Condiciones para exigir el cumplimiento de un contrato

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En los contratos bilaterales cada una de las partes tiene obligaciones reciprocas  para con la otra parte, y quien cumpla puede demandar el cumplimiento a la parte que incumpla.

Cuando una de las partes incumple un contrato, la parte cumplida puede exigir una de dos cosas: el  cumplimiento del contrato o la resolución del contrato.

Dice el artículo 1546 del código civil:

«CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.»

Si la parte cumplida quiere exigir el cumplimiento de un contrato debe haber cumplido o allanarse a cumplir con su parte, de lo contrario el demandado puede interponer la excepción de contrato no cumplido.

¿Qué se debe hacer ante el incumplimiento de un contrato?

El asunto se presenta sencillo, pero se puede complicar un poco cuando el contrato versa sobe obligaciones sucesivas, donde una obligación depende del cumplimiento de otra  previa.

Así lo recuerda la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC1209 del 20 de abril de 2018 con ponencia del magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo:

«Así las cosas, el contratante que primero vulneró la alianza queda desprovisto de la acción resolutoria, mientras que su contendor sí la conserva a pesar de que también dejó de acatar una prestación, siempre que su actuar se encuentre justificado en su inexigibilidad por la previa omisión de aquel.»

Es decir que aquel que primero incumple no puede demandar la resolución del contrato ni mucho menos el cumplimiento del mismo.

Ahora, si lo que se pretende es el cumplimiento del contrato y no la resolución del mismo, no es suficiente con que el demandado haya incumplido primero, sino que el demandante, a pesar el previo incumplimiento del demandado, debe haber cumplido o allanarse a cumplir con su parte.

Al respecto dicho la corte en la sentencia ya referida:

«Igualmente, si la pretensión invocada no es la resolutoria sino la de cumplimiento del pacto, quien así lo demanda requiere haber honrado sus compromisos o haberse allanado a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente.»

Es decir que si el demandado incumplió, el demandante sólo puede exigir el cumplimiento del contrato, sólo si el también cumplió o se allanó a cumplir.

Ejemplo:

Supongamos un contrato de contrato de compraventa de un apartamento donde el comprador se compromete a pagar la primera cuota al firmar la promesa de compraventa, la segunda 30 días después, y el saldo al firmar la escritura de compraventa.

Si el comprador no paga la segunda cuota en la fecha correspondiente, ya ha incumplido, y si el vendedor quiere exigir el cumplimiento del contrato, debe cumplir, o en este caso, allanarse a cumplir con la obligación de otorgar  la escritura respectiva, pues de no hacerlo sólo puede exigir la resolución de contrato junto con el pago de las indemnizaciones del caso, y la cláusula de incumplimiento o clausula penal.

Por supuesto que si el comprador no ha pagado el precio pactado, el vendedor no está obligado a firmar la escritura, sino que le será suficiente con acudir ante la notaría la fecha prevista y dejar constancia que estuvo presto a cumplir con su obligación.

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