Inicio » Propiedad horizontal. » (27 / 04 / 2011 )

Término para impugnar una decisión de la asamblea en propiedad horizontal

En el régimen de propiedad horizontal, las decisiones que sean tomadas por la asamblea general de propietarios pueden ser impugnadas y la ley contempla un término temporal de dos meses para ello.

La ley 675 en su artículo 49 contempla la impugnación de las decisiones tomadas por la asamblea y se refiere en los siguientes términos:

Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

Parágrafo. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

Las decisiones de la asamblea se pueden impugnar dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta en la que consta la decisión a impugnar. Esto significa que los dos meses no necesariamente se cuentan desde la fecha en que se celebró la asamblea, sino desde la fecha en que se comunica o publica el acta respectiva, lo cual no se hace sino hasta que el acta ha sido aprobada, y el acta no siempre se aprueba en la misma fecha en que se realiza la asamblea.

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72 Opiniones en “Término para impugnar una decisión de la asamblea en propiedad horizontal”
  1. Luz dice:

    Cordial saludo,soy la presidenta y representante legal de una asociación de propietarios,por cambio de servicio de vigilancia de directa a empresa de vigilancia,se molestaron dos o tres asociados porque se llevaba años con los vigilantes y pidieron asamblea extraordinaria, en la convocatoria se les informo que debían estar al día por todo concepto, sin embargo al iniciar la asamblea y empezar a leer las personas que no tenían voto por encontrarse en mora una de esta personas inconformes con la decision de la junta,hizo que la asamblea no teniendo en cuenta los estatutos acordara cuantos meses se debían permitir de mora para poder votar, a mi juicio y mirando los estatutos creo que no se debe hacer, pero la asamblea lo ha permitido en varias ocasiones,pero dentro de mi periodo es la primera vez que pasa y ya llevo 1 año y medio en la presidencia ,agradezco me ayude a aclarar esta situacion.

  2. Luz Mery Pedreros N dice:

    Buenos días, solicito orientación para que se realice y termine la asamblea extraordinaria por el cual el R.Fiscal la cito para cambio de consejeros por las anomalías y vicios presentados en la misma asamblea ordinaria ,el consejo se reunió y venia trabajando como tal y tres personas porque no se eligió a la presidenta que tanto el Administrador y Revisor fiscal querían se cito a extraordinarias,se realizó tres extraordinarias y dos anteriores no cumplieron con el porcentaje para realizar y en la última solo quería el R. Fiscal ordenar y gritar que solo se saque a dos consejeros y dejar a 5 de su grupo y una de ellas no estaba inscrita en la asamblea primera sin tener en cuenta la citación que hizo para la extraordinaria, sacaron a los personajes en mención y quedaron solo tres y una de ellas es la que no se inscribió al inicio de la primera, pero se invalido porque se le xigia que cumpla lo ordenado en la citacion de "eleccion de nuevos miembros" aparece abruptamente el Administrador (como siempre lo hace , a los gritos también) y terminó la asamblea E. con el soporte que la citaria posteriormente, ya van a ser dos mese, no lo ha hecho, están tomando decisiones arbitrarias, el r F. los convoco y nombro de los tres presidenta y secretaria (su grupo para seguir en el cargo) y nos hacen caso omiso de las llmadas de atención hechas , se burlan, hemos ido a la alcaldia, defensoría del pueblo, no se presentan y tampoco hacen nada.
    Solicito muy respetuosamente me orienten en este caso porque la convivencia desde que estos Srs, y los tres consejeros se posesionaron desde el año anterior lo están acabando con la mala convivencia relacionada en el chisme, injurias, calumnias, persecución. A mi casa casi no quieren llegar porque salen de ella y el administrador junto a su grupo los regañan,les prohíben y los gritan, pero no se preocupan de las deudas existentes solo pagamos el 33 %.
    Por favor necesito orientación y ayuda, esto va a terminar muy mal y la paciencia se me esta colmando, a mi parecer existe la extralimitación de funciones, pero no tienen en cuenta la ley 675 del 2001.

