Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana con justa causa por el arrendador en cualquier tiempo sin lugar a indemnización

No obstante estar siendo ampliamente tratado en Gerencie.com, sigue siendo frecuente la consulta de nuestros visitantes, los aspectos atinentes a la terminación del contrato de arrendamiento por parte del Arrendador, en particular frente a los hechos que se consideran legalmente como válidos para ser invocados como soporte de esta decisión en cualquier tiempo de ejecución del contrato y con efectos inmediatos.

Estas justas causas que podrá invocar el Arrendador para la terminación unilateral inmediata del Contrato de Arrendamiento, sin que el Arrendatario tenga derecho a la constitución de la caución y/o indemnización prevista en los Numerales 7 y 8 del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, son las previstas TAXATIVAMENTE en los Numerales 1 a 6 del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, que hemos desglosado a efecto de mayor precisión:

  1. La no cancelación de la renta dentro del término estipulado en el contrato;
  2. La no cancelación de los servicios públicos que causen la desconexión o pérdida del servicio;
  3. La no cancelación de las expensas comunes de administración de la copropiedad cuando su pago estuviere a su cargo ;
  4. El subarriendo total o parcial del inmueble;
  5. La cesión del contrato o del goce del inmueble;
  6. El cambio de destinación del inmueble sin expresa autorización del arrendador;
  7. La incursión reiterada en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos;  
  8. La destinación del inmueble para actos delictivos o contravencionales debidamente comprobados ante la autoridad policiva;
  9. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada;
  10. La violación de las normas del reglamento de propiedad horizontal / Manual de Convivencia cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

Esta forma de terminación, produce efectos de manera inmediata, esto es, inmueble deberá ser restituido al Arrendador dentro de un plazo prudencial estimado máximo de 48 horas siguientes a la comunicación del aviso de terminación del contrato, aviso que dicho sea de paso, no requiere de formalidad alguna.

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26 Opiniones
  1. Paulina dice:

    hola, mande un mail el 24 de octubre haciendo oferta de arriendo desde el 1 de diciembre y resulta que hoy 8 de dic. me doy cuenta que no me puedo cambiar hasta el 1 de enero.

    No he firmado el contrato aun, le solicite al dueño cambiar la fecha de arriendo en le contrato, pero el no quiere,

    que pasa si el dueño de la casa no quiere cambiar la fecha de contrato? Que obligaciones tengo por haber hecho una oferta vía mail?

  2. Maria Zuluaga dice:

    Quisiera que me den respuesta a efectos de dar claridad en las condiciones de configuración de la mora por parte del arrendatario. Vivo en un inmueble arrendado y por un retraso de 3 días la arrendadora quiere pedirme la terminación del contrato, eso es posible conforme a la ley? Gracias por su atención y respuesta... me urge.

  3. mercy payares pacini dice:

    el 1 de agosto de 2007 tome en arriendo un apto . La propietaria me envió la carta de terminación de contrato unilateral mente, (por motivos que su familia lo decidía.),con los tres meses de anticipación (en abril de 2016) con copia de la consignación del banco por valor de mes y medio, porque según la ley ,los arriendos de mas de 4 años solo tienen derecho a esa indemnización. en julio de le pedí una prorroga de un mes que se vence el 31-08-2016. me estoy mudando, le dije que cuando me entregaba la indemnización .me contesto que por haber pedido un mes de prorroga había perdido dicha indemnización . quiero saber si es cierto?.
    cordial saludo
    mercy

  4. Lia Roa dice:

    Saludo,
    Ocupamos un inmueble hace casi 7 años pagando mensualmente, normalmente cumplido, ocasionalmente con un atraso de 2 o 3 días, estamos en este momento al dia con la renta y servicios públicos. Nos atrasamos con 3 cuaotas de administración pero hemos hecho un arreglo con la empresa que administradora del edificio. El arrendador nos pidio el inmueble sin darnos plazo,
    1.según la ley podemos tener los 3 meses de plazo?
    2. Adicional a esto el arrendador en su momento nos entregó un inmueble deteriorado, asumimos vivir tal cual nos lo entregó, pero hubo sorpresas desagradables que no se veían, como que se reventaron los tubos y tuvimos que tener a un obrero mas de un mes, el lavadero no funcionó nunca porque inunda al vecino, plaga de comején, goteras y algunas cosas. Se puede reclamar por esto?

