Uso del fondo de imprevistos en calidad de préstamo

Consulta:

Para usar el Fondo de imprevistos ¿Se puede hacer por medio de "DECISIÓN POR COMUNICACIÓN ESCRITA" según artículo 43 de la ley 675 de 2001”?

¿Hay que pedirle permiso o esperar el visto bueno del Revisor Fiscal, para tomar esa decisión por escrito?

El tema es que se necesita hacer una obra para arreglar las cubiertas (tejas Eternit) del Conjunto, pero:

1) Algunos Copropietarios no han pagado.

2) Se dio un plazo de seis meses, desde noviembre del año pasado y los costos se elevaron.

3) Ante el inminente peligro de la época de lluvias (fenómeno de la niña) que se avecina en el último trimestre del año, vemos la necesidad de echarle mano al fondo de imprevistos para cubrir el faltante para hacer esa obra de arreglar los tejados.

Eso sí diremos que esa plata usada del fondo de imprevistos, se devolverá al fondo, una vez los Copropietarios morosos de la cuota extraordinaria paguen.

Concepto:

En el orden en que plantea sus inquietudes, con gusto, las resuelvo:

En teoría sí es posible tomar la decisión por comunicación escrita; en la práctica, lo considero letra muerta, por cuanto, el artículo 44 ibídem, señala que dichas decisiones serán ineficaces cuando no participe alguno de los propietarios en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, dentro del término previsto, es decir, que debe tenerse el 100% del quórum, lo cual, en mi opinión, nunca se da, salvo que se tratase una copropiedad de muy pocas unidades privadas.

Al revisor fiscal no se le debe solicitar permiso alguno, pero sí debe ser notificado de la convocatoria, a fin de que supervise el proceso de las comunicaciones y su votación, de lo cual debe dar fe.

En otras copropiedades, como usted manifiesta, “se ha echado mano” de estos recursos, pero en calidad de préstamo y, efectivamente deben reintegrarse, una vez se realice el recaudo de cuotas pendientes. Esta es una decisión que asume la administración y el consejo y, seguramente muchas voces “pondrán el grito en el cielo”, alegando que no estaban facultados para utilizar dichos recursos. En mi opinión, no hay problema, pues no se está disponiendo del fondo, mientras no se gaste sin la intención de reintegrarlo. En mi amplia experiencia, varias copropiedades lo han hecho y no han tenido inconveniente, pues en la siguiente asamblea se avala la decisión y, efectivamente, han restituido los recursos. Reitero, es mi opinión profesional, respetando los conceptos que puedan diferir.

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4 Opiniones
  1. Rodrigo J dice:

    Totalmente de acuerdo con el Sr. Rangel. El argumento del Sr. Chavez en este caso es equivocado, "varias copropiedades lo han hecho y no han tenido inconveniente"; si muchos lo hacen y no les ha pasado nada, NO quiere decir que está bien.
    En la mayoría de los casos que conozco donde el Fondo de imprevistos se -desapareció- ha sido porque hicieron retiros por una buena causa que terminaron en un detrimento al patrimonio de la copropiedad.
    El procedimiento correcto sería el recomendado por otros participantes del foro; citar a una asamblea extraordinaria donde se de a conocer la situación de cartera y con base en ese argumento se autorice el uso temporal del Fondo de imprevistos.
    Conozco algunos reglamentos de PH que permiten que el Consejo autorice al Administrador a gastar dineros del fondo de imprevistos para atender una emergencia de la cual deberán rendir cuenta posteriormente a la Asamblea. Pero en el caso en mención no hay una emergencia justificable toda vez que la atención de la cubierta ya tenía inclusive una cuota extraordinaria asignada.
    Vale la pena recordar la solidaridad que le atañe al Consejo de Administración cuando con su conocimiento y aprobación se realizan manejos de dineros que sobrepasen el presupuesto o las directrices del Reglamento y/o la Asamblea.
    propiedadh@proycinco.com

  2. Fabio Enrique Rangel dice:

    Comentarios como los que hace el Señor, son los que llevan a que la propiedad horizontal, sea tan mal manejada, al leal saber y entender de los Administradores y miembros del Consejo,
    Para la Utilización del fondo de imprevistos se debe contar con la autorización de la Asamblea General, como lo contempla la ley 675 del 2.001 ;ARTÍCULO 35. Fondo de imprevistos. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

    La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

    El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

    ARTÍCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes. 11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.

    POR LO TANTO EL ADMINISTRADOR NO PUEDE TOCAR EL FONDO DE IMPREVISTOS, SI NO EXISTE APROBACIÓN PREVIA DE LA ASAMBLEA GENERAL.,

    EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN TAMPOCO PUEDE HACER NI AUTORIZAR EROGACIÓN ALGUNA DEL FONDO DE IMPREVISTOS, YA QUE ES UNA FUNCIÓN INDELEGABLE DE LA ASAMBLEA GENERAL; RECORDEMOS QUE LAS FUNCIONES DE LA ASAMBLEA MENCIONADAS EN EL ARTICULO 38 DE LA LEY 675 DEL 2.001, SON INDELEGABLES, CON EXCEPOCIÓN DEL NUMERAL 3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial, DE CONFORMIDAD AL PARÁGRAFO, QUE DICE. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.

    Es importante recordar que la ley 675 del 2.001 es de imperativo cumplimiento , de conformidad al Artículo 5 , PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

    Al ser una norma de imperativo y obligatorio cumplimiento, no se puede modificar por parte de la Asamblea, Consejo o Administrador,La ley imperativa se impone ante la voluntad de las partes. Se cumple aunque las partes en común acuerdo quisieran que no fuera así. La norma imperativa generalmente impone obligaciones o establece prohibiciones.
    Al Administrador ejecutar sin permiso de la Asamblea los dineros del Fondo de imprevistos, esta violando las normas legales y reglamentarias, mencionadas en el Artículo 50 de la Ley 675 del 2.001; ademas si se somete a aprobación de la próxima Asamblea, esta obraría por fuera de las normas legales y reglamentarias ,DEBIDO QUE LOS ARTÍCULOS 35 Y 38 NUMERAL 11 DE LA LEY 675 DEL 2.001 ORDENAN APROBACIÓN PREVIA DE LA ASAMBLEA GENERAL, NO POSTERIOR, y no serian de obligatorio cumplimiento, como bien lo expresa el Artículo 37 de la ley 675 del 2.001; ademas se corre el riesgo que la Asamblea no apruebe la utilización del fondo..

    POR LO TANTO LO MAS SENSATO PARA CUMPLIR LAS NORMAS LEGALES , SE DEBE CONVOCAR A UNA REUNIÓN EXTRAORDINARIA, DE CONFORMIDAD AL ARTICULO 39 DE LA LEY 675 DEL 2.001, YA QUE HAY NECESIDADES IMPREVISTAS O URGENTES QUE LO AMERITAN.

  3. Mario Enrique Rueda dice:

    buenos dias
    con relación a la utilización del fondo de imprevistos se encuentra reglado en el articulo 36 de la ley 675

    en caso de emergencia convoca asamblea extraordinaria teniendo en cuenta que ya se aproxima las lluvias

  4. jaroacu dice:

    Nelson
    Es de mucha ayuda su colaboración y como siempre muy acertados sus conceptos, lo cual enriquece las disertaciones sobre este apasionante tema llamado propiedad horizontal.

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