Base legal para imponer multas o sanciones en el régimen de propiedad horizontal

Para que en la propiedad horizontal se puedan imponer sanciones a los copropietarios, tenedores o usuarios de los bienes privados, deben estar sustentadas sobre una base legal, ¿cuál es entonces esa base legal?

Para la imposición de una sanción, el acto que da lugar a la sanción debe estar tipificado y debe estar contenido en alguna norma o reglamento. El acto debe estar definido, lo mismo que la sanción que le merece.

Pues bien, es sustento legal por excelencia, es el reglamento de propiedad horizontal. Es allí donde se debe especificar los actos o conductas que consideradas sancionables, lo mismo que el procedimiento que se ha de seguir para imponer la sanción, respetando en todo caso el derecho a la defensa del acusado.

Pero el reglamento de propiedad horizontal no es el único sustento legal para imponer una sanción. Lo es también la ley y el manual de convivencia.

Aunque la ley 675 de 2001 no habla específicamente del manual de convivencia, este es una herramienta que resulta muy útil a la hora de fijar reglas y principios encaminados a garantizar una sana convivencia, y para que ello sea efectivo, no sólo debe contener las conductas o comportamientos a evitar, sino las sanciones cuando se incurre en lo que se ha querido evitar que suceda por afectar la armonía y convivencia de la comunidad.

Es importante recordar que las sanciones pueden estar contenidas en el reglamento interno o en el manual de convivencia, pero la imposición de las sanciones compete sólo a la asamblea general o al  consejo de administración.

El comité de convivencia no puede imponer sanciones por expresa prohibición del parágrafo 2 del artículo 58 de la ley 675.

El administrador tampoco puede imponer sanciones. El administrador lo que debe hacer es ejecutar o hacer efectivas las sanciones impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, o iniciar el proceso que conlleve a la aplicación afectiva de las sanciones, como en el caso que toca recurrir a la jurisdicción civil, o a la acción policiva.

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15 Opiniones
  1. fernando lopez dice:

    Buen día.

    El pasado 27 de marzo de 2015, se llevó a cabo la asamblea ordinaria en el conjunto en dónde soy propietario de un apartamento. Sin embargo, yo no asistí, pero se lo hice saber al administrador mediante carta un día antes de la asamblea, es decir el 26 de marzo de 2015. A pesar de esto, el consejo de administración el 15 de abril de 2015, me envío una comunicación informándome que era sancionado económicamente con el 200% de la cuota mensual de administración por inasistencia, en dicha carta dice: 2. “sin embargo al verificar el acta de defunción el deceso ocurrió el día 21 del mes de marzo de 2015; y la asamblea general estaba programada para el día 27 del mismo mes” ” “por lo anterior, la sanción aprobada por la inasistencia a la asamblea general será facturada a su inmueble y corresponde al 200% de la cuota de administración””

    Esto me parece una injusticia, así que envié una carta al consejo de administración con fecha 24/04/15 en dónde les digo que no estoy de acuerdo con la sanción y que pasando por el luto del fallecimiento de mi padre, en un tiempo inferior a ocho días, no me era posible asistir por temas emocionales.

    A la fecha no he recibido respuesta a esa carta, pero si me están enviando cuentas de cobro por esa sanción más intereses. Nuevamente el 20/11/15 les envié otra carta solicitando respuesta a la enviada el 24 de abril, pero al día 08/01/15 no he recibido contestación.

    Por último, decirles que desde el mes de junio de 2015 estoy desempleado y esto hace más difícil mi situación

    ¿me pueden por favor asesorar para resolver definitivamente esta situación?

    Cordial saludo

    • SAMI dice:

      Le recomiendo remitirse al manual de convivencia y si se encuentra en el término no podrán validar el cobro. Adicionalmente usted se encontraba en un caso de fuerza mayor. De le una mirada a la Ley 645

  2. Maria Angela Pabon dice:

    oy administradora de un edificio de propiedad horizontal y un propietario cometio el error de arrendar a una persona con servicio de restaurante y el transito de gente es terrible al medio dia y el propietario la disculpa que da es que como la señora no ha puesto aviso no le ve problema . Por favor como actuar en estos casos si ya se le llamo la atencion al propietario y no ha hecho nada al respecto?.

  3. Rocio dice:

    Buenas noches, soy administradora de un conjunto, el año pasado se cobro una cuota extra-ordinaria para pintar el conjunto, desgraciadamente el contratante que quedo elegido para realizar la obra no termino a satisfacción, y se había constituido una póliza de garantía sobre la obra. Yo hice la reclamación ante dicha aseguradora, anexando todos los documentos posibles. Me dieron respuesta diciendo diciendo que eso todavía no constituye una reclamación formal, si no un aviso de siniestro y no tienen intención de responder. Mi pregunta es ante que entidad me puedo quejar y que acciones se pueden tomar???

  4. Sandra muñoz dice:

    En abril del año pasado me pasaron un llamado de atencion por parquear mi carro en el paqueadero de visitantes, ayer 5 de mayo de 2016, me notificaro una sancion por que este año lo volvi a parquear alli, ese llamado fue en una administtacion anterior y consejo anterior, el consejo fue nombrado en abril de este año, el.nuevo presidente es quien me envia la sancion, este.llamado.no tiene vigencia??? El.no siguio el.conducto regular, me puefe sancionar??