  5. Diana Mejia dice:

    Hola buenos días

    Tengo un apartamento arrendado y el arrendador me paga cada dos o tres meses, le pedí el departamento y se enojo que por que el nunca ha dejado de pagarme, pero ami no me sirve que me pague cada dos o tres meses, así que le pedí el departamento y me dijo que tenia que mandarle una carta pidiéndole el departamento y que por ley tenia que esperar tres meses e indemnizarlo. por lo que he leído no tengo que esperar ni indemnizarlo, pero no me quedo muy clara esa parte. quiero tener buenos argumento para poder que me desocupe sin ningún problema y sin indemnizarlo. espero me puedan ayudar.

    Saludis

  6. Luz Angela Martinez Ballesteros dice:

    Cordial saludo.
    Tomé en arriendo una casa y la arrendadora quiere que se la entregue pero no ha expuesto ninguna de las causales que dicta la ley y como no queremos irnos de esta casa, no lo hemos hecho. Hace unos dias tuvimos una audiencia de conciliación donde la abogada que ella contrató usó como argumento el haber hecho mejoras sin el consentimiento de la arrendadora. Es verdad que hemos hecho algunos acondicionamientos pero que pueden perfectamente reversarse. Son los siguientes: 1. Se pintó la fachada que tenía moho y se le cambio de color puesto que no nos gustaba, 2. Se aplicó una capa adicional de cemento del piso del patio porque estaba soltando arena, 3. Se pintaron unas tablas en madera ordinaria y sin pulir de una repisa armada de manera artesanal y ubicada en la alacena, 4. Se hizo un escalón adicional SOBRE LA CALLE ya que el andén era demasiado alto especialmente para los niños pequeños y personas de tercera edad.
    Estas adecuaciones pueden considerarse mejoras y ser usado esto como razón para iniciar un proceso de desalojo ?
    Agradezco de antemano su respuesta que ya ha sido muy útil, acertada y clara en otra ocasiones en que he escrito.

  7. Johana narvaez dice:

    Mi problema es el siguiente...debo irme del apartamento q tome en arriendo por una cirugía de urgencia y x mi salud debo irme x los meses de recuperacion.la senora d la casa no lo acepta,nos amenaza con abogado,con multas y demas...cabe aclarar que siempre fuimos cumplidos en pagos y reglamentos...q debo hacer

  8. Johana narvaez dice:

    Hila ,tengo un apartamento tomado en arriendo x un año,de esa celebtacion continuamos hasta el dia d hoy,el contrato se renueva automaticamente,en este momento tenemos una calamidad ....hay una emergencia de salud en la cual debo irme para donde puedan cuidarme...señora de la casa pife multas y q le paguemos cuatro salarios y nos amenaza con abogado.....cabe aclarar que jamas Incumplíamos,con reglamentos ,con pagos..que puedo hacer
    .

  9. Rosario Garzon dice:

    Tengo unacasa arrendada y hace 4 meses no me pagan el arriendo, tambien deben los servicios pùblicos. que paso debe seguir para que me devuelvan el inmueble. Llevan 3 años y 5 meses con el inmueble.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Promueva a traves de Apoderado, demanda de Restitición de Inmueble Arrendado por mora en el pago de la renta. Es un proceso muy rapido

  10. juana marcedes dice:

    buenas tardes, tengo un contrato de arrendamiento verbal hace un par de días he tenido inconvenientes con el señor arrendatario ya que es una persona grosera y le molesta todo tanto asi que llego al punto de decirme que tenia que desocuparle el apartamento en diez dias, entonces pues es muy dificil en diez dias encontrar donde vivir quisiera saber que puedo hacer en ese caso si le envio alguna carta haciendole saber que yo dispongo de tres meses a partir del momento en que quizo terminar el contrato, como podria hacer ese escrito... gracias

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches

      Esos son inconvenientes que no alcanzan para terminar el contrato;
      si el acoso se intensifica, promueva ante la Inspección de Policía más cerca a su residencia querella por perturbación a la mera tenencia

  11. John Herrera dice:

    Buenas noches. En Julio 2014 se celebró contrato de arrendamiento para habitar un apartamento independiente. El arrendador solicita el inmueble para ampliación. En este mes de Abril 2016 me pasa una carta donde notifica que requiere del inmueble en un plazo no mayor a 3 meses, es decir 12 Julio 2016. Pero se le preguntó al arrendador si encontrábamos otro apartamento o casa para realizar la mudanza antes del mes de Julio y nos dice que tiene que ser el 12 Julio porque si por ejemplo desalojamos en junio sería 1 mes de arriendo sin recibir.

    Mi pregunta es si encontramos otro lugar para vivir antes de Julio, no podemos desalojar sin pagar multa ?

