Inicio » Propiedad horizontal. » (27 / 04 / 2011 )

Término para impugnar una decisión de la asamblea en propiedad horizontal

En el régimen de propiedad horizontal, las decisiones que sean tomadas por la asamblea general de propietarios pueden ser impugnadas y la ley contempla un término temporal de dos meses para ello.

La ley 675 en su artículo 49 contempla la impugnación de las decisiones tomadas por la asamblea y se refiere en los siguientes términos:

Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

Parágrafo. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

Las decisiones de la asamblea se pueden impugnar dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta en la que consta la decisión a impugnar. Esto significa que los dos meses no necesariamente se cuentan desde la fecha en que se celebró la asamblea, sino desde la fecha en que se comunica o publica el acta respectiva, lo cual no se hace sino hasta que el acta ha sido aprobada, y el acta no siempre se aprueba en la misma fecha en que se realiza la asamblea.

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59 Opiniones en “Término para impugnar una decisión de la asamblea en propiedad horizontal”
  1. Armando Sandoval Rodríguez - PROYECTOS ANCORA HABITAT LTDA. dice:

    Se citó por parte de la Revisoría Fiscal a Asamblea Extraordinaria, se cometieron anomalías tales como porderes a arrendatarios lo cual nuestro reglamento no lo contempla, no se tomó listado con firmas de copropietarios, hubo personas ajenas que recibieron poderes. No se publicó el Acta dentro de los veinte días porque uno de los que debía revisar el Acta no la devolvió a tiempo. Se puede impugnar esta Asamblea a pesar de que se firmó por el secretario y la Administración fuera de tiempo?

  2. ivan velandia dice:

    buen dia en mi conjunto hay un miembro del consejo que se hace dar contratos para beneficio propio y salen a nombre del esposo se quiere reelegir como miembro del consejo y fuera de eso es arrendataria no es dueña del apartamento, que ´podemos hacer gracias

  3. Alvaro José Morales dice:

    Compré una casa en un conjunto cerrado bajo el régimen de propiedad horizontal. Los constructores desde el año 2010 no han cumplido con la entrega de los bienes comunes (acueducto, piscina, cancha, citofonía, etc.) Ante quien me debo quejar? Qué sanciones les pueden aplicar? Alguna autoridad puede obligarlos a que hagan la entrega o a que paguen una indemnización por el incumplimiento?

  4. Monica R. dice:

    Hola, soy propietaria de un apto, desde el 2006 me lo entregaron a paz y salvo con toda la administración del edificio, yo he seguido pagando la administración puntal. pero ahora me dicen que el edificio tiene una deuda vieja con los empleados de la portería y otras cosas mas que se deben. el administrador a impuesto una cuota extraordinaria de $1 millón de pesos por propietarios es legal esto?. o es obligación que yo tenga que pagar las deudas que el edificio tenia anteriormente? por favor si es así, decirme cual es el articulo o numero de ley que me obliga a pagar esta deuda. y cuantas veces en el ano se puede pedir cuota extraordinaria ya se este año se han dado 2. muchas gracias por su ayuda.

  5. Milena dice:

    Buen día, dentro de la asamblea es valido el voto de una persona que tiene un coeficiende del 51%, así este 51% ya se haya secuestrado para remate por falta de pago de impuestos y administración, me podrías indicar si hay alguna ley que pueda presentar en la asamblea ya que estas persona pretender tomar todas las decisiones por su porcentaje de coeficiente así prácticamente los apartamentos que representan su porcentaje ya no son de ellos sino de alguna entidad que los secuestro para remate. En algunas partes he leído que si no cumplen con sus obligaciones de administración tiene voz pero no voto es verdad, y que podemos hacer los demás propietarios.

  6. Luz Aida Posada dice:

    Buenas tardes. No soy propietaria del apartamento donde vivo pero en diciembre no tuve donde parquear el vehículo y utilice los parqueaderos de visitantes razón por la cual me cobraron $50.000 por noche de utilización. Les dije que era un valor muy alto por parqueadero y la administradora me dijo que era una multa y estaba aprobada pro la asamblea. Estos valores tan exagerados son validos por la ley para ser cobrados aunque sean aprobados por la asamblea. Por favor quien conozca del tema y me pueda colaborar le agradecería comunicarse conmigo. Cordial saludo.

