El contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene un tratamiento especial regulado por el código de comercio en Colombia, que brinda una especial protección a los comerciantes por motivo del papel del comercio en la economía y en la sociedad.
- Contrato de arrendamiento de local comercial.
- Formas del contrato de arrendamiento de local comercial.
- Duración del contrato de arrendamiento de local comercial.
- Prórroga o renovación del contrato.
- Canon de arrendamiento de local comercial.
- Incremento del arrendamiento de locales comerciales.
- Obligaciones del arrendador de local comercial.
- Obligaciones del arrendatario de local comercial.
- Servicios públicos en el arrendamiento de locales comerciales.
- Subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales.
- Mérito ejecutivo en el contrato de arrendamiento de local comercial.
- Terminación del contrato.
- Preguntas frecuentes.
Contrato de arrendamiento de local comercial.
El contrato de arrendamiento de locales comerciales está sujeto a las mimas reglas generales contenida en el código civil, pero el código de comercio contempla ciertos aspectos propios a fin de proteger la inversión económica del comerciante.
La legislación colombiana protege especialmente al comerciante o empresario frente al arrendador, para lo cual se introducen figuras como el derecho de renovación en favor del arrendatario.
Esta regulación la encontramos a partir de su artículo 518 y hasta el 523 del código de comercio.
Formas del contrato de arrendamiento de local comercial.
El código de comercio nada dice el respecto, y el código civil tampoco, por lo que se concluye que este puede ser verbal o escrito, por las connotaciones de este tipo de contratos, es recomendable hacerlo por escrito, y preferiblemente autenticándolo.
Lo escrito, escrito está, y la autenticación evita que una de las partes luego alegue que el no dijo lo que está escrito y que menos lo firmó.
Duración del contrato de arrendamiento de local comercial.
Ni el código civil ni el código de comercio regulan la duración del contrato de arrendamiento de locales comerciales, así que la partes pueden pactarlo libremente, pudiendo hacerlo por meses o por años, y tantos años como prefieran.
Prórroga o renovación del contrato.
La renovación del contrato de arrendamiento en locales comerciales está especialmente regulada por el código de comercio en su artículo 518.
De acuerdo a la norma, el contrato de arrendamiento puede ser renovado o prorrogado por acuerdo de las partes, pero una vez el arrendatario lleve 2 años o más, el arrendatario tiene derecho a que le sea renovado, excepto si se dan los siguientes casos:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Este tema está desarrollado con mayor detalle en el siguiente artículo.
La principal característica del contrato de arrendamiento de locales comerciales, es el derecho del arrendatario, y la obligación del arrendador, de renovar el contrato luego de llevar dos años ocupando el local.
Canon de arrendamiento de local comercial.
La ley no regula el monto o valor del arrendamiento de un local comercial, así que la partes pueden fijarlo como a uno le guste y según el otro lo acepte.
Se aplica la ley que dicte el mercado, aunque las partes pueden recurrir a la justicia mediante la acción de regulación de canon de arrendamiento.
Incremento del arrendamiento de locales comerciales.
El código de comercio no reguló el incremento del arrendamiento de locales comerciales, ni tampoco lo hace el código civil.
De manera que el incremento está gobernado por la voluntad de las partes, lo que obliga que en el contrato firmado se regule ese aspecto para evitar conflictos futuros.
Obligaciones del arrendador de local comercial.
El código de comercio no contempla obligaciones especiales para el arrendador distintas a la de renovar el contrato como la notificación.
En lo demás se aplican las reglas generales del código civil, como:
- A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
- A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
- A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Y por supuesto, las obligaciones que haya asumido en la el contrato de arrendamiento firmado.
Obligaciones del arrendatario de local comercial.
El arrendatario tiene las siguientes obligaciones ovias:
- Pagar la renta o el arrendamiento.
- Darle el uso para el cual fue arrendado el local.
- Cuidar el estado del local comercial.
- Hacer las reparaciones locativas.
- Restituir el finalizar el contrato de arrendamiento en el estado que en le fue entregada.
Y las otras obligaciones incluidas en el contrato de arrendamiento según haya sido la voluntad de las partes.
