Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por venta del inmueble

El Literal “c” del Numeral 8º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, determina como una de las cuatro causales especiales para que el Arrendador pueda terminar el Contrato de Arrendamiento de Vivienda urbana:

“…c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa...”

A su vez el Numeral 8º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, dispone:

“…8. El arrendador (*)podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas …, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.

El arrendador (*) acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado…”

Esto es, siendo redundantes:

  1.  El arrendador -NO EL PROPIETARIO-(*) puede de manera especial TERMINAR el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana, cuando el inmueble arrendado hubiese sido vendido.
  2. El arrendador –NO EL PROPIETARIO- (*) debe enviar a el arrendatario por escrito a través de servicio postal autorizado –no es por correo electrónico, ni entregado a la mano-, un Aviso de terminación del Contrato de Arrendamiento, invocando la causal de “venta del inmueble”, con una anticipación no menor de tres meses a la fecha de terminación del contrato, bien sea que esté en el primer periodo de ejecución, o en la 10ª,  la 20ª, o , 30ª prorroga/renovación del Contrato.
  3. El Aviso de terminación del contrato de arrendamiento, invocando la causal de “venta del inmueble”, debe ir acompañado de la constancia de haber constituido a favor del arrendatario de una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal “venta del inmueble”, invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
  4. Si no hay constancia por escrito del aviso, o este se envió sin la constitución de la garantía, o se recibió por el arrendatario  con una antelación inferior a tres meses, o fue enviado por el Propietario (*) , el Contrato de Arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Por ultimo, este mismo procedimiento aplica, cuando el Arrendador-NO EL PROPIETARIO-(*), invoca para la Terminación del Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana, las también causales especiales, previstas en los literales “a” y “b” del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, esto es:

  1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
  2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

 (*):Se exceptúa cuando el arrendador y el propietario, son la misma persona

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25 Opiniones
  1. amparo suarez dice:

    Buenas Tardes:
    tenemos un apto arrendadado desde febrero 01 2016, con vencimiento de un año , pero hemos venido teniendo problemas con los arrendatarios ya que no pagan oportunamente los servicios o la administración y a veces se quedan varios dias en pagar el arriendo para el mayo le pasamos una carta de requerimiento del inmueble debido a la no cancelación oportuna del arriendo y los servicios publicos.
    ellas se enojaron pero no desocuparon el inmueble pero siguieron pagando el arriendo oportuno pero se quedan en los servicios publicos y luego los colocan al dia como el contrato se vence el 31 de nero de 2017 nosotros les vamos a solicitar el inmueble es factible hacer esto y que derechos tienen ellas o nosotros para que nos deviuelvan el inmueble arrendaddo.
    gracias

  2. Maria Echavarria dice:

    buenas noches me pidieron el apartamento donde vivi desde el 27 de febrero del 2011 me pidieron el inmueble el 7 de junio del 2016 i me dijeron que me indemnizarian que tenia que desocupar el 10 de septiembre no pude desocupar en esa fecha desocupe el 14 de octubre con concentimiento de la agencia de arrendamiento y ya medicen q no tengo derecho por q me pase unos dias de la fecha que medieron .

    Me gustaria saber si eso es legal.

    muchas gracias

  3. jaime gonzalez dice:

    hola

    buenas noches.

    mi caso es el siguiente; mi mama fallecio en el agosto del año pasado. y pues en vida mi mama tenia una casa en la cual tenia alquilada una señora. ella antes de fallecer le tenía firmado un contrato de arrendamiento el cual venció el 16 de junio de este año. la señora quería renovar el contrato de arrendamiento que tenia firmado. pero no alcanzamos a firmarlo porque falleció a finales de junio del presente año. la señora vivía con la hija, yerno y dos nieto los cuales quedaron viviendo allí. yo dándoles un mes de convalecencia a la hija por la muerte de la mama no le dije nada acerca de contrato ni de arriendo. pero ahora que ya le dije al ver que paso con el mes y ella no decía nada del arriendo ni de servicios ni nada le hice el reclamo a que acuerdo íbamos a llegar que si firmamos otro contrato o que?. lo cual ella me contesto que no tenia dinero ni para pagarme el arriendo ni servicio. a lo cual yo le conteste que si no me iba a cancelar nada entonces que me desocupara el predio. a lo cual ella contesto que yo le tenia que dar tiempo para desalojarlo que si igual pasaba un mes o dos o tres hasta seis meses yo tenia que darle tiempo. yo me quede anonadado al escuchar su respuesta tan descarada.

    mi pregunta es: tengo que darle el tiempo que ella quiera para que busque para donde irse?

    que puedo hacer. alguien que me pueda colaborar le agradeceria.

