Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana al vencimiento del termino inicial o de la prorroga o renovación por decisión unilateral del arrendador

Quizá el mayor dolor de cabeza para Arrendadores y Arrendatarios, lo constituye la terminación del Contrato de Arrendamiento por decisión unilateral de aquellos, para efectivizarse tanto al vencimiento del termino inicial, como  de la prorroga/renovación, toda vez que, por expresa disposición legal contenida en el Numeral 8º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, solamente podrán ser invocadas TAXATIVAMENTE, las siguientes causales y ninguna otra:

  1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
  • Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
  • Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

El arrendador deberá enviar a el Arrendatario a través de servicio postal autorizado, aviso de terminación del contrato con la precisión exacta de la causal invocada, con antelación no menor de tres meses a la fecha de vencimiento del termino inicial, prorroga / renovación acompañado de la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

El no envío del aviso de terminación con la constancia de constitución de la caución en la forma indicada, o la certificación de recepción tardía expedida por la empresa de correos, ocasionará que la pretendida terminación no opere, y el Contrato de Arrendamiento se tenga como prorrogado /renovado por un periodo igual al que corre.

Como se aprecia, es de especial cuidado la forma de constitución de la caución, toda vez que, de no darse cumplimiento a la causal invocada dentro del margen de tiempo establecido legalmente, provocará su activación en favor del arrendatario, a título ya efectiva, de indemnización por una terminación injustificada de la relación contractual.

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26 Opiniones
  1. Jorge Alberto Garcia dice:

    Buenas tardes; Pertenezco a la Fuerza Publica. Por motivos de trabajo fui traslado a otra ciudad y debo terminar el contrato de arrendamiento de bien inmueble que ha sido prorrogado los últimos tres años; la ley dice que debería informar con tres meses ( 90 días) de anticipacion para dar por terminado el contrato; una vez conocida la noticia del traslado de ciudad por necesidades del servicio le informe de la novedad presentada a la inmobiliaria con dos (02) meses diez (10) días de anticipacion; en total setenta (70) días con anticipacion. PREGUNTAS:

    ? Debo pagar la indemnización por motivos de mis traslado y ademas de los gastos que se generan por el cambio de ciudad debo correr con el pago de una indemnización por mora ? ? No es una causal de fuerza mayor el traslado de ciudad que obliga a la terminación de la prorroga del contrato si al momento de suscribir el contrato le había informado a la inmobiliaria de mi actividad laboral supeditada a formar parte de la Fuerza Publica ? Existe Jurisprudencia sobre el caso que les comento ?

  2. Ana Molina dice:

    Buenos dias, nosotros heredamos una casa en Bogota, somos varios hijos, hace más de dos años arrendamos un apartamento con la anotación de que se iba a vender la casa en cualquier momento y ellos debían desocupar cuando este evento sucediera... Tenemos un inquilino incumplido en el pago, pues a veces llega a completar hasta tres meses sin pagar, y fuimos al Centro de conciliación dos veces, en agosto de 2015 pero el inquilino no se presentó. En diciembre de 2015 él firmó el requermiento de ir al Centro de Conciliación y tampoco se presentó. Mejor pagó dos meses de arriendo y siguio en la casa, nosotros le pasamos una carta en enero de 2016 para que desocupara. Tambien en septiembre 3 se le volvió a pasar otra carta que el firmó donde se le dice que ya VENDIMOS LA CASA y se le informó al inquilino que debía desocupar, pues tenemos que entregar el inmueble a los nuevos propietarios, este inquilino lleva dos meses que no paga arriendo. Nosotros sólo queremos que desocupe, qué debemos hacer ahora. Grcias

  3. jessika dice:

    un cordial saludo nesecito ayuda urgente tome en arriendo un bodega, vivo alli hace mas de tres años perimiti al dueño de la casa guardar su carro, le pedi gentilmente que sacara el carro ya que abriria mi local para la venta al publico y el me dice que tengo que desocuparle porque el lo nesecita para su carro yo he cumplido con todo que hago ?¿
    ayudenme ademas los hijos tambien se la pasan diciendome que me vaya de la casa
    que tengo que hacer y que derechos tengo gracias