    • Juan Carlos Aguirre Giraldo dice:

      Al ser Arrendatario y cancelas los valores de administración adquieres derechos y responsabilidades Es Legal Si esta aprobado por el 70% de los propietarios,por otra parte la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), indico que aquellos conjuntos que cobren el parqueadero de visitantes deben tramitar el Registro Único Tributario y tiene que “solicitar la Resolución que autoriza la numeración de la facturación, facturar cada uno de los servicios prestados discriminando el IVA y presentar declaraciones tributarias (Iva y Renta)”.Si te estan cobrando estos valores dte deben entregar una FACTURA , sino estan evadiendo y asi lo deben estar haciendo con otras cosas, lo mejor es llegar a un acuerdo , con la administración y ver los estatutos que aprobaron este documento , sean consecuentes con lo que esto conlleva si no es asi puedes denunciarlos, también ante la superintendencia .

    • nana dice:

      Hola buenos días, quiero comentarte que como primero, el hecho de que seas inquilina eso no quiere decir que no tengas derechos tienes los mismos como si fueras copropietaria y si los parqueaderos son de uso exclusivo no veo la razón por lo que se te este cobrando esta multa, de igual manera si te toca parquear en el parqueadero de visitantes, no hay razón para que se cobre multa y menos semejante cuota.
      Segundo no han seguido el debido proceso, si fuese el caso de que no tiene parqueaderos de uso exclusivo. No es legal cobrar una multa sin antes haberte citado al comité de convivencia para así seguir el debido proceso que por ley y por estatutos están en la obligación de hacerlo, mi consejo es que no pagues estas multas ya que no son validas. Reclama el reglamento de propiedad horizontal y veras que lo que te digo es totalmente cierto.
      Bye

    • Alvaro Hernan Parra G. dice:

      Luz aida

      La ley 675 de 2001 o ley de propiedad horizontal en Colombia establece en su articulo 59 las sanciones por incumplimiento de obligaciones no económicas. No obstante las sanciones que se vayan a imponer deben estar previstas en el reglamento de propiedad horizontal y las mimas deben obedecer a una conducta violatoria de las obligaciones que también deben estar previstas en el mismo reglamento, Ojo. no pueden aplicarse sanciones no previstas por conductas no prevista en el reglamento, es decir no se pueden aplicar sanciones que estén insertas en el manual de convivencia o mal llamado reglamento interno, (es decir no puede haber pena si no existe la ley) así mismo quien aplique la sanción debe observar el debido proceso que también debe estar regulado y el principio de defensa, como también es deber del administrador notificar la sanción para que usted pueda impugnarla ante la justicia ordinaria, es decir no basta con que se le informe que quedo sancionada y que en la próxima factura le llegara la multa para que la pague. si usted es victima de esta mala practica puede acudir ante el juez constitucional para que mediante el mecanismo de la tutela proteja sus derechos al debido proceso y al derecho de defensa que son derechos fundamentales de rango constitucional.

      Espero le sirva.

  7. graciela clavijo dice:

    Cordial saludo. Se puede impugnar una desición tomada por el consejo de admon que afecta a todos los propietarios.? Ante qué entidad se debe hacer tal impugnación. Gracias

    • Juan Carlos Aguirre Giraldo dice:

      La impugnación debes realizar ante la alcaldía local, presentas tu caso, pero esas decisiones son muy demoradas hasta dos años , lo mejor es realizar una asamblea extraordinaria y reversar la decicion que tomo el concejo.

  8. sergio dice:

    quisiera saber si es legal y obliga,y como proceder.
    *-cuando la asamblea general ordinaria no pumple con el quorúm y la citan para segunda convocatoria,treinta minutos despues del mismo día,(ésto en contravía de la ley) y la realizan sin importar el número de coeficientes de asistentes, tomandose desciciones importantes como es la condonación total de una deuda de más de siete años de cuotas de admón más intereses, de un número importante de copropietarios (48),existiendo más deudores por menor cuantias en dinero y tiempo con una cartera morosa de éstos últimos de $201.000.000.oo,(aclaro que la condonación es sólo para los primeros)e imponiendo una cuota extraordinaria de $200.000.oo, para recaudar la suma de $36.000.000.oo, para la adquisisción de una caseta-oficina para la administración.
    *- ¿éste proceder de la asamblea obliga y es legal?
    *- ¿estoy obligado a someterme a pagar la cuota extraordinaria?
    *- ¿cómo puedo proceder máxime cuando el consejo, en una reunión con éste organo, me pide que haga caso omiso a ésto y no impugne?
    *- ¿en la alcaldía ó procuraduría existe alguien que me pueda ayudar a solucionar éste tema?

