Terminación por el arrendador del contrato de arrendamiento de inmueble destinado a local comercial, por estipulación legal

Siguiendo con lineamientos previamente expuestos, partiremos de la preexistencia de Contrato escrito, al tiempo que extenderemos las consideraciones a continuación expuestas, a los contratos de arrendamientos de Bodegas, Parqueaderos, Oficinas y Consultorios.

Así las cosas, es del caso recalcar una vez más, como en materia comercial se presenta la mínima ingerencia del estado regulador propendiendo porque la economía del libre mercado fije los parámetros de contratación acorde con la bonanza, equilibrio o decadencia de cada sector en particular.

Esta razón previa, nos refiere en materia de locales comerciales, residualmente a la aplicación de las normas generales del Código Civil respecto de obligaciones de arrendador y arrendatario, constitutivas a su vez como causales legales generales para la terminación del contrato de arrendamiento, que como tuvimos oportunidad de enunciar en otro editorial, surgen del incumplimiento de las obligaciones para el ARRENDATARIO, las previstas en los Artículos 1996 [usar el inmueble para lo que fue arrendado]; 1697-1698[ conservación en buen estado asumiendo las reparaciones locativas que derivan del deterioro por uso]; y, 2000 [el pago de la renta], y otras superiores a ambos, previstas en el Artículo 2008 [destrucción del inmueble, extinción del derecho del arrendador, sentencia judicial], causales estas, de invocación automática en cualquier tiempo durante la vigencia del termino inicial, o de las prorrogas o renovaciones.

Ahora bien, a titulo de causales legales especificas, la legislación comercial, aunque no las refiere concretamente a titulo de terminación, las contrae como de no derecho a la renovación del contrato, por lo que, entenderemos que solamente puede ser invocadas a la fecha del vencimiento del termino inicial del contrato, o de sus prorrogas o renovaciones, con el cumplimiento de las formalidades del Artículo 520.

Al efecto, da cuenta el Artículo 518 del C. de Co.:

"...El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

  1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
  2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
  3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. ..."

 Valiendo aclarar que dependiendo de la actividad del arrendatario, se incorporarían de pleno derecho así no se enuncien expresamente, todas aquellas que tengan que ver con las obligaciones, prohibiciones y demás regulaciones de aquella.

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14 Opiniones
  1. Jenny Rodriguez dice:

    Buenas Tardes cordial saludo,

    Quisiera comentar mi caso y agradezco la información que me puedan brindar para solucionarlo, sucede que mi padre arrendo un local en el cual pusieron un establecimiento de comidas rápidas, el local se encuentra arrendado desde febrero del año pasado (2015) es decir ya casi se va a cumplir año y medio de arriendo, sucede que la señora a la cual se le tiene arrendado es muy incumplida para pagar y prácticamente todos los meses debemos llamarla durante el trascurso del mes para que pague, inclusive el mes pasado pago casi 20 días después de la fecha de pago pactada inicialmente, por tal motivo hemos decidido dar por finalizado el contrato, se lo hicimos saber de forma verbal pero la señora dice que no piensa entregar el local, como podríamos hacer nosotros para que nos desocupe ya que nos está afectando.

    Enviarle una carta por correo certificado es válido para tener un soporte y además si es posible hacer esto?.... con cuando tiempo de anticipación deberíamos hacerlo? Y con que normas nos podemos guiar o que leyes se podrían indicar en la carta de no renovación

    Muchas gracias por su colaboración

    • Nicolas Restrepo Correa dice:

      Buenos días.