Servicios públicos en el arrendamiento de locales comerciales.
Al no estar regulado expresamente este aspecto, corresponde a las partes acordar el pago de los servicios públicos, pero lo normal es que los pague el arrendatario y sea este el que tenga que responder con todos los aspectos relacionados a los servicios públicos.
Subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales.
El arrendatario podrá subarrendar solo si el arrendador lo ha autorizado conforme lo dispone el artículo 2004 del código civil:
«El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.»
Si no hay autorización no puede subarrendarse, y si hay autorización, el subarrendatario no le puede dar un uso diferente al que tiene derecho el arrendatario principal.
El incumplimiento de lo anterior es causal para la terminación del contrato de arrendamiento.
Mérito ejecutivo en el contrato de arrendamiento de local comercial.
Por ministerio de la ley el contrato de arrendamiento no presta mérito ejecutivo por sí mismo, así que es preciso que en él se incluya una cláusula que así lo considere.
Una cláusula que diga algo así:
«El Arrendatario declara de forma expresa que reconoce y acepta que este Contrato presta mérito ejecutivo para que el arrendatario exija al arrendador el pago de los cánones de arrendamientos y demás obligaciones pecuniarias derivadas del contrato»
De lo que se trata es que del contrato se desprenden los elementos o requisitos del título ejecutivo:
Obligación clara, expresa y que provenga del deudor.
Lo anterior se complementa con la autenticación o reconocimiento de firmas.
Terminación del contrato.
El contrato de arrendamiento puede ser terminado por las partes en común acuerdo, o de forma unilateral, existiendo o uno una justa causa, y de no existir la justa causa, se ha de pagar una indemnización, tema desarrollado en el siguiente artículo.
Como recomendación final la invitación es a buscar asesoramiento antes de firmar cualquier contrato, puesto que un buen contrato evita un mal pleito, lo que es válido para el arrendador y para el arrendatario.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes planteadas por nuestros lectores.
Por lo general, y dependiendo el arrendador y de si el arrendatario es persona natural o jurídica, se pueden necesitar los siguientes documentos:
- Documento de identidad o Rut del arrendatario.
- Certificado de cámara de comercio.
- Certificados bancarios.
- Póliza de cumplimiento de arrendamiento.
En general cualquier otro documento que de forma particular exija el arrendatario en función de la actividad económica que se vaya a realizar en el local comercial.
Se puede subir lo que las partes hayan pactado en el contrato de arrendamiento, en razón a que no existe una ley que limite el incremento anual como sí existe para el arrendamiento de vivienda urbana.
Cuando el contrato de arrendamiento termine por expiración del plazo pactado, y cuando el arrendatario o inquilino incumpla con el contrato de arrendamiento, como cuando no paga los cánones respectivos, y cuando se den los demás supuestos señalados en el artículo 518 del código de comercio sobre el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento.
Las reparaciones locativas debe ser pagadas por el arrendatario y las no locativas y deben ser pagadas por el arrendador, pero en todo caso debe sujetarse a lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento. Este tema está explicado en este artículo.
Si no puede pagar el alquiler del local comercial incumple el contrato de arrendamiento y el arrendador bien podría darlo por terminado si así lo considera oportuno, por lo que en estos casos lo ideal es dialogar con el arrendador para llegar a un posible acuerdo.
Títulos valores
Prescripción de facturas, letras y pagarés sin fecha de vencimiento
mayo 10th, 2020 a las 5:53 pm
En la opción que facilitan del merito ejecutivo esta bien la parte que dice “para que el arrendatario exija al arrendador el pago de los cánones de arrendamientos y demás obligaciones pecuniarias derivadas del contrato”, ¿No sería lo contrario?
noviembre 20th, 2020 a las 10:48 pm
Si!
febrero 13th, 2021 a las 3:37 pm
Totalmente de acuerdo Alexander. Es preciso aclarar que el Arrendatario es la persona que recibe el inmueble en calidad de inquilino y el Arrendador es la persona que en calidad de propietario entrega el inmueble para el goce en calidad de arrendamiento.
