Asegúrese de que el inmueble que va a comprar corresponde al que le prometieron vender

Por errores de nomenclatura es posible que se confunda un inmueble con otro y resulte que el comprador quería comprar uno cuando en realidad el vendedor estaba vendiendo otro, y llegado el momento de firmar la escritura naturalmente el comprador se negará a finiquitar el negocio, pero si se ha firmado  una promesa de compraventa, el asunto se convierte en una película de suspenso y terror.

Es el caso que aborda la sentencia de la sala civil de la corte suprema de justicia con radicación 11001-31-03-036-2006-00119-01 proferida el 27 de agosto de 2015.

Por error en la documentación de catastro dos inmuebles resultaron con la nomenclatura intercambiada, de manera que el lote prometido en venta no correspondía al predio que en efecto se pretendía vender y que figuraba en la promesa de compraventa.

El asunto se hizo más complejo por cuanto se trataba de un predio no construido donde sólo había un potrero que carecía de cualquier punto de referencia para poder determinar con claridad cuál era el lote que se estaba negociando,  y la confusión fue mayor porque el mismo plano estaba errado y en él se mostraba un lote que no correspondía.

Al momento de firmar la promesa de compraventa esos errores no se advirtieron, y sólo se advirtieron poco tiempo antes de la fecha en que se debía firmar la escritura y cuando ya el promitente comprador había pagado parte del valor del predio.

Cuando el comprador se entera de ese error, por obvias razones desiste del negocio y el promitente vendedor  se niega a retractarse del negocio y como existe una promesa de compraventa que es un contrato para las partes, el asunto llega a los estrados judiciales donde el promitente comprador exige se declare la nulidad de la promesa de compraventa y se le devuelva el anticipo pagado.

El juez de primera instancia negó las pretensiones del promitente comprador (demandante) y obligó al promitente comprador a pagar la cláusula penal y al promitente vendedor a devolver el anticipo.

Llegados a este punto el promitente comprador que firmó un contrato convencido que compraba un predio cuando en realidad le estaban vendiendo otro, se ve obligado a pagar una cuantiosa suma por la cláusula penal, y naturalmente que apeló la sentencia que llegó hasta la corte suprema de justicia, que finalmente le da la razón en los siguientes términos:

La situación advertida, bajo un correcto entendimiento, no se hallaba reducida a una simple irregularidad en cuanto a la nomenclatura del predio objeto de la promesa como lo adujo el recurrente, porque lo cierto es que en el asunto confluyeron, tal como lo estimó el ad quem, una serie de errores que influenciaron perniciosamente el consentimiento de la promitente compradora, en donde el primero incidió en el segundo y este a su vez en el siguiente, propiciando una cadena sucesiva de equivocaciones en virtud de las cuales se alteró la identidad del lote de terreno que se prometió en venta, resultado de lo cual la demandante creyó que adquiriría un bien determinado cuando realmente la enajenación tendría lugar sobre otro.

Finalmente el promitente comprador pudo “salvarse” de pagar la cláusula penal y consiguió que le devolvieran lo que había pagado del negocio, pero ello solo después de años de litigios y pago de abogados, y luego de tener inmovilizada una gruesa suma de dinero en manos del promitente vendedor, y todo eso se debió a que no hizo las revisiones del caso antes de firmar al promesa de compraventa.

El promitente comprador revisó superficialmente las escrituras y certificado de libertad y tradición antes de firmar la promesa de compraventa, y con esos documentos no era posible advertir el error, y solo cuando el arquitecto hizo los estudios necesarios que el encargaron, salieron a la luz dichos errores, pero para ese momento ya se había firmado la promesa de compraventa.

Si el promitente comprador hubiera realizado el estudio de los documentos completos junto con el abogado y el arquitecto antes de firmar la promesa de compraventa, se hubiera evitado ese problema tan grave.

Se advierte que desde el comienzo era evidente que el promitente comprador tenía la razón, pero como la buena fe es escasa hoy en día, y más cuando hay mucho dinero de por medio, lo mejor es ir sobre seguro.

Téngase en cuenta que a pesar de que el promitente comprador tenía toda la razón a su favor, el juez de primera instancia falló en su contra, por lo que no es garantía tener los hechos y la ley a nuestro favor, porque siempre existe la posibilidad de que nos toque con un juez inepto o corrupto, o que nos toque un abogado defensor negligente, inexperto o también corrupto que nos lleve a perder proceso, así que los líos judiciales es mejor evitarlos que enfrentarlos, pues una vez surgidos no entramos a un camino incierto.

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