Arras penales y clausula penal en el contrato de promesa de compraventa

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En derecho civil existe la figura de la promesa de compraventa que consiste en, un compromiso que asumen dos partes, donde una se compromete a vender una cosa y la otra a pagar el precio por esta, es decir, es un acuerdo para celebrar posteriormente un contrato de compraventa.

La promesa de compraventa ostenta un carácter obligatorio cuando consta por escrito y cuando cumple los requisitos establecidos en la ley para la validez de los actos y contratos; dicha promesa además debe contener la fecha en la que ha de celebrarse el contrato o la condición que debe cumplirse para la celebración del mismo.

En una promesa de compraventa se pueden pactar arras penales, y se entienden por arras penales las mismas denominadas arras de retractación donde cualquiera de las partes puede retractarse de la celebración del contrato, quien da las arras, si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el doble. Las arras penales son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebración del contrato.

Por otro lado en la promesa de compraventa las partes pueden fijar, clausula penal, se denomina clausula penal como un pacto accesorio que hacen las partes para asegurar el cumplimiento de una obligación, en el caso de la promesa de compraventa, para asegurar que el contrato se celebre.

Entonces cuando se celebre una promesa de compraventa en ella se pueden pactar arras penales o clausula penal, al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1° de 2004,  expediente 54122 se refirió de la siguiente manera:

«Resulta imperativo memorar la distinción que existe entre arras penales y cláusula penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestación anticipada y efectiva de la indemnización para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula penal sólo dispone la fijación de un monto a título de tal, para la misma circunstancia. Hay pues aquí dos vínculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institución, siendo claro que en el caso presente lo pactado por las partes fue la multa o cláusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real como quiera que su principal función apuntó a la estimación anticipada de perjuicios.»

En conclusión las arras penales nos permiten retractarnos del contrato solo con el gravamen de perderlas quien la dio y devolverlas dobladas quien las recibió, mientras que las clausula penal es la tasación anticipada de perjuicios por el no cumplimiento de una obligación como bien lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia.

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5 Opiniones
  1. cristian celis Dice:

    que pena pero las arras penales no son similares ni mucho menos iguales a las arras de retracto

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  2. John osorio Dice:

    Buena noche .
    En dias pasados pacte una promesa de compraventa de un negocio de actividad comercial asadero restaurante el cual tiene un valor de 50 millones en el cual se han 30 millones se pactaron unas arras de millones y una clausula penal de 5 millones mi pregunta es ¿ el valor pactado en las arras y en la clausula es legal???
    Al momento de legalizar la promesa de compraventa no me dejaron hablar con el dueño de el local para definir los requisitos de arrendamiento ahora el dueño de el local no me quiere arrendar ¿ Es esto un motivo para retractarme de el negocio sin que me ocacione la perdida de las arras o alguna clausula penal ?
    Agradezco su colaboracion .

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  3. Johana Garzon Dice:

    Buenas noches
    Tengo una promesa de compraventa pero en el momento que se firmo no teníamos claro el valor de subsidio que me darían se puso un valor tentativo y unas cuotas de pago por parte mía mensuales pero recibí mas dinero en el subsidio así que solicite a la constructora realizar otro si para cambiar la negociación y no tener que pagar mas cuotas mensuales pero me dicen que no es posible cambiar la negociación que debo solicitar al banco disminuir el préstamo.
    esto es correcto o tengo derecho a que me realicen otro si teniendo todo el dinero del crédito y subsidio.?

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  4. fernanda rosado Dice:

    Mi pregunta es la siguiente, en un contrato de compraventa puede figurar al mismo tiempo las clasuluas penal y las arras ??

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