Importante aclarar este lapsus,
julio 16th, 2020 a las 11:29 am
EN EL ACTUAL SINIESTRO DE LA PANDEMIA SE CONSIDERA UN DAÑO AL INMUEBLE , SI LAS ASEGURADORAS RESPONDEN POR ESTE AMPARO , COMO LO HACEN LOS PARTICULARES QUE NO ESTABAN AMPARADOS POR NINGUNA ASEGURADORA ?????
abril 3rd, 2021 a las 11:33 am
Me pueden indicar si existe alguna diferencia entre arrendamiento de locales comerciales entre el dueño de un edificio de locales comerciales y el de concesión de locales comerciales en un centro comercial? Desde luego tengo claro que el arrendamiento mercantil, para el Código de Comercio es el leasing.
enero 12th, 2021 a las 10:34 am
En el nuevo panorama que deja la pandemia, hay alguna clausula recomendada que se puedes adicionar al contrato de arrendamiento?
junio 27th, 2021 a las 10:00 am
Gracias por su pagina y la información contenida sirve de mucha orientación y referenciación de la norma
julio 13th, 2021 a las 9:13 am
Tratamiento del pago de iva para las personas que tienen locales.como es la mecánica, quien lo paga, como lo paga, manejo tributario de ese pago. Mil Gracias buen día.
agosto 27th, 2021 a las 4:53 pm
yo tengo una bodega en arriendo en un edificio del centro de la ciudad, el frente del edificio es todo en vidriera, yo estoy ubicada en el segundo piso y en la vidriera que está en mi piso y de hecho forma parte de mi bodega, están poniendo publicidad que corresponde a otro local comercial, mi pregunta es, si esto es legal o en qué norma me puedo amparar para hablar con el dueño de la bodega y que no me tapen la luz de mi vidriera. Quisiera que por favor me ayuden ya que tengo poco o nada de conocimiento acerca de la legislación de arrendamiento.
Gracias por su colaboración
abril 28th, 2022 a las 12:16 pm
Buen dia
junio 7th, 2022 a las 7:28 pm
Si una arrendador (agencia) manipula al dueño para reclamar el inmueble, qué se puede hacer?
agosto 22nd, 2022 a las 12:47 pm
Hola! El propietario de un local comercial que tengo arrendado puede mostrarlo a otros clientes? uno puede negarse? o tiene que ser con cita?
octubre 23rd, 2022 a las 9:17 pm
El arrendatario se puede negar por tenerlo ocupado,como tambien puede mostrarlo porque si es debido a que el arrendador lo quiere vender,éste no puede hacerlo mientras se encuentre vigente el contrato de arrendamien
to, y para ello,si se da el caso, deberá proceder como lo señala la ley.
Si mal no recuerdo,una de las causales para dar por terminado el contrato por parte del arrendador de un inmueble, es la venta del mismo y la otra es el incumplimiento por parte del arrendatario.
marzo 8th, 2023 a las 11:09 am
Cordial saludo
Mi contrato de arrendamiento del local comercial se termina el 30 del presente mes, mi duda es si puedo cobrarle el excedente dé los pago de lo servicios público que se hicieron en el mes.
Ejemplo: Los pagos se realizaron el 25, y desocupo el 30, he dejado pago 25 días del siguiente mes, que no estaré en el local ese excedente lo puedo cobrar al propietario, o donde se encuentra estipulado. Gracias.
abril 11th, 2023 a las 11:44 am
Cordial Saludo,
Tengo una consulta cuando se renta un inmueble para oficina y los panel led ya tienen deterioro por los años a quien le corresponde realizar el cambio de los panel al arrendador o al arrendatario.
gracias
septiembre 25th, 2023 a las 2:27 pm
Estimados tengo un local comercial, arrendado por dos años el contrato de arrendamiento finalizo 22 de septiembre 2023, requerimos el local para realizar una ampliación y tener un mejor aprovechamiento el arrendatario no dice que el contrato de renueva automáticamente por la mismas condiciones de contrato inicial ósea por dos años y que si requerimos el local lo debemos indemnizar ¿realmente si requerimos el predio debemos indemnizar?