    Estaré atenta a sus ayudas
    Cel 3173788221

    • Luz Mery Pedreros N dice:

      aclaro,La reunion realizada por el revisor fiscal fué solo de los 5 y no fue una asamablea extraordinaria y de un comite de convivencia que dice fue elegido en la asamblea y esto tampoco se dió,algunos de ellos no asistieron porque no estaban de acuerdo con el comportamiento asumido.

      Luz Mery Pedreros

  3. Nany dice:

    Vivo en un Conjunto Residencial como propietaria, al que se ha fijado una Cuota por concepto de Pintura en forma global sin tener en cuenta los coeficientes de cada apartamento. De esto hace casi un año pero por desconocimiento solo hasta hace poco me entere que la Ley Y el Reglamento dice que debe ser según el coeficiente. al requerirle al administrador en forma grosera y altanera respondió que impugnara ha sabiendas que ya se venció el termino para el mismo....Que debo hacer por favor una guía en esta situación embarazosa. Gracias

  4. Mayury dice:

    yo quiero saber en mi edificio tenemos locales comerciales pero no tenemos revisor fiscal y la junta esta viciada pidieron una cuota extraordinarioa por apto de un millon de pesos para arreglar los parqueaderos pero yo no sabia que en el edificio habian dos propietarios que tambien estan en la junta y son dueños de dos parqueaderos solo pagaron millon quinientos es justo esto cuando el edificio no cuenta con revisor fiscal por favor ayudemnne a resolver mi problema

    • Javier Mauricio Mancilla dice:

      Mayury: El edificio que usted menciona es de naturaleza Mixta (Residencial-Comercial), esta obligado de conformidad con el articulo 56 de la Ley 675 de 2001 a tener Revisor Fiscal. Respecto del arreglo de los parqueaderos es de aclarar que si son asignados el mantenimiento le corresponde a los usuarios del mismo. En caso contrario le corresponde a toda la copropiedad en proporción al coeficiente de participación que tenga cada inmueble. Antes de establecer una Cuota Extraordinaria debe la asamblea aplicar el Fondo de Imprevistos a ese proyecto.

  5. lina Cardenas dice:

    Estoy obligada a pagar cuota extraordinaria cuando no hay acta de asamblea firmada y aprobada

  6. lina Cardenas dice:

    Estoy obligada a cancelar cuota extraordinaria aprobada en asamblea, pero que aun todavia no hay un acta de asamblea firmada y aprobada.

  7. Armando Sandoval Rodríguez - PROYECTOS ANCORA HABITAT LTDA. dice:

    Se citó por parte de la Revisoría Fiscal a Asamblea Extraordinaria, se cometieron anomalías tales como porderes a arrendatarios lo cual nuestro reglamento no lo contempla, no se tomó listado con firmas de copropietarios, hubo personas ajenas que recibieron poderes. No se publicó el Acta dentro de los veinte días porque uno de los que debía revisar el Acta no la devolvió a tiempo. Se puede impugnar esta Asamblea a pesar de que se firmó por el secretario y la Administración fuera de tiempo?

    • Javier Mauricio Mancilla dice:

      Armando Sandoval, el otorgamiento de un poder por parte de un propietario no puede condicionarse por el reglamento que solo sea otorgado a los mismos propietarios. De conformidad con el parágrafo 1 del Art 8 de la Ley 675/2001 "En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal, podrán vulneras las normas imperativas contenidas en esta ley, y en tal caso, se entenderán no escritas".

      La Asamblea No se impugna, lo que se impugnan son las decisiones tomadas en esa Asamblea. Para lo cual cuentan con dos meses después de haber sido notificada el acta de asamblea a todos los propietarios o publicada en la sede de la admón.

      El firmar el acta extempore no se considera por parte del legislador una causal de nulidad de la Asamblea. Respecto de no tomar listado con firmas de copropietarios, es necesario conocer la redacción del orden del dia para dar una apreciación particular en ese tema.

    • sara margarita dice:

      En mi edificio comenzaran a cambiar el piso de todo el edificio pidiendo cuotas extraordinarias se hizo con la asamblea pero veo prioridad solucionar el problema del ascensor (la asamblea esta al tanto) ya que tiene muchos inconvenientes y puede ser peligroso seguir con este, como podría hacer que en estas obras la prioridad fuera el ascensor pues el peligro nadie lo ve tan importante, este es un edificio de 7 pisos y tiene 24 años de construido y siempre le hicieron un mantenimiento al ascensor muy poco adecuado.