  4. Julio C dice:

    Muy buenos días,

    tengo un apto arrendado desde el 1 de Agosto de 2014 por períodos de 1 año. El pasado mes de Marzo notifiqué a la Inmobiliaria que se debía solicitar el apartamento, ya que lo utilizaremos para nuestra Vivienda. El día 10 de Julio me informan que el apartamento estaría desocupado y listo para entregar el 15 de Julio y que el arriendo de este mes también sería de solo 15 días. Las preguntas que me surgen y espero puedan darme son: Es esto normal, se puede recibir el apartamento antes de que se cumpla el periodo de arriendo por el cual se pacto (1 año) ? es normal que solo pague 15 días teniendo un contrato que aun no ha vencido? esto me debería haber sido notificado con anticipación, que puedo legalmente reclamar a la inmobiliaria?

    • FERNANDO CALDERON OLAYA dice:

      Buenos Días

      No es normal ninguno de los eventos,
      ya que el contrato es ley para las partes pactandose a determinado tiempo debiendo cumplirse de conformidad al tiempo que, la renta se paga por meses, no por días; pudiere estarse evidenciando que las relaciones inmobiliaria-arrendatario son muy buenas o extremadamente tensas para que se termine de esa forma.

      Reclamele a la inmobiliaria el mes completo de renta.-

  5. alberto martinez dice:

    no es posible tanta triquiñuela al fin de cuentas si uno es propietario tiene menos derechos que los inquilinos la ley ha dejado en desampara al propietario que tenga que llegar hasta el colomo de pagarle al inquilino para que le desocupe su casa que a uno le ha costado tanto sacrificio para tenerla no se por que si a una persona se el cumple el contrato en una fecha y se le comunica que no se le sigue arrendando ,por que tiene el propietario que consignar polisas ,pues si con anterioridad se ha acordado que era por ese periodo y nada mas ,paresiera que el hecho de recordarle al arrendatario que su contrato se vence en tal fecha y que no se le arrienda mas ya el arrendador se siente con derechos para hablar de una prorroga cuando no se habia pactado osea si el contrato dice es hasta tal fecha y nada mas y se le pide entonses de donde sale el tal deerecho a la prorroga y a la indemisacion,y al aviso certificado a que tiene derecho entonses el porpietario'???..A PERMANECER CALLADO.???.

    • Fernando Calderòn Olaya dice:

      Amigo,
      es el costo de los politiqueros que elegimos cada cuatro años por tamal y gaseosa...
      esas son las leyes que aprueban en nuestro nombre, entonces de que nos quejamos?

      • José Ma.. dice:

        Fernando feliz tarde, pero mire que aquí sucede lo contrario, llevo 97 meses en un inmueble, todo al día, el Apto en excelentes condiciones, pero la propietaria le gustó mucho el inquilino y ahora quiere Que le pague 3 meses porque desocupo... este apto donde resido en un 88% lo he pagado sin ser Mio y ahora quiere la señora tan querida que le siga pagando su Apto.

  6. Jorge dice:

    Mi hermana vive en París y tiene una casa alquilada que cumple 3 años el 24 de octubre. Ella no desea alquilarla más y tenerla disponible para cuando ellos vengan. Yo voy a amoblar la casa y me iré a vivir a ella para cuidarla. Me dicen en la inmobiliaria que no se puede demostrar que ellos la ocuparán pues solo vendrán ocasionalmente y que si se acude a la no renovación hay que pagar 6 meses; que la mejor opción es pedir el inmueble uno o dos meses antes del vencimiento y pagar solo 3 meses de indemnización. Es eso cierto? Que me sugieren? Muchas gracias de antemano

    • Fernando Calderòn Olaya dice:

      Sin conocer el contrato de administración inmobiliaria y el contrato de arrendamiento, sería irresponsable darle una opinión vinculante; no obstante, de manera general es el procedimiento correcto para terminar el contrato dentro de las circunstancias que comenta

  7. Tatiana B dice:

    Buenas noches, mi consulta es la siguiente tengo un apartamento en arriendo desde hace siete años mi deseo es pedirlo. Como es el procedimiento o que tipo de documento debo hacer para solicitarlo el arriendo se renueva en diciembre.

