Cuando el arrendador no desea renovar el contrato de arrendamiento al arrendatario, debe notificarle su decisión en los plazos que señala la ley según el tipo de inmueble arrendado, como puede ser una vivienda o un local comercial, notificación que se hace mediante una carta de aviso de no renovación, por llamarla de algún modo.
- Carta de no renovación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
- Modelo de carta de terminación del contrato de arrendamiento.
- Carta de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
- Carta de no renovación de contrato de local comercial.
- Recomendaciones sobre la carta de no renovación del contrato de arrendamiento.
Carta de no renovación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
De acuerdo al numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, el arrendador puede terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento al término del plazo inicial o de sus prórrogas, es decir, no renovarlo al expirar el plazo acordado, por las causales allí expresadas previo aviso por escrito con una antelación de 3 meses por lo menos.
Ese preaviso por escrito no es más que la carta en la que se le informa al arrendatario que no le será renovado el contrato una vez expire el plazo pactado, que debe ser notificada en el término señalado por la ley.
La carta de no renovación es equivalente a la carta de terminación del contrato cuando este se termina a la expiración del término pactado.
Modelo de carta de terminación del contrato de arrendamiento.
A continuación, presentamos lo que podría ser un modelo de dicha carta, sin tanto tecnicismo como es nuestra costumbre.
Bogotá, Julio 15 de 20XX.
Señor: José Argemiro Beltrán Arciniegas.
Dirección: Carrera 25 #78Z – 405
Ref.: Terminación del contrato de arrendamiento.
Por medio de la presente nota le comunico que en virtud de la facultad que me concede el artículo 22, numeral 8 de la 820 de 2003, he decidido unilateralmente no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el día XXXX, del mes de XXX, del año XXX con vigencia inicial de XXX meses, que expira el día xxx, sobre el inmueble de vivienda urbana ubicado en la calle XXX, con matrícula inmobiliaria 01010101.
Por lo anterior, el contrato finalizará el día XXX del XXX del presente año, dando cumplimiento a los 3 meses de plazo indicados en el numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003.
Asimismo, como obligación de mi parte, adjunto constancia de consignación en el Banco agrario de la indemnización que señala el numeral 8 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, correspondiente a 1.5 meses de arrendamiento.
Cordialmente,
Firma _________________________
Nombre ______________________
No. de Cédula ________________
Esta carta aplica para el caso indicado en el literal d) de numeral 8 del artículo 88 de la ley 820 de 2003:
«La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.»
Es decir, cuando la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento obedece a que el arrendador de forma voluntaria y unilateralmente decide no seguir renovando o prorrogando el contrato.
En los casos señalados en los numerales a), b) y c), no se paga una indemnización, sino que se constituye una caución como lo señala la misma norma:
«Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.»
Si ese fuere el caso, la carta debe indicar que se ha constituido tal caución, y acreditar el soporte correspondiente.
Estas casuales para no renovar el contrato de arrendamiento son las siguientes:
- Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
- Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
- Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.
Si la decisión de no renovar el contrato se hace invocando una de esas causales, se debe señalar expresamente la causal en la carta de terminación.
Carta de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
El numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003 permite al arrendador dar por terminado de forma unilateral el contrato de arrendamiento durante las prórrogas del contrato inicial, con un previo aviso de 3 meses, y pagando la indemnización allí señalada.
La carta de preaviso para la terminación del contrato de arrendamiento puede darse en los siguientes términos:
Bogotá, Julio 15 de 20XX.
Señor: José Argemiro Beltrán Arciniegas.
Dirección: Carrera 25 #78Z – 405
Ref.: Terminación del contrato de arrendamiento.
Por medio de la presente nota le comunico que en virtud de la facultad que me concede el artículo 22, numeral 7 de la 820 de 2003, he decidido unilateralmente terminar el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el día XXXX, del mes de XXX, del año XXX con vigencia inicial de XXX meses, sobre el inmueble de vivienda urbana ubicado en la calle XXX, con matrícula inmobiliaria 01010101.
Por lo anterior el contrato finalizará el día XXX del XXX del presente año, dando cumplimiento a los 3 meses de plazo indicados en el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003.
Asimismo, como obligación de mi parte, adjunto constancia de consignación en el Banco agrario de la indemnización que señala el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, correspondiente a 3 meses de arrendamiento.