  8. ivan velandia dice:

    buen dia en mi conjunto hay un miembro del consejo que se hace dar contratos para beneficio propio y salen a nombre del esposo se quiere reelegir como miembro del consejo y fuera de eso es arrendataria no es dueña del apartamento, que ´podemos hacer gracias

    • Javier Mauricio Mancilla dice:

      Ivan, Los consejos de administración deben estar integrados propietarios o sus delegados. Usted como copropietario tiene el derecho de inspección, así como también puede comunicar al presidente del Consejo la irregularidad que esta sucediendo. Copia de esa comunicación debe dirigirla a la administración, recuerde que el administrador en calidad de representante legal debe suscribir los contratos y este debe responder hasta por la causa leve, dolo, etc.

      • angela vargas dice:

        Javier Hola, si la la Acta no se Impugna si no las decisiones?? que pasa con las Asambleas Extraordinarias que carecend e legalidad debido a que no fueron realizado como debe ser. Ejm, asamblea Extraordinaria sin el debido proceso de citacion a cada uno de los copropietarios en la direccion ultima asignada,no existe el quorum de acuerdo a la ley, orden del dia con un solo punto que clasifica inform de revisoria fiscal y terminan "suspendindo al consejo de administracion" nombran uno provisional y "suspension del administrado" si se impugna la Acta por errores esas supuestas decisiones se suspenden hasta que se falle?? gracias

  9. Alvaro José Morales dice:

    Compré una casa en un conjunto cerrado bajo el régimen de propiedad horizontal. Los constructores desde el año 2010 no han cumplido con la entrega de los bienes comunes (acueducto, piscina, cancha, citofonía, etc.) Ante quien me debo quejar? Qué sanciones les pueden aplicar? Alguna autoridad puede obligarlos a que hagan la entrega o a que paguen una indemnización por el incumplimiento?

  10. Monica R. dice:

    Hola, soy propietaria de un apto, desde el 2006 me lo entregaron a paz y salvo con toda la administración del edificio, yo he seguido pagando la administración puntal. pero ahora me dicen que el edificio tiene una deuda vieja con los empleados de la portería y otras cosas mas que se deben. el administrador a impuesto una cuota extraordinaria de $1 millón de pesos por propietarios es legal esto?. o es obligación que yo tenga que pagar las deudas que el edificio tenia anteriormente? por favor si es así, decirme cual es el articulo o numero de ley que me obliga a pagar esta deuda. y cuantas veces en el ano se puede pedir cuota extraordinaria ya se este año se han dado 2. muchas gracias por su ayuda.

  11. Milena dice:

    Buen día, dentro de la asamblea es valido el voto de una persona que tiene un coeficiende del 51%, así este 51% ya se haya secuestrado para remate por falta de pago de impuestos y administración, me podrías indicar si hay alguna ley que pueda presentar en la asamblea ya que estas persona pretender tomar todas las decisiones por su porcentaje de coeficiente así prácticamente los apartamentos que representan su porcentaje ya no son de ellos sino de alguna entidad que los secuestro para remate. En algunas partes he leído que si no cumplen con sus obligaciones de administración tiene voz pero no voto es verdad, y que podemos hacer los demás propietarios.

  12. Luz Aida Posada dice:

    Buenas tardes. No soy propietaria del apartamento donde vivo pero en diciembre no tuve donde parquear el vehículo y utilice los parqueaderos de visitantes razón por la cual me cobraron $50.000 por noche de utilización. Les dije que era un valor muy alto por parqueadero y la administradora me dijo que era una multa y estaba aprobada pro la asamblea. Estos valores tan exagerados son validos por la ley para ser cobrados aunque sean aprobados por la asamblea. Por favor quien conozca del tema y me pueda colaborar le agradecería comunicarse conmigo. Cordial saludo.