  4. Valentina dice:

    Buenos dias

    Sucede que tengo un contrato de arrendamiento desde finales de Agosto del año pasado, pero no puedo seguir costeando el costo de este arriendo y necesito buscar algo mucho mas económico. Mi error fue haber mandado el preaviso de terminación de contrato 2 meses antes y no 3 meses porque en la misma inmobiliaria me dijeron verbalmente que dos meses antes se hacían las diligencias para buscar otro lugar. A pesar de esto lo que me respondieron por medio de una carta es que el contrato ya se había renovado. Es muy triste porque de verdad ya no puedo ni quiero vivir allí.

    Puedo hacer algo? O entonces ya debería pagar una multa por cada uno de los 12 meses del año siguiente.

    Gracias.

    • FERNANDO CALDERON OLAYA dice:

      Buenas Noches

      Bastante complicado,
      porque al estar renovado el contrato y usted terminarlo le pueden aplicar la indemnización, la clausula penal por incumplimiento y cobrarle el resto de lo que queda del contrato; trate de cumplir, alquile "por debajo del contrato" una habitación...

  5. Ana dice:

    Buenas noches yo soy dueña de un predio en santabder los inquilinos sin mi autorización sacaron un seguro de vida que de descuentavdel recibo del gas y no me lo quieren cancelar. Ni devolver el dinero que he pagado necesitó ayuda para esto gracias

  6. Michael Sarmiento dice:

    Buenas tardes Ocupo un apartamento desde 1 marzo de 2016, firma de un contrato por un año y me comunicaron al mes que el apartamento se había vendido y que el nuevo propietario quiere renovar el contrato a través de una inmobiliaria con otras condiciones. En negocio quedo con fecha 31 junio para la firma de escrituras.
    Ya que el contrato se está terminando unilateralmente, nosotros como arrendatarios indicamos que seguimos bajo el contrato que tenemos actualmente firmado si el nuevo propietario no acepta, cuales son mi derechos?
    Ahora bien ,Si me enviaron una carta el 31 de marzo 2016 donde se señala que debo entregar el inmueble a un término de 60 días sin indicar indemnización por parte del arrendador.
    Cuáles son mis derechos al recibir esta carta?
    Gracias

    • FERNANDO CALDERON OLAYA dice:

      Buenas Noches

      Su contrato inicial continua siendo valido independientemente del querer del nuevo propietario; si su arrendador no cedió el contrato al nuevo propietario y a usted no le fue comunicada dicha cesión, su arrendador sigue siendo el mismo y a él deberá cancelarle como lo viene haciendo; si no le recibe, consignele a través del banco Agrario.

      Le dejamos el procedimiento:

      http://www.gerencie.com/el-arrendador-no-me-recibe-el-arriendo-parte-ii.html

      Esa comunicación es ilegal.
      Lo invitamos a leer de nuevo el editorial

  7. Eneida Nieto dice:

    En abril cumplía 6 meses de vivir en una vivienda con un contrato verbal, los propietarios lo están pididenfo para entregar a los nuevos propietarios. El contrato estaba renovado cuanto tiempo deben dar para que me mude o para hacerlo como ellos lo piden deben indenmizarme ?

  8. Myriam forero dice:

    Buenas noches, llevo viviendo en arriendo hace dos años y medio hace 20 días el dueño me informó que vendió el apartamento y que tengo solo 25 días para desocupar por qué los nuevos dueños necesitan urgente el apartamento, que debo hacer, y quería saber si debo pagarle este mes normal de arriendo o no debo pagarle?

    Gracias

  9. Karina dice:

    Ocupo un apartamento desde 1 Julio de 2013 y me comunicaron extraoficialmente que el apartamento había sido vendido y que el nuevo propietario está por decidir si desea ocuparlo o continuar con nosotros. En negocio quedo con fecha 31 de Marzo para la firma de escrituras.
    ¿A que tengo derecho en términos de indemnización?
    ¿La indemnización aplica aún cuando el nuevo propietario desee continuar con nosotros?
    ¿Pierdo el derecho a la indeminzación si acepto las modificaciónes al contrato?
    ¿Cúales son las consecuencias si el propietario decide vender el inmueble urbano y el nuevo propietario quiere continuar con el arrendatario actual?
    ¿Qué modificaciónes se generan al contratato?
    ¿Que el nuevo propietario continue con el contrato puede ser una triquiñuela para que el vendedor no incurra en gastos de indemnización y justo faltando 3 meses para la renovacón se notifique y ahí sí el arrendatario tenga que entregar sin derecho a indemnización?

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      La multicidad de sus inquietudes desbordan la orientación del blog de contenido general y deberan ser absueltas previo el pago de una consulta profesional.

      Sin embargo a manera general:

      1.
      No existen comunicaciones "extraoficiales", las terminaciones se hacen unicamente en la forma que reglamenta la Ley 820 de 2003.

      2.
      La forma de terminar y las indemnizaciones se explican en el editorial

      • Karina dice:

        Agradezco la atención al comentario. Entiendo las apreciaciones y me limito entonces a generar una pregunta.

        La nueva propietaria ya me manifestó estar interesada en continuar conmigo como arrendador pero se deberá iniciar un nuevo contrato de arrendamiento a partir del 1 de Abril de 2016 que obviamente modifica las condiciones, lo cual puedo aceptar si consigo liquidar el anterior contrato conforme a ley.