Cordialmente,
Firma _________________________
Nombre ______________________
No. de Cédula ________________
Aquí el contrato se termina en cualquier momento, incluso antes de que expire el plazo de la prórroga, y por ello la indemnización de 3 meses.
Carta de no renovación de contrato de local comercial.
Cuando se trata de un contrato de arrendamiento de local comercial, si el arrendador no quiere renovarlo debe sujetarse a lo señalado en el código de comercio, especialmente en el artículo 518, tema desarrollado en el siguiente artículo.
La carta de no renovación es básicamente el mismo modelo seguido en la carta de no renovación en la vivienda urbana, sólo que cambian las causales por las el arrendador decide no renovar.
Por ejemplo, si la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento se toma en razón a que el arrendatario ha incumplido el contrato, la carta podría ser en los siguientes términos.
Bogotá, Julio 15 de 20XX.
Señor: José Argemiro Beltrán Arciniegas.
Dirección: Carrera 14 #78Z – 789
Ref.: Terminación del contrato de arrendamiento.
Mediante la presente nota le informo que he decido no renovar el contrato de arrendamiento firmado entre nosotros, sobre el local comercial 408T del Centro comercial XXX, en razón al incumplimiento reiterado de su parte en el pago de los cánones de arrendamiento, en virtud de la facultad que me confiere el numeral 1 del artículo 518 del Código de comercio.
Cordialmente,
Firma _________________________
Nombre ______________________
No. de Cédula ________________
La carta de no renovación se debe notificar con la antelación fijada en el contrato, si es que se pactó alguna, y si la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento obedece a las siguientes causales, la notificación se debe hacer con una antelación de 6 meses:
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
El contenido de la carta se debe ajustar a la causal que se invoca para no renovar el contrato de arrendamiento.
Recomendaciones sobre la carta de no renovación del contrato de arrendamiento.
La carta que se envíe al arrendatario en la que se le informa que el contrato de arrendamiento no le será renovado, debe incluir de forma clara las causas por las que no se le renueva, y si es por la mera voluntad del arrendatario, igual debe dejarse claro que es una decisión unilateral.
Un aspecto importante es que la notificación debe hacerse llegar con la anticipación exigida por la ley.
Así, cuando la ley exige que la notificación se debe hacer con una antelación de 3 meses a la terminación del contrato, el arrendatario debe recibirla con esa antelación mínima, pues de lo contrario el contrato se entenderá renovado automáticamente.
Para asegurarnos que la carta de notificación sea recibida oportunamente, se debe enviar con una antelación superior a los 3 meses, y debe hacerse por correo certificado a fin de tener la prueba de la notificación, lo que se puede hacer utilizando servicios como 4-72.
La idea es que el arrendatario la reciba unos días antes de la fecha límite; por ejemplo, si el contrato vence el 25 de abril de 2024, la notificación debe ser recibida como mínimo el 24 abril de 2024, y debería enviarse unos 4 o 5 días antes para asegurarnos que sea recibida en el plazo requerido.
De otra parte, recordemos que en el caso del arrendamiento de vivienda urbana se presentan dos situaciones muy distintas; la señalada en el numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, y la señalada en el numeral 8.
El numeral 7 faculta al arrendador para terminar el contrato unilateralmente durante las prórrogas, esto es, no es necesario que espere a que finalice el plazo pactado.
El numeral 8 faculta al arrendatario para no renovar el contrato a la expiración del plazo pactado, es decir, tiene que esperar a que finalice el plazo para terminar el contrato, previa notificación de que no lo renovará.
En el primer caso el contrato se termina antes de vencer el plazo, y en el segundo se termina al expirar el plazo acordado y no ser renovado, y por eso la indemnización es más elevada en el primer caso.
Por último, una vez más recordamos que el arrendatario no tiene derecho a 3 meses gratis de arriendo; los 3 meses a que hace referencia la ley corresponden a la indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario por terminar el contrato antes de expirar el plazo, y a los 3 meses de anticipación con que se debe notificar la decisión de terminar o no renovar el contrato según sea el caso, teniendo claro que no siempre hay lugar a que el arrendador indemnice al arrendatario.
Una vez el arrendatario recibe la notificación de que no se le renovará el contrato de arrendamiento, o se le dará por terminado, tiene un plazo de 3 meses para entregar (restituir) el inmueble al arrendador, 3 meses que repetimos, no son gratis, pues no se debe confundir la obligación de pagar el canon de arrendamiento con el derecho a ser indemnizado en los casos puntuales que la ley contempla.
