proceder deberá iniciar un proceso de restitución que es sumamente rapido y le permite ejercitar medidas de embargo sobre el arrendatario y los garantes

  7. Mauricio Torres dice:

    Buenas tardes, tengo un apartamento eN Bogota arrendado, hacedos meses que el inquilino no paga, dice que mañana, que pasado, yo le envíe una carta a el y uno de los fiadores indicandoles que doy por cancelado el contrato por incumplimiento y le exijo que me entregue de manera inmedita el apartamento, que debo hacer ahora si no mentrega ni me paga el arriendo, tengo contrato de arrendamiento con firmar autenticadas en notaria, tengo dos letras de cambio firmadas por el inquilino, a que entidad debo acudir, gracias por su stención.

    • FERANDANTE dice:

      Mauricio

      Buenas Tardes

      Primero,
      los contratos de arrendamiento no se dan por "cancelados", sino se dan por terminados

      Segundo,
      el unico que puede "exigir" es el juez, de resto, para nosotros es, solicitar

      Tercero,
      cuando termina el contrato de arrendamiento, no se solicita "la entrega" del inmueble, sino la restitución.

      Cuarto,
      es ilegal exigir y obtener letras de cambio o cualquier otra garantía adicional al mismo contrato.

      Asi que como nada parece bien efectuado, vaya consiguiendo un Abogado para que le tramite el proceso de restitución

  8. ligia dice:

    Tengo una casa arrendada el contrato vence el 10 de noviembre 2014 me pagan un canon de $620.000, le pregunto qué porcentaje debo incrementarle para la renovación del contrato.Gracias

    • ligia dice:

      BUENAS TARDES SOLICITO EL FAVOR ME ACLAREN LO SIGUIENTTE
      tengo una casa arrendada el contrato vence el 10 de noviembre 2014 me pagan un canon de $620.000, le pregunto qué porcentaje debo incrementarle para la renovación del contrato.Gracias

  9. Fredy dice:

    Buenas Tardes

    Tengo un contrato de arrendamiento en Bogota que vence el 31 de diciembre de 2014, (desde diciembre de 2012 con una renovacion) hace unos dias recibi notificacion de la inmobiliairia por correo certificado solicitando la entrega.

    Me comunique con la inmobiliaria y me dice que el motivo es por que el dueño va a vender el inmueble, le pregunte si podia desocupar antes y me dice que debo entregarlo el 31 de diciembre de 2014, le informe que me es imposible ya que en el mes de diciembre no estaria en la cuidad.

    Puedo entregar el inmueble a partir de la fecha antes de diciembre, sin tener que pagar multas, que puedo hacer, hasta que dia debo cancelar el arriendo?

    Tengo entendido que la inmobiliaria me debe dar una poliza de cumplimiento por la causa de la finalizacion del contrato (venta del inmueble) como funciona?

    Muchas gracias, por su respuesta.

    • FERANDANTE dice:

      Fredy

      Buenas Tardes

      Es posible entregarlo antes,
      pero al efecto deberá cancelar hasta el mes de diciembre inclusive.

      No señor,
      las garantías en el caso que indica solo operan para la solicitud de restitución de inmueble en caso de venta, siempre que el contrato de arrendamiento mantenga al menos 4 años de continuidad.

      • Fredy dice:

        Primero que todo muchas gracias por su oportuna y acertada respuesta.

        Tengo otra duda, debido a que es imposible realizar la entrega en diciembre y la idea no es pagar un mes adicional, podria solicitar una prorroga corta (3 meses) para realizar la entrega en el mes de febrero o marzo de 2015. Como y cuando debo realizar la solicitud, hasta cuando tengo que pagar el arriendo (hasta la fecha de entrega fisica del inmueble ej 20 de febrero)?

        Es conveniete tratar de llegar a un acuerdo con la inmobiliaria para realizar la entrega del inmueble antes de diciembre de 2014 (ej noviembre 20) sin pagar adicionales, que deberia hacer?

        Muchas gracias.

        • FERANDANTE dice:

          Fredy

          Buenas Tardes

          En principio podría hacerse, pero el negocio de las inmobiliarias es precisamente hacerle más dificil las cosas a los arrendatarios para lucrarse de sus necesidades, no obstante, parta de la base que la inmobiliaria está terminando el contrato para el 31 DIC 2014, de tal forma que no habría forma de efectuar prorroga alguna, pero si usted no cumple con la restitución ese día, se activa en su contra la clausula penal por incumplimiento.

          Ahora,
          podría eventualmente forzar una entrega antes del 31 de diciembre asi tenga que pagar ese mes, pero quiza pudiera concretar la forma a través de Audiencia de Conciliación ante la Personería Municipal que no tiene costo pero está sujeto a programación dentro de los 2 meses siguientes de la solicitud, o pagando ante cualquier Centro de Conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia, en cuyo caso sería inmediata. Solo tenga en cuenta que la inmobiliaria no está obligada a asistir.

          Otra alternativa,
          es que a través de un familiar, un amigo, o un abogado de su confianza y mediante un poder especial, autorice la restitución y entrega del inmueble para el 31 de diciembre.

          Estamos para servir a la comunidad.-

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