Acción reivindicatoria no procede cuando hay un contrato de por medio

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La acción reivindicatoria no procede en los casos en que existe un contrato entre el propietario del inmueble y quien lo ocupa.

Si la posesión o tenencia del inmueble tuvo su origen en un contrato firmado entre las partes, no procede la acción reivindicatoria como opción para conseguir la restitución de ese inmueble, bien o cosa.

Tener claro este aspecto es esencial para no fracasar en el intento de recuperar un inmueble ocupado por alguien con quien se firmó un contrato que no se cumplió.

Es el caso del contrato de arrendamiento, por ejemplo, donde la propiedad del bien por parte del arrendador no se discute, sino que por el contrario expresamente se reconoce en el contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento

En este caso no tiene cabida la acción reivindicatoria de dominio, pues no hay nada que reivindicar considerando hay un contrato de por medio en el cual hay asomo de duda respecto a quien es el dueño.

Al respecto, la Corte suprema de justicia, sala civil, en sentencia 11001 del 30 de julio de 2010 con ponencia del magistrado William Namén Vargas, dijo:

«En verdad, admitirse la acción reivindicatoria con prescindencia de la relación jurídica contractual entre el dueño de la cosa y el poseedor, conduce al desconocimiento del acuerdo dispositivo de las partes, en grave atentado de la imprescindible seriedad, estabilidad y certeza del tráfico jurídico, dejando el vínculo intacto y sin solución.

Conformemente, cuando la fuente generatriz de la posesión es una relación jurídica negocial o contractual, su presencia excluye el ejercicio autónomo, directo e inmediato de la acción reivindicatoria en procura de la restitución de la cosa, que en tal hipótesis, únicamente puede obtenerse a través de las respectivas acciones contractuales inherentes al vínculo que ata a las partes y de la cual dimana.»

La misma corte en sentencia anterior y reiterada en la ya señalada señaló:

«Cuandoquiera que alguien posea en virtud de un contrato, es decir, no contra la voluntad del dueño que contrató, sino con su pleno consentimiento, la pretensión reivindicatoria queda de suyo excluida, pues sólo puede tener lugar en los casos en que el propietario de la cosa reivindicada ha sido privado de la posesión sin su aquiescencia. La acción de dominio es por su naturaleza una pretensión extracontractual, que repugna en las hipótesis en que los interesados han convenido en que uno de ellos autoriza al otro para poseer en virtud de un determinado contrato celebrado entre el uno y el otro.»

Este tipo de problema surge cuando por ejemplo se firma una promesa de compraventa, se entrega el inmueble antes de hacerse el pago completo, y el comprador no termina de cumplir con su parte.

Contrato de promesa de compraventa

En estos casos procede la acción contractual para declarar incumplido o nulo el contrato de promesa de compraventa, y entonces sí exigir la restitución del inmueble.

Si el demandante en lugar de una acción contractual intenta una acción de reivindicación, esta será denegada después de muchos años de litigio, razón la cual este tipo de errores se debe evitar, y sorprende encontrar que son errores de los más comunes, y muchos han llegado hasta la Corte suprema de justicia.

De lo anterior se advierte que la acción de reivindicación sólo procede cuando el inmueble ha sido ocupado ilegalmente, como en el caso de las invasiones, o cuando se le da permiso a un familiar o un amigo para que viva en una casa y luego no se quiere desocupar.

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