Contrato de arrendamiento durante emergencia Covid – 19

El gobierno nacional ha emitido el decreto 579 del 15 de abril de 2020 implementando algunas medidas de alivio en favor de los arrendatarios.

Suspensión de desalojos.

arrendamiento

Se suspenden los desalojos judiciales y administrativos hasta el 30 de junio de 2020 en los términos del artículo primero del decreto 579:

«Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y/o su forma de pago se haya pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes, bajo cualquiera de las modalidades contempladas en el artículo 4° de la Ley 820 de 2003.»

La norma no especifica el origen o causa del proceso de restitución de inmueble, así que cobija a todos, incluso aquellos que nada tuvieron que ver con la actual coyuntura.

Suspensión el incremento a los cánones de arrendamiento.

El artículo 2 del referido decreto suspende el incremento de los cánones de arrendamiento hasta el 30 de junio de 2020:

«Se aplaza el reajuste anual a los cánones de arrendamiento que se tuvieran que hacer efectivos durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, bien porque se hubiere acordado por las partes, o por virtud del artículo 20 de la Ley 820 de 2003.»

En realidad, es una moratoria al incremento, pues luego se debe pagar ese incremento retroactivamente según lo señala el parágrafo único:

«Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, el arrendatario pagará las mensualidades con el reajuste anual correspondiente en los cánones que hagan falta para terminar el período contractual acordado, incluyendo en esas mensualidades, el valor porcentual de los incrementos no cobrados durante el periodo comprendido a partir de la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.»

Respecto a los incrementos ya aplicados en lo que va del 2020 no se dice nada, así que siguen igual.

A pagar los cánones de arrendamiento.

Los arrendatarios tendrán que pagar los cánones de arrendamiento en el caso que el arrendador voluntariamente no aplace el pago el cobro, y si no hace el pago oportuno, el arrendatario tendrá que pagar intereses.

Dice el primer inciso del artículo 2:

«Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. En dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.»

La norma dice que deberán llegar a un acuerdo de condiciones especiales de pago, pero ese deberá no es imperativo, así que no es obligatorio para el arrendador otorgar condiciones de pago especiales, y no es obligatorio porque la misma norma contempla un plan B a ese deberán:

«De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones:»

De manera que, si el arrendador no ofrece ninguna alternativa al arrendatario para el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendatario podrá dejar de pagar el arrendamiento bajo las siguientes condiciones:

  1. El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
  2. El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.

La única consecuencia para el arrendatario que decida no pagar, o que no pueda pagar, es el pago de intereses reducidos.

Prorroga automática de los contratos.

Para evitar que el arrendador aproveche la situación para terminar el contrato de arrendamiento, el artículo 4 del decreto 579 impone una prorroga automática a los contratos de arrendamiento:

«Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica, se entenderán prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.»

La prórroga será hasta la fecha cierta del 30 de junio de 2020, no por el término del contrato anterior u otro periodo distinto.

Esta medida es de doble filo, porque obliga a que el contrato se prorrogue incluso en contra de la voluntad del arrendatario. Se debió matizar este aspecto, para que fuera a elección del arrendatario.

Suspensión en el inicio de contratos de arrendamiento.

Quien había firmado un contrato de arrendamiento para ser iniciado durante la vigencia de la emergencia (vigencia del decreto), el artículo 5 los suspende hasta el 30 de junio:

«Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duración de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica, quedarán suspendidos hasta el treinta (30) de junio de 2020, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.»

La intención es proteger al arrendatario de verse obligado a recibir un inmueble y a pagar un canon de arrendamiento en las actuales condiciones de emergencia.

Por supuesto las partes pueden llegar a un acuerdo distinto en función de sus intereses.

Arrendatarios a los que van dirigidas las medidas.

Las medidas señaladas en el decreto y expuestas aquí, van dirigidas al arrendamiento de vivienda y locales comerciales, considerando lo señalado por el artículo 6 del decreto 675 de 200, que hace extensivas estas medidas en los siguientes casos:

  1. Los contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil y el Código de Comercio celebrados sobre inmuebles de destinación comercial en los cuales el arrendatario sea una persona natural, micro, pequeña o mediana empresa, según la clasificación prevista en el artículo 2.2.1.13.2.2 de la Sección 2 del Capítulo 13 del Título 1 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo. De conformidad con lo anterior, se suspende la aplicación de intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.
  2. Los contratos de arrendamiento en los cuales el arrendatario sea una persona jurídica sin ánimo de lucro inscrita en el registro del Ministerio del Interior.

La medida se enfoca en proteger las personas naturales, y a las empresas de estas.

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13 Opiniones
  1. MARIAM Dice:

    Buenas tardes, o sea ¿el arrendador propone la forma de pago? y si el arrendatario dice que no puede pagar¿que pasa?

    Responder
    • tony gonzalez Dice:

      esta decreto no va con la realidad de la situación, debido a que es injusto pagar arriendo con los locales cerrados no por voluntad propia si no por ley ,
      mas aun cuando es muy seguro que la economía no se recupere rápidamente algunos comercio no volverán a ser los mismos por mucho tiempo como por ejemplo los que están frente universidades como se pagaran esos arriendo si los estudiante por lo que quede del año seguramente no asistirán a alas aulas ?