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EN EL CASO DE ARRENDAMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMINETO COMERCIAL INICIAL DE TRE MESES QUE SE HA PRORROGADO POR EL LAPSO DE UN AÑO. NO HABIENDO CUMPLIDO LOS DOS AÑOS PARA LA PRORROGA AUTOMATICA Y PREAVISO DE SEIS MESES. ¿QUE TERMINO DEBO TENER PARA EL AVISO DE NO PRORROGA?
BUENAS TARDES SI TENGO UN ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL POR MAS DE 3 AÑOS, Y DESEO DAR POR TERMINADO EL CONTRATO DE ARRIENDO QUE VIENE DE 3 MESES… DADO QUE SE HAN REALIZADO NUEVAS CONSTRUCCIONES EN EL LOCAL Y NECESITO INCREMENTAR EL VALOR DEL ARRIENDO… DESEO DAR POR TERMINADO EL CONTRATO YA QUE EL ARRENDATARIO NO QUIERE PAGAR MAS DE LO QUE VIENE PAGANDO
¿SI EL CONTRATO ES DE TRES MESES, QUE TERMINO DEBO TENER PARA EL AVISO DE NO PRORROGA… EL CONTRATO DICE QUE EL CONTRATO SE DARA POR TERMINADO EL DIA XXX. SIN PRORROGA Y SIN NECESIDAD DE PREAVISO?
GRACIAS
Buenos días, para el caso de un contrato de arrendamiento de 6 meses donde el arrendatario a incumplido en el pago de los canon de arrendamiento, como se procede? Para la notificación de no prorroga, teniendo en cuenta que las personas arrendadas han incumplido el contrato.
Hola. Quisiera saber si luego de que me avisen de la no renovación del contrato. Debo esperar obligatoriamente hasta el ultimo día del contrato para entregar el apartamento. O si puedo dejar el apartamento al mes de que se me fue notificado y no generar multa alguna por eso. Ejemplo: Me notifican hoy 20/02/2024 y consigo un apartamento el 02/03/2024 puedo mudarme sin problema; entrega el apartamento y no pagar por los 3 meses que restaban?
La obligación de pagar el arrendamiento termina el día en que expira el plazo acordado, y el hecho de que no le renueven el contrato no afecta esa realidad. En consecuencia, tendrá que esperar a que termine el contrato, o en su defecto, llegar a un acuerdo con el arrendador para entregar el apartamento antes.
Saludos
Hola, en mi caso la inmobiliaria me escribe por WhatsApp sobre la no renovación del contrato hoy 6 de marzo, donde llevo ya casi 9 años habitando, me indican que enviaron la carta en el tiempo establecido, pero yo nunca la recibí, el contrato termina el 15 de abril. y ya son menos de 3 meses para el aviso, en este caso que pasaría, ¿se renueva automáticamente el contrato o qué?
Gracias por la atención
Cordial saludo.
Al parecer la inmobiliaria termina el contrato de arrendamiento con base al numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003, y allí expresamente señala que la notificación de no renovación se debe enviar mediante un servicio de correo postal autorizado, de lo cual debe tener las pruebas, y si no es el caso, no se cumple el requisito y por tanto la notificación no tendría validez.
Además, la inmobiliaria debió haber consignado ante la autoridad competente la indemnización allí prevista conforme lo dispone el artículo 23 de la misma ley.
Saludos
Un arrendador, decide terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento con su arrendatario, porque este ultimo ha incumplido en varias ocasiones con el pago de los canones. este arrendador hace una carta y al intentar hacer entrega por su porpios medios, sin hacer uso de correro certificado, el arrendatario no se la recibe, ella no tiene prueba alguna de ese hecho, el 7 de febrero de 2024 se vencía ese plazo, aparentemente, el contrato estaria renovado automaticamente, pero esto se debe a acciones mañosas del arrendatario,
Pregunta. que procede en este caso para que el arrendatario hag entrega de la cosa junto con los canones de arrendsmiento que adeuda?
Cuando la terminación del contrato se da por incumplimiento del arrendatario, la norma no establece ninguna notificación ni plazo. La carta a que nos referimos en esta nota aplica cuando el arrendatario no ha incumplido y aún así el arrendador quiere terminar el contrato, o no renovarlo, que es lo mismo.
Saludos