    • Juan Carlos Aguirre Giraldo dice:

      Al ser Arrendatario y cancelas los valores de administración adquieres derechos y responsabilidades Es Legal Si esta aprobado por el 70% de los propietarios,por otra parte la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), indico que aquellos conjuntos que cobren el parqueadero de visitantes deben tramitar el Registro Único Tributario y tiene que “solicitar la Resolución que autoriza la numeración de la facturación, facturar cada uno de los servicios prestados discriminando el IVA y presentar declaraciones tributarias (Iva y Renta)”.Si te estan cobrando estos valores dte deben entregar una FACTURA , sino estan evadiendo y asi lo deben estar haciendo con otras cosas, lo mejor es llegar a un acuerdo , con la administración y ver los estatutos que aprobaron este documento , sean consecuentes con lo que esto conlleva si no es asi puedes denunciarlos, también ante la superintendencia .

    • nana dice:

      Hola buenos días, quiero comentarte que como primero, el hecho de que seas inquilina eso no quiere decir que no tengas derechos tienes los mismos como si fueras copropietaria y si los parqueaderos son de uso exclusivo no veo la razón por lo que se te este cobrando esta multa, de igual manera si te toca parquear en el parqueadero de visitantes, no hay razón para que se cobre multa y menos semejante cuota.
      Segundo no han seguido el debido proceso, si fuese el caso de que no tiene parqueaderos de uso exclusivo. No es legal cobrar una multa sin antes haberte citado al comité de convivencia para así seguir el debido proceso que por ley y por estatutos están en la obligación de hacerlo, mi consejo es que no pagues estas multas ya que no son validas. Reclama el reglamento de propiedad horizontal y veras que lo que te digo es totalmente cierto.
      Bye

    • Alvaro Hernan Parra G. dice:

      Luz aida

      La ley 675 de 2001 o ley de propiedad horizontal en Colombia establece en su articulo 59 las sanciones por incumplimiento de obligaciones no económicas. No obstante las sanciones que se vayan a imponer deben estar previstas en el reglamento de propiedad horizontal y las mimas deben obedecer a una conducta violatoria de las obligaciones que también deben estar previstas en el mismo reglamento, Ojo. no pueden aplicarse sanciones no previstas por conductas no prevista en el reglamento, es decir no se pueden aplicar sanciones que estén insertas en el manual de convivencia o mal llamado reglamento interno, (es decir no puede haber pena si no existe la ley) así mismo quien aplique la sanción debe observar el debido proceso que también debe estar regulado y el principio de defensa, como también es deber del administrador notificar la sanción para que usted pueda impugnarla ante la justicia ordinaria, es decir no basta con que se le informe que quedo sancionada y que en la próxima factura le llegara la multa para que la pague. si usted es victima de esta mala practica puede acudir ante el juez constitucional para que mediante el mecanismo de la tutela proteja sus derechos al debido proceso y al derecho de defensa que son derechos fundamentales de rango constitucional.

      Espero le sirva.

  13. graciela clavijo dice:

    Cordial saludo. Se puede impugnar una desición tomada por el consejo de admon que afecta a todos los propietarios.? Ante qué entidad se debe hacer tal impugnación. Gracias

    • Juan Carlos Aguirre Giraldo dice:

      La impugnación debes realizar ante la alcaldía local, presentas tu caso, pero esas decisiones son muy demoradas hasta dos años , lo mejor es realizar una asamblea extraordinaria y reversar la decicion que tomo el concejo.

  14. sergio dice:

    quisiera saber si es legal y obliga,y como proceder.
    *-cuando la asamblea general ordinaria no pumple con el quorúm y la citan para segunda convocatoria,treinta minutos despues del mismo día,(ésto en contravía de la ley) y la realizan sin importar el número de coeficientes de asistentes, tomandose desciciones importantes como es la condonación total de una deuda de más de siete años de cuotas de admón más intereses, de un número importante de copropietarios (48),existiendo más deudores por menor cuantias en dinero y tiempo con una cartera morosa de éstos últimos de $201.000.000.oo,(aclaro que la condonación es sólo para los primeros)e imponiendo una cuota extraordinaria de $200.000.oo, para recaudar la suma de $36.000.000.oo, para la adquisisción de una caseta-oficina para la administración.
    *- ¿éste proceder de la asamblea obliga y es legal?
    *- ¿estoy obligado a someterme a pagar la cuota extraordinaria?
    *- ¿cómo puedo proceder máxime cuando el consejo, en una reunión con éste organo, me pide que haga caso omiso a ésto y no impugne?
    *- ¿en la alcaldía ó procuraduría existe alguien que me pueda ayudar a solucionar éste tema?

