Consideraciones para reclamar la posesión de un predio que no tiene linderos claros

Cuando se adquiere un lote de terreno es de suma importancia asegurarse de cuáles son los lindemos o límites de ese terreno, pues si estos no fueran claros ni precisos, pueden surgir problemas en un futuro.

Comprar un predio o un inmueble para muchas personas y familias es un gran sueño alcanzado, pero si no se hace un estudio juicioso de los títulos de la propiedad a negociar, ese sueño puede convertirse en una verdadera pesadilla que puede conllevar a la pérdida de la inversión.

En esta oportunidad nos referimos al caso de una persona que compra un predio y luego se entera que parte del predio que compró está ocupado por un edificio que construyó sobre el terreno que se supone es suyo.

Cuando el propietario del predio descubre que alguien más ejerce posesión sobre su dominio, debe iniciar un proceso civil denominado reivindicación o acción de dominio, con el que se busca que la propiedad le sea restituida por quien la ocupa.

Frente a esta acción tiene dicha la corte suprema de justicia (sentencia 05001-3103-015-2004-00128-01 del 27 de agosto de 2015:

Este instrumento se erige en la vía legal para reclamar la posesión y no la propiedad de la cosa, porque el demandante afirma tener esta última, es decir, es la causa para que el actor pueda pedir y obtener el goce pleno y absoluto de su derecho con el ejercicio posesorio, que se realiza con la restitución del bien. Es, por ello, la acción que ejercita el dueño sin posesión, contra el poseedor sin dominio.

La propiedad, como derecho real que es, ostenta como esencial característica la de otorgar al titular el poder de persecución que, como su nombre lo indica, lo faculta para ir tras la cosa sobre la cual recae, en manos de quien se encuentre.

Pero esta acción no procede (no procedió en el caso en comento) si hay dudas respecto a los linderos de los predios, de manera que se hace imposible concluir con certeza donde termina un predio y donde comienza el otro, y si no hay certeza de ello, no puede probarse que el acusado en efecto ha construido sobre un terreno que no es suyo, como lo comenta la corte:

Los anteriores elementos de juicio ponen de manifiesto que las inferencias probatorias del Tribunal, fundamento de la decisión impugnada, son razonables, dado que la individualización del predio reclamado se hizo imposible debido a la inexistencia de mojones o elementos naturales que demarcaran la «línea divisoria», tal como se dejó constancia en la primera inspección judicial, pues la malla de encerramiento no podía servir como tal, por cuanto según el actor, aquella se levantó en un área que es de su propiedad y fue resultado de la invasión de terreno en que, según alegó, incurrió la demandada.

Es evidente que si no se identifica con claridad el lindero del predio, no se puede acusar al poseedor de haber ocupado parte de un predio ajeno.

En tal caso, primero debe iniciarse un proceso de deslinde y amojonamiento, como lo manifiesta la corte en la misma sentencia ya referenciada en esta nota.

Esa circunstancia explica por qué el sentenciador ad quem sostuvo que existía un «problema de linderos» susceptible de solucionarse a través de la acción de deslinde y amojonamiento consagrada en el artículo 900 del Código Civil, norma a cuyo tenor: «Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes», pues dicho proceso -acorde con la jurisprudencia de esta Corporación- tiene por finalidad la de «fijar la materialidad del lindero o línea de separación entre los terrenos o predios…» cuando este es confuso (CSJ SC, 6 jul. 2007, Rad. 7802).

Una vez fijado el lindero con la anterior acción, entonces el propietario del dominio sí puede iniciar la acción reivindicatoria si es que en efecto la construcción del vecino ha quedado dentro de los linderos del precio del demandante.

Es por ello que cuando se va a comprar un inmueble, tanto los títulos como los planos deben ser revisados por personas expertas como abogados,  arquitectos y topógrafos que hagan un estudio adecuado y así puedan advertir cualquier inconveniente antes de siquiera firmar la promesa de compraventa.

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