  5. ANA MENESES dice:

    Mi novio dejo su carro en mi edificio ya que nunca habian puesto problema , siempre hay puestos de visitantes asi que no habia lio , nos fuimos de vacaciones duro 9 dias parqueado. El dejo las llaves a mi papa por si llegaba alguien a quejarse llevar el carro a otro lugar , pues nada paso no nos llamaron por nada ni nos enviaron notificacion. Hoy llega una carta donde dce que por los 9 dias debemos 1 millon de pesos por multa . Esto es legal ? como puedo apelar a esto . no es justo yo se que el desconocimiento no me justifca pero pues nunca nos notificaron , considero debieron darnos la advertencia y mi mama lo sacaba de aqui. me parece que actuaron mal . me pueden ayudar

  6. ENRIQUE ORTIZ dice:

    Es legal que me estén cobrando una multa del 50% de un S.M.L.V ($344.000) por supuesto exceso de ruido de música en una unidad cerrada de propiedad horizontal, sin tener la administración los soportes técnicos de prueba o las 2 cartas de llamado de atención firmadas por mi, de lo cual habla el manual de convivencia de esta unidad para estos casos? Como debo actuar legalmente gracias.

  7. MARTHA OCHOA dice:

    Buen dia

    Mi pregunta es, Esta estipulado en el manual de convivencia que no se pueden colocar avisos de se vende o arrienda en las ventanas de los edificios, pero los residentes hacen caso omiso aunque se solicita muy cordialmente los retiren, se esta actuando ilegalmente, los propietarios deben cumplir? o hay alguna ley donde diga se puede hacer que derogue lo estipulado e el Manual?

    Gracias

    • Gladys Andrade dice:

      En la Guía Práctica para Desarrollar el Manual de Convivencia, elaborada con la asesoría del SENA y que en su numeral 30 reza: “No está permitido colocar avisos, afiches o carteles en las ventanas así como en las puertas de acceso a las torres o en las carteleras comunes, exceptuando cuando el apartamento se esté promocionando para el alquiler o la venta”. Esto lo vienen aplicando en varios reglamentos de propiedad horizontal de otros conjuntos, teniendo en cuenta que el Parágrafo 4 del Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal reza: “El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.”

    • Estanislao Rozo Covaleda dice:

      Es interesante la pregunta, la prohibición; de ser legal debe encontrarse incluida en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Debemos recordar que la ley no instituyo, ni creo manuales de ninguna especie, el campo propicio y creado por la ley para que se incluyan los derechos, deberes y obligaciones en todo sentido es el RPH, no entiendo como se instruye en la elaboración de manuales de convivencia cuando , cuando el contenido de estos debe salir de los respectivos reglamentos de propiedad horizontal. Si se desea brindar claridad y herramientas de apoyo a los diferentes órganos de la copropiedad se debe hacer énfasis en la elaboración, contenido y en general todos los aspectos de un reglamento.
      En la practica se incluye la información de los inmuebles en venta y arriendo en un libro o documento aparte en la entrada de la copropiedad, en su cartelera o bajo el cuidado del personal de guardia, evitando así fijar avisos y evitando el ingreso de personas ajenas a las copropiedades; sin limitar el derecho que tiene a enejenar y usufructuar un bien su propietario.

  8. Estanislao Rozo Covaleda dice:

    La ley 675 de 2001 no estableció manuales de convivencia o similares, lo que si estableció fue un Reglamento de Propiedad Horizontal y determino cual debe ser su contenido mínimo y en términos generales su cuerpo. Los artículos 3o y 5o son claros y las sanciones pecuniarias como no pecuniarias deben estar en el reglamento para que se puedan aplicar, ejecutar, cobrar…; y para evitar malos entendidos o interpretaciones fuera de orden, esto significa que se debe elevar a escritura publica vía reforma al reglamento.

    • Germán Páez dice:

      Estoy totalmente de acuerdo con este concepto del señor Estanislao Rozo y lo he sostenido en varios foros. La ley 675 establece claramente en varias de sus normas que las sanciones deben estar en el RPH. Los Manuales de Convivencia son reglamentos que no tienen razón legal ni fundamento en la ley 675.
      La ley 675 establece que el RPH debe contener los derechos, obligaciones y normas de convivencia (num. 2 art. 2o L.675, entonces para qué manuales?). El num. 9 art. 38 L.675 señala que la Asamblea decide sobre la procedencia de las sanciones por “incumplimiento de obligaciones previstas en la ley o el reglamento de propiedad horizontal”, no menciona por ningún lado las que estén en Manuales de Convivencia. El art. 59 L.675 dice expresamente que “incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal” (no tiene en cuenta ni por asomo el tal manual) tendrán las sanciones previstas en dicha norma. El art. 60 L.675 señala expresamente que para la imposición de sanciones “se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal” y tampoco habla de otros reglamentos o manuales. En conclusión, coincido en que las conductas, sanciones y procedimientos deben estar en el reglamento de propiedad horizontal y que los Manuales de Convivencia son rezagos de costumbres de la antigua legislación que no tenía normas tan expresas y puntuales.

  9. Clara dice:

    Consulta,
    ¿existe alguna ley y/o articulo de código civil, sobre la obligatoriedad de notificaciones/avisos, (cantidad y tiempo previo) ante una multa en una propiedad horizontal?

    me ha llegado directamente la multa, con un valor de $4000 y resaltando 3 faltas, que no cometi. por ende quiero hacer mi carta de descargo con soporte legal.

    desde ya muchisimas gracias.

  10. Liliana Mosquera dice:

    Hola por favor quiero que me ayuden a donde puedo ir. Vivo en un conjunto cerrado tube un problema con un vecino por que el 1ero de enero realizamos un asado con otros residentes y por exeso de volumen. Me llama el comite de convivencia y me pone una multa por escandalo y asado. No esta prohibido Los asados les dirigi una carta al consejo y al administrador que no era el debido proceso por que antes no me habian tenido inconvenientes Pero vvuelven y dicentra que debo pagar la multa. Me niegan el Pago de la Cuota de administracion si no Pago la multa. La ley dice del debido proceso que hago por favor gracias

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