Aspectos generales de la propiedad horizontal

En opinión de algunos curiosos debiera llamarse “propiedad vertical” puesto que tiene más de alto que de ancho. Y aun cuando parezca descabellada la idea tiene mucho sentido si el criterio para calificarla fuera este. El concepto nace de la unión de dos derechos, donde uno marcha al lado del otro y ninguno puede existir sin su par. Son paralelos. Es decir, son horizontales.

Es propiedad horizontal o propiedad inmobiliaria compartida la propiedad colectiva con dos o más dueños, que permite por una parte el ejercicio del dominio privado exclusivo sobre una sección  y por la otra, participa  porcentualmente del derecho de uso de unos bienes  comunes a todos los dueños. Su integración es absoluta y no pueden ser materia de enajenación, transferencia o embargo en forma separada.

En Colombia la noción históricamente es relativamente nueva. Sus antecedentes se remontan al año de 1948 cuando con la ley 182 del 29 de diciembre, se empezó a reglamentar esta modalidad inmobiliaria.

Como una respuesta al acelerado crecimiento de las ciudades y a los altos costos tanto de la tierra como de la construcción, cada día la vivienda unitaria y separada  cede paso a las agrupaciones en edificios o conjuntos, llegando a formar enormes conglomerados, en donde inclusive se combinan las copropiedades dando lugar a la integración con actividades comerciales, industriales y recreativas, con características de ciudadelas

La ley 675  del 3 de agosto de 2001 viene a ordenar bajo un solo régimen  la actividad de la propiedad horizontal e incorpora en una sola persona los derechos individuales exclusivos y los comunes e inseparables de estos. La institución así surgida es una persona jurídica de derecho privado cuyas actividades tienen que desarrollarse con propósitos puramente sociales, lo que las enmarca dentro de las organizaciones civiles sin ánimo de lucro, con obligaciones de tipo contable y tributario  señaladas por la ley para las entidades así creadas.

En ausencia de una normatividad determinante en materia contable para este tipo de organizaciones y tratando de llenar ese vacío, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública atendiendo frecuentes consultas formuladas por distintos usuarios,  ha dictado las orientaciones profesionales #S. 003 de septiembre 25 de 2001, derogada por la 007 de septiembre 30 de 2003, reemplazada a su vez por la 010 de diciembre 26 de 2006, hasta llegar al compendio actual con la 002  de febrero 26 de 2008.

Por considerar que las dos más recientes orientaciones son un valioso aporte  para nuestros lectores, los invitamos a consultarlas como herramientas para el ejercicio cabal de la contaduría pública en las entidades de propiedad horizontal, aclarando que sólo está vigente el pronunciamiento del 26 de febrero de 2008, que en principio fue numerado con el 001, pero luego distinguido con el 002 como aparece en junio 2008 en la página del Consejo.

CTCP ORIENTACION PROFESIONAL 010 DE 2006

CTCP ORIENTACION PROFESIONAL 002 DE 2008

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11 Opiniones
  1. hernan dice:

    Buenos dias, es legal que aparte de pagar la cuota de administracion de un conjunto cerrado me cobren por el uso de areas comunes para su uso como por ejemplo los kioscos que están dentro del area comuno y hacen parte en el pago de la cuota de administración, mi negativa consiste en que si estoy pagando porque debo hacer pagos adicionales por lo que he venido pagando anticipadamente??? gracias

  2. Ana Judith Orjuela dice:

    Un miembro del consejo que se postula para presidente del mismo, puede votar por el mismo?

    Quien o como se decide quienes son miembros principales y quienes suplentes?
    En que orden se registran cuando se eligen sin plancha sino aleatoriamente en la asamblea. Cuando se levanta el acta de asamblea cambia el orden en que fueron postulados.