    Gracias

  8. Edwin dice:

    buen día y muchas gracias por sus aclaraciones.

    soy arrendatario de un apartamento desde el 1 de marzo de 2012, el contrato ha tenido prorroga automática cada año, el día 26 de febrero del presente recibí una carta por parte del arrendador especificando que el inmueble se va a vender por tanto solicita que lo desocupe y me dice que acogiéndose a la norma de ley me da 3 meses de plazo para que me vaya.
    siempre he sido muy puntal y correcto con mis obligaciones respecto a este contrato.

    mi pregunta es: debo ser indemnizado? como veo q no cumple con los tres meses mínimos de aviso doy por hecho que el contrato se prorrogo?
    de ser asi de igual manera desocupare pero en teoria tengo derecho a la entronización de los tres meses, o vivir tres meses mas en el apto sin pagar el canon? previo acuerdo con el arrendador.

  9. oscar dice:

    Agradeciendo de antemano su colaboraciòn, me gustarìa que por favor me ayudara con mas informaciòn (doctrina-jurisprudencia etc) para el siguiente caso.
    Se contratò el arriendo de un apartamento con fecha del 1 de abril, y se renovò por 3 periodos. Con mas de 3 meses de antelaciòn, el arrendador (inmobiliaria) informa que de manera unilateral no se renovarà el contrato mas veces. De tal suerte, que el siguiente 1 de abril, deberà entregarse el inmueble. Quiere decir lo anterior que: por una parte, no es terminaciòn anticipada pues se espera al vencimiento de los 12 meses; por otra parte es terminaciòn unilateral e injustificada; y 3ro el aviso vino sin ningùn soporte de depòsito. Cuando se consulta con la inmobiliaria dicen que jamas han pagado indemnizaciòn en un caso asì. Que se puede hacer? Reitero los agradecimientos.

  10. tatiana dice:

    Hola buena
    tengo una casa en arriendo hace 5 años. si cumplo con la antelación de los 3 meses para el vencimiento de la prorroga del contrato y hago la caucion por los 6 meses y vendo la casa en poco tiempo ya que tengo un comprador. la caucion de los 6 meses a quien le coresponde

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Hola

      1.
      Debe tener en cuenta que el contrato termina en el ultimo día del ultimo periodo, no antes, luego entonces no se trata de terminación anticipada

      2.
      Si el arrendador cumple con lo indicado, es decir, dentro de los 6 meses siguientes a la terminación del contrato inicia los trabajos de demolición o adecuación, y entrega el inmueble producto de la venta, la caución retorna a él automaticamente, excepto en el caso de vivienda que se extiende la garantía por 1 año.

      Si el arrendador no cumple, automaticamente la caución se hace exigible en favor del arrendatario

      • tatiana dice:

        el contrato inicial fue el 29 de agosto 2010 por 6 meses y se a ido prorrogando asta la fecha. a hora automáticamente quedara asta 29 de agosto 2016 la carta y la caucion la pienso pasar a finales de mayo . Si cumplo con todo esto me sera devuelta la caucion por venderla antes de los 6 meses?
        si el nuevo dueño quiere continuar con los arrendatario deben de hacer un nuevo contrato ? o pueden seguir con el mismo

        • Fernando Calderón Olaya dice:

          Le sugeririamos no jugar al extremo con el tiempo y hacer las diligencias en abril, y si cumple al pie de la letra, la caución le será devuelta.

          Ahora usted podría hacerla más sencilla, hable con los futuros propietarios y cedales el contrato de arrendamiento, en principio el contrato permanece por el periodo que corre y al terminar, ya decidirán entre ellos, si continuan con el mismo o uno nuevo. Esa cesión se le debe comunicar al arrendatario de consuno con el nuevo propietario para que sea valida.

          Si opta por lo segundo, deje claro en la escritura que el inmueble se vende con un contrato de arrendamiento en tales condiciones que es cedido al nuevo propietario.