      Responder
      • limeva Dice:

        Considero que el Decreto no es injusto, se apoya con una medida de pago, pues lo injusto seria que no pagaran el arriendo cuando se esta ocupando el bien independientemente si venden o no venden, pues quien vive de ese ingreso tampoco puede dejar de percibir su único y propio ingreso. Se debe pensar para los partes.

        Responder
  2. nashwa Dice:

    hola si quiero entregar el inmueble al propitario por lo del covd-19 me toca pagarle clausula?

    Responder
    • Carlos Dice:

      Tengo la misma duda.. tengo un local que NO esta en centro comercial y mis ventas cayerno a cero, no tengo para seguir pagando un arriendo y si quiero entregar el local me cobran una multa de alrededor de 3 millones los cuales tampoco los tengo .. osea como me ayuda la ley si es obvio que la economia no se va recuperar rapido nisiquiera en lo que resta del año

      Responder
    • Diana Dice:

      Cordial saludo,
      Tengo un contrato de arrendamiento por una bodega, el contrato va hasta octubre/2020, la inmobiliaria me exige el cumplimiento del contrato y que debo pasar la carta con 6 meses para la no renovación del contrato.
      si quiero entregar el inmueble por lo del covd-19 y que las ventas han disminuido me toca pagarle clausula?
      Gracias,

      Responder
  3. Claudia Dice:

    Buenas tardes, tengo el local rentado a una cadena de Droguerias a nivel nacional, la cadena de Droguerias no ha cerrado y ha operado normalmente, me estan solicitando un periodo de gracia de tres meses abril, mayo y junio para el pago de la renta y aparte una reduccion del canon en un 35% para todo el año. Creeria que se estan aprovechando de la situacion. Que opinan?

    Responder
  4. Luis Calderon Dice:

    Una pregunta. Tengo un apartamento arrendado a través de una agencia. El arrendatario informó a la agencia que no podía pagar todo el canon en el mes de abril y solicitó que se le condonara una parte del arriendo. Yo acepté condonar una parte, pero la agencia quiere cobrar la comisión, no sobre lo que va pagar el arrendatario, sino sobre el valor del canon antes de la condonación.

    Puede la agencia hacer eso? Puede cobrar la comisión sobre un valor que no ha pagado el arrendatario? Entiendo que la comisión se cobra es sobre el valor del canon, y para este caso en particular, el canon acordado es menor al canon inicial.

    Gracias por su respuesta.

    Responder
  5. Jhoni Diaz Dice:

    Buen día, mi contrato de arrendamiento se cumple el 30/06/2020. pero no deseo continuar. por ende envié correo a la inmobiliaria a principios de mayo. ellos me dicen que el contrato ya se renovó automáticamente. eso se puede.

    Agradeciendo la colaboración prestada, y en espera de una respuesta

    Responder
    • Yaneth Dice:

      Mi contrato vence el 30 mayo 2020 (son ya 3 años) pase una carta a la inmobiliaria el 30 de marzo, ellos me responden que debía haberlo hecho el 01 de marzo para que no me cobren penalización (no se había decretado aún la emergencia sanitaria, para esta fecha que la inmobiliaria dice). Mis ingresos se han bajado por consecuencia covid 19 y no puedo continuar con cánones tan elevados. Propuse conciliar ese mes que me falto y prorrogar hasta 30 de junio, pero no me aceptan dice que mi contrato ya está renovado automáticamente, tengo a cargo un adulto mayor (padre) ,una infante (nieta) tres adolescentes (hijos), Prioridad su alimentación y demás necesidades básicas… Que puedo hacer si la inmobiliaria, no me ha permitido ni siquiera hablar para conciliar.

      Agradezco su respuesta de antemano.. Mil bendiciones.

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  6. John dice Dice:

    Mi contrato de arriendo vence el 5 de junio del 2020 y yo envie con 3 meses de anticipo la carta en correo certificado y el dueño del inmueble me envio su aceptacion en correo certificado es decir mutuo acuerdo.el problema se presenta es que por la cuarentena del covit 19 no he podido encontrar donde mudarme. Le pase una carta al dueño diciendole que me de un tiempo hasta que pueda encontrar donde mudarme.el dueño me comunica que tengo 2 opciones.primera.desocupar el 30 de junio a las 2 pm como establese el decreto.o prorrogar por 6 meses hasta el 5 de diciembre a las 2 pm…pregunto el dueño puede prorrogar un contrato que ya fue terminado con correos certificado la terminacio.y la otra pregunta es si debo pagar el canon completo del 5 de junio al 5 de julio..o puedo seguir pagando mi canon puntual como lo he hecho hasta cuando consiga otra vivienda.muchas gracias .ojala me ayuden.

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  7. María Dice:

    Buenos días, en vista de la situación envié una carta a la inmobiliaria donde tengo arrendada la oficina para cancelar el contrato de arrendamiento y ellos me responden que debo pagar los tres meses de multa pactados en el contrato por la cancelación del mismo, quisiera saber si es así porque debo entregar no puedo seguir pagando sin poder trabajar. muchas gracias por su ayuda

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  8. Mhoc Dice:

    Arrendé sin contrato hace dos meses los inquilinos no han pagado resivos y uno por no pagarlo lo transfirieron a 36 cotas le pido él resivo del agua y no me lo entregan puedo pedirles él apartamento por imcumplirby debo darles tiempo gratis mientras consiguen a donde irse

    Responder
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