Cláusulas que deberían incluirse en un contrato de arrendamiento de vivienda

Desde el punto de vista del arrendador, en el contrato de arrendamiento deberían incluirse algunas cláusulas para prevenir situaciones comunes que son fuente de inconvenientes con el inquilino o arrendatario y que, si no están incluidas en el contrato, pueden resultar difíciles de solventar.

Valor del canon, incrementos y forma de pago e intereses de mora.

En el contrato de arrendamiento se deben fijar de forma clara los siguientes aspectos:

• Valor del canon mensual.
• Fecha y lugar (o medio electrónico) de pago.
• Incremento anual conforme a la Ley 820 (no más del IPC del año anterior).
• Penalidad por mora (intereses o sanción razonable).

No es obligatorio que se acuerden intereses en caso de que haya mora en el pago de los cánones de arrendamiento, pero se recomienda hacerlo porque, si no se hace, en caso de que se deba recurrir a un proceso ejecutivo para cobrarlos, el juez sólo aplicará el interés legal del 6% y no el interés corriente o el de demora, que es muy superior.

Prohibición de subarrendar o ceder el contrato.

Se recomienda prohibir el subarriendo, o en caso de permitirlo, que se haga con previa autorización del arrendador, con una cláusula como la siguiente:

«El arrendatario no podrá ceder, transferir ni subarrendar, total o parcialmente, el inmueble sin autorización previa y por escrito del arrendador.»

Con ello se busca tener un control de lo que hace el arrendatario con su inmueble, de modo que el arrendador puede tener más control y aplicar algún tipo de filtro respecto a quién se subarrienda.

Uso exclusivo del inmueble.

Indicar que el inmueble es para uso exclusivo de vivienda, prohibiendo actividades comerciales que pueden presentarse para actividades ilícitas o cambios en el uso de servicios públicos.

Igualmente, en el caso de que no se permitan mascotas, debe expresarse claramente en el contrato, en especial mascotas peligrosas que pueden llevar a reclamaciones de responsabilidad civil extracontractual si una mascota llega a causar daño a un tercero.

Derecho del arrendador a inspeccionar el inmueble.

Es legal y recomendable incluir una cláusula que permita visitas previas con notificación razonable:

«El arrendador o su representante podrá visitar el inmueble previa notificación mínima de 48 horas, con el fin de verificar su estado de conservación, el uso dado al inmueble o realizar reparaciones necesarias, siempre en horarios razonables y con respeto a la intimidad del arrendatario.»

Con ello, el arrendador se asegura de poder verificar si se le está dando el uso correcto al inmueble antes de que sea demasiado tarde para evitar un problema.

Prohibir la adquisición de electrodomésticos con cargo a las facturas de servicios públicos.

Es recomendable prohibir en el contrato de arrendamiento que el arrendatario adquiera electrodomésticos o cualquier bien o servicio a crédito con cargo a las facturas de servicios públicos. Se puede incluir una cláusula como la siguiente:

«El arrendatario no podrá adquirir electrodomésticos, equipos ni otros bienes a crédito cargados a las facturas de servicios públicos del inmueble»

Si ya es un riesgo que el inquilino se vaya debiendo servicios públicos, que a estos quede asociada una obligación importante por bienes y servicios adquiridos a crédito es algo que se debe evitar.

Incumplir con esta prohibición debe establecerse como una causal para la terminación del contrato de arrendamiento por sí misma.

También se debería incluir en el contrato la obligación del arrendador de entregar soportes de pago de los servicios públicos y copia de las facturas para verificar incumplimientos.