        Para ésto el actual contrato cuyo vencimiento será el 31 de Junio de 2016 tedrá que ser liquidado por el arrendatario de manera unilateral a 31 de Marzo de 2016. ¿ Debo exigir 6 meses de indemnización amparada en el literal "c" del Numeral 8 aún cuando no voy a hacer entrega del inmueble, sino que inicia un nuevo contrato?

        • Fernando Calderón Olaya dice:

          Esté o no esté interesada la nueva propietaria en permanecer con usted como arrendataria, es indiferente.

          El contrato de arrendamiento es el mismo,
          y se mantiene en principio hasta el 30 de junio de 2016, salvo que el actual arrendador le hubiere manifestado por escrito su terminación acompañada de la constitución de la indemnización a su favor, terminación que igual no es inmediata ni a la fecha de firma de escrituras, sino a la fecha de terminación del contrato, esto es, el 30 JUN 2016

          Ahora si el contrato no es cedido por el actual arrendador en debida forma al "nuevo propietario", usted continua ligada al actual; de hacerse en debida forma, solo cambia a quien debe hacerse el pago de la renta por el mismo valor y dentro de las mismas condiciones pactadas.

          De la misma forma,
          al termino del periodo que avanza, NO SE FIRMA UN NUEVO CONTRATO, porque perdería los privilegios del contrato actual, sino se firma un otro si;
          si el nuevo propietario arrendador se rehusa, entonces permanece el mismo contrato con las mismas condiciones -sin incremento-salvo que el pago se hace al nuevo arrendador propietario.

          Por ultimo,
          si la intención del nuevo propietario arrendador es dar por terminado el contrato, tendra que ajustarse a las disposiciones sobre terminos (a más tardar el 31 de marzo 2016 para ser efectivo el 30 de junio de 2016) y constituir las indemnizaciones de ley, pero no por 6 meses, sino por 3.

          • Karina dice:

            Fernado agradeciendo de antemano la especial atenicón que me ha tenido los últimos días. Lo molesto con lo siguiente. (Cito textualente del blog)

            "......3. El Aviso de terminación del contrato de arrendamiento, invocando la causal de “venta del inmueble”, debe ir acompañado de la constancia de haber constituido a favor del arrendatario de una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal “venta del inmueble”, invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución." ¿En caso de que no se ceda el contrato, debería ese apartado aplicar a mi caso si finalmete hubo venta del inmueble?

            En caso de que se ceda el contrato formalmente y el contrato continué hasta el 30 de Junio del 2016 con el nuevo propietario pero éste me notifique el 30 de Marzo de 2016 (3 meses antes del vencimiento) la teminación del mismo a la fecha de finalización del la prorroga, ¿Hay lugar a indemnización? Con su última anotación quedé confundida porque tenía entendido que si se notificaba 3 meses antes del vencimiento de la prorroga no habia espacio a indemnización.

          • Fernando Calderón Olaya dice:

            Karina

            1.
            asi es, si no hubo cesión del contrato, el arrendador debe proceder de esta forma porque termina por venta del inmueble: 3 meses de anticipación e indemnización equivalente a 6 meses

            2.
            asi es, si hubo cesión del contrato, ya no termina por venta del inmueble, sino por decisión unilateral del arrendador: 3 meses de anticipación e indemnización equivalente a 3 meses

          • Karina dice:

            Fernando he leido muchas cosas al respepcto en los últimos días y sus apuntes han sido fundamentales porque el derecho da espacio a tantas interpretaciones que a buen entendedor pocas palabras no bastan.

            Me ocupa ahora la siguiente inquitud. ¿Si yo no he faltado a los compromisos contactuales, cúales serían las causas que puede invocar mi arrendador para terminar el contratato a la fecha de vencimiento de la prorroga que será el 30 de Junio de 2016 que lo libren de la indemnización ?

          • Karina dice:

            Cito el apartado numeral 8 ".............. para garantizar el cumplimiento de la causal “venta del inmueble”, invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución" ¿Como debo interpretarlo? ¿Podría concluir que solo me haré acreedora de la indemnización si 6 meses después de la restitución del inmueble éste no ha sido vendido? ¿En caso de que en efecto se venda el inmueble no me habrá correspondido ninguna indemnización entonces?

  10. giovana dice:

    Buenas, necesito que me asesore en lo siguiente , compre la casa donde estaba alquilada, el dueño anterior tenia arrendado el estacionamiento de la casa , a unas personas que trabajan mecanica y tenian mas de un año que no le pagaban, ahora yo como nueva propietaria de la vivienda, quiero que desalojen que puedo hacer muchas gracias por la colaboracion prestada.

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Buenas

      Si al anterio propietario "no le pagaban" usted compró un problema.

      Asesorese dee un Abogado especializado en arrendamientos quien estudiados los documentos que tenga le podrá dar la mejor indicación

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