      Si dentro del contrato de arrendamiento, se estipulo que por el retraso en el pago del canon era una causal de terminación, se puede realizar el mismo, esto es realizar la terminación del contrato por su incumplimiento. si desea alguna asesoría adicional, puede comunicarse al celular 3137368359 o al correo abogadosnls@gmail.com

  2. Jenny Rodriguez dice:

    Buenas Tardes,
    Quisiera comentar mi caso y agradezco la información que me puedan brindar para solucionarlo, sucede que mi padre arrendo un local en el cual pusieron un establecimiento de comidas rápidas, el local se encuentra arrendado desde febrero del año pasado (2015) es decir ya casi se va a cumplir año y medio de arriendo, sucede que la señora a la cual se le tiene arrendado es muy incumplida para pagar y prácticamente todos los meses debemos llamarla durante el trascurso del mes para que pague, inclusive el mes pasado pago casi 20 días después de la fecha de pago pactada inicialmente, por tal motivo hemos decidido dar por finalizado el contrato, se lo hicimos saber de forma verbal pero la señora dice que no piensa entregar el local, como podríamos hacer nosotros para que nos desocupe ya que nos está afectando.

    Enviarle una carta por correo certificado es válido para tener un soporte y además si es posible hacer esto?.... con cuando tiempo de anticipación deberíamos hacerlo? Y con que articulos nos podemos guiar o que leyes se podrían indicar en la carta de no renovación.

    Muchas gracias por su colaboración

  3. Carolina penuela dice:

    Buenas tardes le escribo con el fin de preguntarle.
    Yo hice una sociedad en septiembre del año2015 con una señora que tenía una heladería en el local desde junio de 2015 así me hice al 50portento de esta desde alli hasta marzo 3 de 2016 tuve sociedad a partir de la fecha poseo el 100 porciento de la heladería desde el mes de mayo he tenido inconvenientes con la arrendadora. En este mes me fue mal económicamente pero le cumplí con su canon de arrendamiento hoy le Di la mitad del arriendo del mes de junio y me recibe la plata y me dice que le debo firmar una carta donde debo entregarle el local el 26 junio .
    Tengo una pregunta ella puede pedirme el local ahora que esta cogiendo fuerza .como entregó el local si todo mi capital esta ahí apenas estoy empezando a recibir ganancias ya que lo que estaba dando era para pagar los gastos servicios canon etc que puedo hacer
    Le agradezco su atención

  4. Norma Giraldo Ocampo dice:

    Buenas tardes:

    Soy co-arrendataria de un local comercial, el contrato se hizo por un año a partir del 1 octubre de 2015 hasta el 31 de octubre de 2016, por valor de $2.500.000.oo el canon de arrendamiento mensual, el local es excelente, bien ubicado, grande y de todo nuestro gusto, pero por un revés económico a nivel familiar el arrendatario debe entregar el local y conseguir uno mas barato o recoger la mercancía por que le es imposible cumplir con este arrendamiento, Se le envió una carta al arrendador exponiendole la situación y del pesar que nos daba tener que entregar el local. y así se le hizo sabe al arrendador solicitandole encarecidamente que reciba el inmueble, sin que sea aplicada la CLAUSULA PENAL, esto lo hago para evitar problemas graves, que por incumplimiento de las obligaciones generadas en este local, me conviertan en un deudor y a titulo de pena. la multa es el equivalente a 3 meses de arrendamiento. El señor respondió que le daba pesar pero que no podía hacer nada
    Estamos desesperados...

    • Fernando Calderòn Olaya dice:

      Buenas Tardes

      Desafortunadamente asi son las cosas.
      No es obligación para el arrendador aceptar los terminos del arrendatario.

      Mire,
      Lo mejor que le podemos sugerir es teniendo en cuenta que en la practica quedan 4 meses de renta casi iguales a la clausula penal, hagan el esfuerzo y permanezcan hasta el termino del periodo. Eso si, desde ya avisenle al arrendador que no renovaran ni prorrogaran el contrato

  5. Ricardo Iglesias carbonell dice:

    Buenos días y cordial saludos.
    mi señora madre tiene arrendado un local comercial y el arrendatario lleva en el 10 años,en los cuales ha venido pagando puntual puntualmente los cánones de arrendamiento hace 3 años se le pasó la carta determinación del contrato de arrendamiento con 6 meses de anticipación y posteriormente se lean pasado nueva carta en donde sele ratifica la terminación del contrato haciendo caso omiso y no da indicios de querer entregar el local, en la carta que se le envío le comunicábamos que necesitábamos el local para colocar en el un negocio sustancialmente distinto en el que hay funciona. El nos manifiesta que tengo que esperar que el encuentre un local comercial o de lo contrario no podrá salir de ahí y que al salir debo pagarle una indemnización por el tiempo que él lleva en el local....