    • Juan Carlos Aguirre Giraldo dice:

      Buenas Noches

      Sergio:

      “Artículo 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.”

      De Acuerdo a esto , esta asamblea es ilegal, por no cumplir el tiempo.
      2-. No Pagar la cuota y en la alcaldia local si IMPUGNAR, inmediatamente , si no han trascurrido el periodo de dos meses de la asamblea.

      3- No se atrace en su cuota de admon, la extra se la seguiran facturando , mientras sale este fallo , puede durar hasta un año, este proceso , ESTE SALDRA A SU FAVOR YA QUE ESTAN FUERA DEL PROCESO DE CITACION., por lo general existen intereses , usted como propietario puede ser veedor de cualquier actividad y revizar libros contables , y cotizaciones de trabajos.

      Si la asamblea no trabaja de acuerdo a los lineamientos de la ley 675 o estatutos internos ,esta mal y los propietarios , se quejan pero no buscan maneras para cambiarlos , existen muchos modos de poner freno a estos. le Invito a leer la ley 675 y mirar sus estatutos este le dara herramientas para cualquier inquietud.

  9. anonimo dice:

    Quisiera saber si una determinación tomada en asamblea, desición que estuvo por encima de la ley deba ser acatada por todos los demás copropietarios a sabiendas que se refuto dicha decisión y no tomaron en cuenta las observaciones, ya que la asamblea cuenta con un consejo viciado, por lo cual consideran que lo que ellos digan es ley.
    Se debe acatar todo lo que ellos resuelvan? así estén equivocados y vayan en contra del reglamento y de la ley 675?
    Gracias.

    • Jca dice:

      La ley 675 es un lineamiento que sirve para ejercer control , la asamblea debe trabajar de acuerdo a las necesidades reales, ahora , si la asamblea resuelve con ley propia , las personas que no están de acuerdo, debe enviar un documento, en el cual dejan en claro que las decisiones que afecten de alguna manera son responsabilidad de los que tomaron estas , he iniciar los procesos que por ley se requieran, impugnación de asamblea, y cualquier método para dar conocimiento de la afectación a las demás personas , ya que la mayoría de decisiones son tomadas , ha veces por beneficio de unos cuantos o ignorancia sobre los temas.

  10. ivan restrepo dice:

    cordial saludo
    tengo un inconveniente con mi propiedad en un conjunto residencial, lo compre en octubre de 2010, solo hasta agosto de 2012 se registro como propiedad horizontal, el constructor como propietario inicial nombro un administrador en mayo de 2012 sin comunicarle a ninguno de los coopropietarios, y ahora alega que se le debe una cuota de administración que supuestamente se establecio en marzo de 2011, sin existir la propiedad horizontal, ademas desde la fecha no ha convocado a asamblea ni ha establecido los costos de la administracion a traves de los coeficientes de coopropiedad, publico un listado de "deudores morosos" en la puerta del conjunto y ahora me envia un oficio que ya inicio los cobros juridicos de los valores de administracion

    quiero saber que puedo hacer y ante que entidad puedo denunciar esta administracion y al constructor como propietario inicial

    • Jca dice:

      Todo debe estar constituido legalmente , y elevado a escritura publica , para generar cobros y controles, ademas desde el inicio de PH se debió establecer las reglas , si antes de esta no se genero ningún modelo , no esta obligado a realizar esto , Ojo a no ser que usted no hubiese realizado ningún proceso y no tuviese conocimiento de este y la personería jurídica estuviese funcionando.

      Para generar cualquier documento, debe existir un registro con fecha , numero de documento, y los parámetros a definir, exija todos los documentos , y que se le anexe a la copia de esta a su factura , las Ph expiden una factura o cuenta de cobro , de resto esto puede ser un fraude.

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