    • Juan Carlos Aguirre Giraldo dice:

      Buenas Noches

      Sergio:

      “Artículo 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.”

      De Acuerdo a esto , esta asamblea es ilegal, por no cumplir el tiempo.
      2-. No Pagar la cuota y en la alcaldia local si IMPUGNAR, inmediatamente , si no han trascurrido el periodo de dos meses de la asamblea.

      3- No se atrace en su cuota de admon, la extra se la seguiran facturando , mientras sale este fallo , puede durar hasta un año, este proceso , ESTE SALDRA A SU FAVOR YA QUE ESTAN FUERA DEL PROCESO DE CITACION., por lo general existen intereses , usted como propietario puede ser veedor de cualquier actividad y revizar libros contables , y cotizaciones de trabajos.

      Si la asamblea no trabaja de acuerdo a los lineamientos de la ley 675 o estatutos internos ,esta mal y los propietarios , se quejan pero no buscan maneras para cambiarlos , existen muchos modos de poner freno a estos. le Invito a leer la ley 675 y mirar sus estatutos este le dara herramientas para cualquier inquietud.

      • angela vargas dice:

        Juan Carlos Buenos dias... la impugnacion se realiza ante la alcaldia??' o ante un juez y por proceso civil de acuerdo a la Ley 675??? debido a que tengo un caso similar por mal citacion a toda la comunidad no se cito, no existio quorum y unos copropietarios afirman que a ellos llegarona menazandolos con la multa por no asistencia y firmaron sin ni siquiera asistir.

  15. anonimo dice:

    Quisiera saber si una determinación tomada en asamblea, desición que estuvo por encima de la ley deba ser acatada por todos los demás copropietarios a sabiendas que se refuto dicha decisión y no tomaron en cuenta las observaciones, ya que la asamblea cuenta con un consejo viciado, por lo cual consideran que lo que ellos digan es ley.
    Se debe acatar todo lo que ellos resuelvan? así estén equivocados y vayan en contra del reglamento y de la ley 675?
    Gracias.

    • Jca dice:

      La ley 675 es un lineamiento que sirve para ejercer control , la asamblea debe trabajar de acuerdo a las necesidades reales, ahora , si la asamblea resuelve con ley propia , las personas que no están de acuerdo, debe enviar un documento, en el cual dejan en claro que las decisiones que afecten de alguna manera son responsabilidad de los que tomaron estas , he iniciar los procesos que por ley se requieran, impugnación de asamblea, y cualquier método para dar conocimiento de la afectación a las demás personas , ya que la mayoría de decisiones son tomadas , ha veces por beneficio de unos cuantos o ignorancia sobre los temas.

  16. ivan restrepo dice:

    cordial saludo
    tengo un inconveniente con mi propiedad en un conjunto residencial, lo compre en octubre de 2010, solo hasta agosto de 2012 se registro como propiedad horizontal, el constructor como propietario inicial nombro un administrador en mayo de 2012 sin comunicarle a ninguno de los coopropietarios, y ahora alega que se le debe una cuota de administración que supuestamente se establecio en marzo de 2011, sin existir la propiedad horizontal, ademas desde la fecha no ha convocado a asamblea ni ha establecido los costos de la administracion a traves de los coeficientes de coopropiedad, publico un listado de "deudores morosos" en la puerta del conjunto y ahora me envia un oficio que ya inicio los cobros juridicos de los valores de administracion

    quiero saber que puedo hacer y ante que entidad puedo denunciar esta administracion y al constructor como propietario inicial

    • Jca dice:

      Todo debe estar constituido legalmente , y elevado a escritura publica , para generar cobros y controles, ademas desde el inicio de PH se debió establecer las reglas , si antes de esta no se genero ningún modelo , no esta obligado a realizar esto , Ojo a no ser que usted no hubiese realizado ningún proceso y no tuviese conocimiento de este y la personería jurídica estuviese funcionando.

      Para generar cualquier documento, debe existir un registro con fecha , numero de documento, y los parámetros a definir, exija todos los documentos , y que se le anexe a la copia de esta a su factura , las Ph expiden una factura o cuenta de cobro , de resto esto puede ser un fraude.

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