  3. fernando pulecio dice:

    Mi inquietud es la siguiente, la administradora del conjunto fija una circular en la porteria en donde decide que a partir de la fecha no podran ingresar tecnicos de telefonia fija, tv ni internet en horario de almuerzo 12 a 2 pm nidespuesd el medio dia los sabados ni a ninguna hora los domingos, es esto legal? y en otra parte decide que no se pueden recibir paquetes de correo para los residentes dejando a juicio de los celadores el tamaño del paquete que puedan recibir como correspondencia, es esto legal?
    agradezco su respuesta con argumentos juridicos para poderla exponer ante la administradora y la junta del conjunto

  4. Beatriz Gutiérrez S. dice:

    Estoy construyendo mi casa en un condominio, de la noche a la mañana el Consejo de Administración decidió prohibir la entrada de las motos de los trabajadores de construcción, obligándolos a dejarlas afuera del Condominio, con los peligros que ello trae de hurtos totales o de partes de sus vehículos. También me prohibieron que yo los dejará entrar en sus motos hasta mi lote, pues en él si tengo lugar para parqueo. Es esto legal?, me parece una medida discriminatoria con los trabajadores de la construcción, pues una de las razones del consejo es que esa medida se toma para evitar posibles hurtos por parte de ellos de los bienes de los demás copropietarios. No se está violando el principio constitucional del buen nombre?, se les está prejuzgando como posibles ladrones?.

  5. Lorena Garzón dice:

    Si en el certificado de tradicion y libertad no aparece inscripción a propiedad horizontal y en las escritutas tampoco, puede que el inmueble haga parte del regimen de propiedad horizontal?
    Ó necesariamente debe constar en dichos documentos?

  6. César a. Ordóñez dice:

    por informar si existe una entidad de vigilancia control o arbitraje para la propiedad horizontal

  7. leydi dice:

    Hola compre un apartamento el edificio es de 3pisos el mio es el sgundo
    Y el edificio tiene terraza resulta q en las escrituras la terraza es de uso exclusivo del apartamento 2 y en las escrituras de reglamentos del edicio tambien dise q es de uso exclusivo del apartamento 2
    quisira saber si los otros apartamentos tienen derecho ala terraza o no ya q es propieda horizontal gracias

    • Lizeth Vargas dice:

      Si en el reglamento del edificio la terraza está desginada como bien de uso privado, los demás apartamentos No tienen derecho a su uso, éstos únicamente acceden a los bienes de uso común.

  8. Geidis dice:

    Buenos dias una consulta quiero tramitar pues los papeles que se necesitan para que me cedan una parte de la casa de mis padres pues me cedieron el segundo piso,,por donde debo empezar ? es primero sacando la propiedad horizontal o la desglobalizacion del espacio es eso lo mismo despues a donde e dirijo mil gracias

  9. Leidy C dice:

    Buenas tardes, vivo en una propiedad horizontal que tiene cerramiento pero mi casa hace parte de 26 inmuebles que se encuentran en el exterior sin cerramiento, pagamos cuota de administración igual que las personas que se encuentran dentro del conjunto y llevamos así varios años. tengo varias preguntas:
    1. ¿estamos obligados a pagar cuota de administración, si no existe obligación que norma se aplica?
    2. si debemos pagar la cuota de administración ¿podría ser esta de un valor menor ya que no tenemos los mismos beneficios que los residentes de adentro del conjunto, si se puede que norma la sustenta?
    3. algunos de los inmuebles exteriores cuentan con negocios DENTRO de sus casas como fuente de trabajo, se que el uso es residencial pero son negocios que no alteran la convivencia (ej: panadería, tienda,salón de belleza), pero otros residentes de exteriores han puestos carros de comidas en el anden (espacio público) frente a sus casas, se presento un problema policial por esto invasión del espacio público, aun así no acatan las normas y se ha comentado que el resto de residentes (en especial los que habitan dentro del cerramiento que son la mayoría) puede pedir o poner una querella donde exijan que cierren y/o quiten todos los negocios (dentro de las casas y en vía publica); ¿Se puede presentar esta situación para que cierren todos los negocios? ¿en la asamblea general se puede llegar a un acuerdo con todos los residentes que permitan negocios que no afecten la convivencia? ¿los dueños de negocios pueden apelar o contrademandar dicha postura?
    Muchas gracias

  10. Edgar Gómez Arredondo dice:

    Buenos días vivo en Medellin Colombia y tengo la inquietud de quien le pertenece el anden del edificio y vivo en el cuarto piso y quiero estacionar mi carro en el anden y mi hermano se opone a que yo lo estacione ahy,debo seguir luchando por ese bien común o que hago: Gracias por su colaboración.

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