    ¿ Es cierto que debo presentar un proyecto ante el juez para que él me entregué el local comercial y que debo pagarle una indemnización ustedes qué me aconsejan?
    Muchas gracias

    • Fernando Calderòn Olaya dice:

      Buenas tardes

      Si se cumplió con la formalidad del desahucio dentro del terminos, condiciones y oportunidades de la Ley Comercial y no se inició el proceso de restitución correspondiente, queda como falta de seriedad, ya que en la practica podría estarse estructurando un nuevo contrato.

      No es cierto lo que le dicen.
      A través de un Abogado especializado, evaluen e inicien cuanto antes el proceso de restitución del inmueble por terminación del contrato

  6. JAIRO dice:

    buen dia, tengo un local en arriendo desde el 1 de mayo de 2015 , el 1 de febrero del 2016 el propietario me solicita por escrito la restitucuion del inmueble, por que lo va a ceder a otra persona. el local lo tengo en sub arriendo. quiero saber si estoy obligado a restituirlo en la fecha que el dice. a la fecha estoy al dia y nunca he fallado con los canones. agradezco su atencion.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buen día

      Con la escasa información que nos proporciona sería irresponsable darle una opinión vinculante, pues necesitariamos conocer el clausulado del contrato fisico suyo como el de subarriendo, asi como la solicitud de restitución.

      No obtante,
      en principio, el contrato vence el 30 de abril de 2016 y al estar en el primer año de ejecución el contrato, la solicitud de terminación pudiera ser eventualmente valida

  7. Nayla dice:

    buenas tardes tengo unas dudas que les agradecerian me resolvieran ya que veo su buen manejo del tema de arriendo de inmueble.. bno el caso es el siguiente
    en un local comercial el señor lleva arrendado ya por 17 años, el dueño del local pues desea ya que se lo desocupe el contrato acabo en diciembre 2015 pero el arrendatario alega esto de la norma que no puede pedir que le desocupe por el tiempo que lleva ahi y que ademas paga los canonces, el inconveniente son unos arreglos por humedad que necesita el arrendador hacer, pero el arrendatario insiste en hacerlos el y seguir ahi y descontar de los canoces? que argumento legal se puede proponer para que desocupe el local ya se hizo el aviso el año pasado con meses de anicipacion y aun nada.. agradezco sus opiniones de ante mano

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Buenas tardes

      La terminación de Contratos de Arrendamiento de Inmuebles destinados a actividades comerciales, en caso cumplimiento continuo y permanente del Arrendatario son de las más delicados de efectuar en razón precisamente del doble objetivo social que lleva implicito: la estabilidad de empresa y la continuidad de relaciones laborales.

      El tema de la humedad, bien lo puede asumir el arrendatario con cargo a la renta si el arrendador lo autoriza, y en caso que no, de todas formas lo puede hacer y a posteriori cruzarlo.

      En este orden de ideas, UNICAMENTE EL PROPIETARIO quiza podría invocar la causal 2 del Artículo 518 del C. de Co., la cual deberá no solo ser muy bien detallada, sino cursar el desahucio dentro de los terminos especiales del codigo de comercio y lo más delicado: cumplir con lo allí indicado, valiendo la precisión que no podrá arrendarlo el inmueble para ninguna actividad comercial o de vivienda

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Buenas Noches

      Depende el tiempo que lleve el arrendatario en el inmueble.

      Codigo de Comercio

      Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

      1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

      2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

      3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

      Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

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