    Quedo atento y gracias

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches
      Estando en Colombia, ese terminación no tiene ningun efecto, el contrato se encuentra prorrogado por un periodo igual al que avanza

  12. yolima lancheros dice:

    Buenas tardes

    tengo un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria desde hace 2 años, desde el comienzo la puerta principal presenta problemas que no abre o no deja pasar los seguros, informe este hecho a la inmobiliaria hace 20 dias y me respondieron que toca esperar que dice el propietario del inmueble, mientras yo tengo que dejar el apartamento a la deriva sin seguros y cuando no abre la puerta llamar al cerrajero, quiero saber si puedo pedir terminación del contrato con justa causa sin tener que pagar la indemnización.

    gracias

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches

      Despues de dos años, ya no es causal para terminar el contrato, toda vez que usted asumió el vivir así; lo que puede hacer es requerir a la inmobiliria para el arreglo dentro de un termino prudencial de 3 días advirtiendole que de no hacerlo, usted la mandará arreglar y descontará de la renta el costo.

      Nada tiene que ver el propietario,
      es la disculpa malintencionada de algunas inmobiliarias de poco pelo, como la suya, para no atender a los arrendatarios

  13. juan prieto dice:

    Buenos días

    Mi pregunta radica en que tengo una arrendataria que me ha estado incumpliendo por hasta 5 días después de la fecha establecida, ademas me hace un exigir de arreglos a una estufa la cual se le entrego en buenas condiciones , me dice que no me va a pagar en arriendo venidero hasta no arreglarle la estufa, mi pregunta es es obligación mía dar arreglos teniendo en cuenta que se le entrego en buenas condiciones, y si puedo dar por terminado el contrato unilateral mente ,tendré que pesarle una carta con 3 meses de anticipación y si debo pagar alguna indemnización por los 3 meses de antelación.

    gracias a su pronta respuesta.

  14. camilo dice:

    Hola, tengo un gran problema. termine el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como arrendador por justa causa. notifico al señor por medio de una carta por correo postal y aun siguiendo al pie de la letra la ley el se No quiere entregarme el inmueble... A que entidad del estado puedo acudir? es necesario que el tramite lo lleve mi apoderado? Yo como persona natural lo puedo hacer?

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Hola

      Tendría que revisarse que tipo de "justa causa" invocó, muy seguramente deberá a través de Abogado iniciar el proceso judicial de restitución de inmueble arrendado

  15. Antonio T dice:

    Buen día, tengo una vivienda arrendada y pretendo finiquitar el contrato en la fecha estipulada inicialmente dado que el inquilino posterga los pagos hasta quince días y se esconde para dar información acerca de los retrasos (técnicamente paga cuando quiere sin dar la cara) y es una situación de mucho desgaste por lo cual no tengo interés alguno en continuar con el, entiendo que es importante generar la carta de terminación para hacer de su conocimiento que no habrá renovación pero me interesa generarla con un buen respaldo, conocerán algún sitio para descarga de un machote y basarme en este?

    Gracias de antemano y saludos

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Buen Día

      Si el inquilino está en mora en el pago de la renta, o efectúa los pagos retardados, está incumpliendo el contrato, y por ende la terminación es automatica e inmediata, muy sencilla de elaborar y no requiere anticipación ni constitución de indemnizaciones

  16. Maria Echavarria dice:

    01 de enero 2016
    buenos días

    soy arrendataria de un inmueble por medio de una agencia de arrendamiento, el contrato se me termina en febrero del 2016 la agencia me llama por teléfono y me dice que tenemos que desocupar el inmueble por que el dueño va a realizar mejoras en el inmueble que nos dan una prorroga de tres meses que tenemos que desocupar en marzo del 2016 el inmueble esta en buenas condiciones generales no tiene nada para arreglarle. llevamos 5 años viviendo en el inmueble muy cumplidos en los pagos servicios públicos,cuidando el inmueble y no tenemos problemas con ningún vecino la prorroga es demasiado corta a que tenemos derecho como arrendatarios.

    muchas gracias

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Buenos Días

      Si el arrendador-inmobiliaria- no terminó el contrato dentro del plazo previo a la terminación de la prorroga que avanza, el contrato se PRORROGO/RENOVO automaticamente por un periodo igual.

      No coma cuento,
      mantenganse firme en cuanto se acoge a la Ley 820 de 2003, y no va a restituir el inmueble porque el contrato se encuentra validamente prorrogado renovado; siga pagando la renta en la forma pactada.

      Ah y uno solo "tiene" que morirse...
      y para nada atienda propietario, emisarios, familiares,... usted solo se entiende POR ESCRITO con la Inmobiliaria que es su arrendador.-

      De presentarsele inconveniente con el arrendador, comuniquese conmigo a costos muy razonables la acompañamos en el seguimiento:

      http://www.gerencie.com/author/fernando-calderon-olaya

      ferandante@gmail.com

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