  11. luz dice:

    Buenos dias.
    mi caso es el siguiente: por medio de una agencia de arrendamientos.
    mi contrato fue establecido por 8 meses a partir del dia 2 del mes de junio del año 2015-
    su terminación sería el dia 2 del mes de febrero del año 2016.

    el dia 10 de diciembre del año 2015 se me notifica por correo certificado que e contrato que tenía vencimiento el dia 2 de octubre de 2016 n sería renovado.

    desde el momento en que entre al apartamento he tenido muchos inconvenientes y el propietario ha hecho algunos arreglos obligándonos a estar en el mientras los realiza
    el apartamento se ha inundado arias veces y yo he tenido que soportar el problema
    le he manifestado a la agencia la inconformidad sobre l inmueble
    el apartamneto a pesar de ser nuevo a prsentado muchos problemas, entre ellos la filtracion de agua desde la parte exterior ,
    pregunto:
    ¡a que tengo derecho si el inmueble fue pedidode forma extemporánea.?
    a que tengo derecho si este inmueble me ha ocasionado tantos perjuicios
    a que tengo derecho si debo entregar el inmueble el dia 2 de febrero de 2016 y la agencia hizo caso omiso de mi inconformidad por este inmueble
    agradezco su colaboración,

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos Días

      Un inmueble en esas condiciones no cumple el objeto del contrato de arrendamiento y por tanto usted debió haber terminado ese contrato desde el mismo mes en que se inició, pero al consentir en permanecer en él, en la practica lo está aceptando como tal.

      Por lo demás, tiene demasiadas expectativas frente a una situación permitida y tolerada por usted, de tal manera, que quiza, aun lo puede dar por terminado por justa causa sin pagar indemnización y muy eventualmente, dependiendo del clausulado al valor de la clausula penal, sin perjuicio que separadamente pudiere reclamar algunos perjuicios que logre probar.-

      • oscar dice:

        Agradeciendo de antemano su colaboraciòn, me gustarìa que por favor me ayudara con mas informaciòn (doctrina-jurisprudencia etc) para el siguiente caso.
        Se contratò el arriendo de un apartamento con fecha del 1 de abril, y se renovò por 3 periodos. Con mas de 3 meses de antelaciòn, el arrendador (inmobiliaria) informa que de manera unilateral no se renovarà el contrato mas veces. De tal suerte, que el siguiente 1 de abril, deberà entregarse el inmueble. Quiere decir lo anterior que: por una parte, no es terminaciòn anticipada pues se espera al vencimiento de los 12 meses; por otra parte es terminaciòn unilateral e injustificada; y 3ro el aviso vino sin ningùn soporte de depòsito. Cuando se consulta con la inmobiliaria dicen que jamas han pagado indemnizaciòn en un caso asì. Que se puede hacer? Reitero los agradecimientos.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Tardes

      El sentido del blog es de orientación general y a él nos limitaremos, ya el entendido de precisiones especiales se verifica a través de una consulta especializada.

      Con tantos problemasm usted podía haber terminado el contrato unilateralmente por justa causa sin indemnización, pero como se aguantó, asumió que todo estaba bien.

      De acuerdo con su relato,
      el contrato se encuentra prorrogado automaticamente por un periodo igual al periodo que avanza.

  12. Natalia Morales dice:

    Buenas tardes!
    Tengo una inquietud acerca de la solicitud de un inmueble:
    Soy arrendataria desde hace 3 años y 8 meses, a partir del primer año de contrato de arrendamiento he venido realizando prórrogas cada 6 meses (con una primera prórroga de 2 meses desde abril de 2013 hasta junio de 2013) y en esta ocasión se me solicitó entregar el inmueble a la fecha de finalización de la última prórroga (el 31 de diciembre) sin especificar ninguna causa para esta solicitud, en este caso tengo derecho a la indemnización contemplada en la ley? El agente inmobiliario dice que sólo podría acceder a ella si llevara más de 4 años como arrendataria, sin embargo al leer la Ley 820 del 2003 no me queda clara esta condición.
    Muchas gracias!

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches

      1.
      Las prorrogas no pueden ser por menos de 1 año

      2.
      La terminación opera con los tiempos e indemnizaciones que la Ley 820 de 2003 establece.

      3.
      En su caso, el contrato está prorrogado

      4.
      No señora, la inmobiliaria está totalmente equivocada; las indemnzaciones para contratos de 4años o más, son de otro nivel, pero los anteriores tienen unas inmdenizaciones más fuertes

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