Contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento permite que una persona llamada arrendatario pueda ocupar, gozar o utilizar un inmueble o cosa, pagando a su propietario llamado arrendador, un canon o precio por el arrendamiento.

Qué es el contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual una persona adquiere o cede el derecho a gozar de las cosas a cambio de un precio determinado, que el artículo 1973 del código civil colombiano define de la siguiente forma:

«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»

El dueño de la cosa llamado arrendador le permite el goce de ella a otra persona llamada arrendatario, mediante un contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento verbal o escrito.

La ley no establece ninguna ritualidad para el contrato de arrendamiento, por lo que este puede celebrarse verbalmente o mediante documento escrito.

Para efectos probatorios lo recomendado es que el contrato de arrendamiento se haga siempre por escrito, para evitar conflictos entre arrendador y arrendatario por cuenta de intereses e interpretaciones subjetivas e interesadas.

La palabra tiene poco valor, así que todo debe constar por escrito, y cada uno, arrendatario y arrendador deben conservar una copia del contrato.

El contrato de arrendamiento no requiere estar autenticado, pero se recomienda hacerlo para efectos probatorios.

Por qué autenticar contratos, documentos y títulos valores.Un documento o contrato por regla general no requiere ser autenticado, pero es más seguro si se autentica.

Cosas que se pueden arrendar.

El contrato de arrendamiento puede hacerse sobre muebles, inmuebles y ciertas cosas que señala el artículo 1974 del código civil:

«Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.»

Se pueden arrendar inmuebles como casas, apartamentos, oficinas, bodegas, terrenos, maquinaria, herramientas, vehículos, en fin, cualquier cosa que la ley no haya prohibido.

Duración del contrato de arrendamiento.

La ley ofrece libertad a las partes para que pacten la duración del contrato, que se puede hacer por periodos tan cortos como días y tan largos como muchos años.

En este aspecto las partes tienen plena libertad para negociar.

Precio del arrendamiento o canon de arrendamiento.

La noma señala que el arrendamiento implica que el arrendatario deba pagar un precio al arrendador por goce del bien arrendado, precio que se conoce como canon de arrendamiento.

El artículo 1975 del código civil dice sobre el precio del arrendamiento:

«El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

Llámase renta cuando se paga periódicamente.»

En el contrato de arrendamiento se debe fijar el precio y el periodo de pago, que puede ser diario, semanal, quincenal, mensual, o incluso anual, según el tipo de bien arrendado y los intereses y necesidades del arrendador y arrendatario.

El precio del arrendamiento no está regulado o limitado por la ley, excepto en el caso del arrendamiento de vivienda urbana, tema del que más adelante se habla.

También es necesario fijar el incremento del arrendamiento, para evitar conflictos una vez el contrato esté vigente.

Obligaciones del arrendador.

El arrendador tiene unas obligaciones puntuales señaladas en el artículo 1982 del código civil:

  1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
  2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
  3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Las demás obligaciones que se incluyan en el contrato de arrendamiento según las particularidades el bien arrendado y de las necesidades tanto del arrendador como del arrendatario.

Obligaciones del arrendatario.

El arrendatario tiene ciertas obligaciones señaladas en el artículo 1996 del código civil que está obligado a cumplir:

«El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.»

Naturalmente que el arrendatario debe cumplir con las siguientes obligaciones:

  1. Pagar el precio del arrendamiento en los plazos acordados.
  2. Conservar en buen estado el bien arrendado.
  3. Cumplir con las normas pertinentes como reglamento de propiedad horizontal.
  4. Hacer las reparaciones locativas y demás acordadas en el contrato.

El contrato puede incluir cualquier otra obligación según la naturaleza y el uso del bien arrendado.

Mantenimiento y reparaciones en el contrato de arrendamiento.

En principio el arrendador o dueño de la cosa arrendada está obligado a realizar el mantenimiento y hacer las reparaciones pertinentes a la cosa arrendada, excepto las reparaciones locativas.

Dice el artículo 1985 del código civil:

«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»

La ley permite que las partes libremente acuerden en el contrato de arrendamiento la responsabilidad del mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, tema que se trata con más detalle en el siguiente artículo.

Reparaciones en el contrato de arrendamiento.Reparaciones locativas, necesaria y mejoras útiles en los inmuebles arrendados. ¿A quién le corresponde hacer cada una de ellas?

La regla general es que el arrendatario se haga cargo de los arreglos o reparaciones locativas como lo señale el artículo 1998 del código civil.

Turbación por terceros al arrendatario.

Una de las situaciones que se presenta en el contrato de arrendamiento, es la turbación en el goce del bien arrendado que sufre el arrendatario por cuenta de terceros, esto es, personas distintas al arrendador.

Es obligación del arrendador en el arrendamiento de cosas librar al arrendatario de toda turbación, sin embargo, cuando la turbación provenga de hechos de terceros, cuando estos no pretenden derecho alguno sobre la cosa arrendada, perseguir la reparación del daño, es decir, procurar que cese la perturbación le corresponde al arrendatario.

Pero si se da el caso de que los terceros que perturban al arrendatario en el goce de su derecho argumentan algún derecho sobre la cosa arrendada, y que dicho derecho tenga causa anterior al contrato, el arrendatario podrá pedir disminución en el precio de arriendo por el resto del contrato.

Si como consecuencia de la perturbación el arrendatario es privado de parte de la cosa arrendada, lo cual haga presumir que el arrendatario por ausencia de esa parte no hubiera arrendado, este podrá solicitar que se termine el contrato por dicha circunstancia de conformidad con el inciso tercero del artículo 1988 del código civil, el cual establece:

«Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.»

Si la causa del tercero que acredito derecho sobre la cosa arrendada debió ser de conocimiento del arrendador al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario a la indemnización de los perjuicios que la perturbación le haya causado, pero también es necesario que esta situación no haya sido de conocimiento del arrendatario.

Si el derecho del tercero fue de conocimiento del arrendatario al momento de la celebración del contrato, para que él tenga derecho a indemnización de perjuicios en caso de perturbación, es necesario que se haya establecido el saneamiento por dicha situación a cargo del arrendador.

¿Qué pasa si el arrendador no tenía conocimiento del derecho del tercero respecto de la cosa arrendada?

En caso de que el arrendador no haya tenido conocimiento del derecho del tercero respecto a la cosa arrendada al momento de celebrar el contrato de arrendamiento no será obligado a pagar el lucro cesante.

Prohibición o permiso para subarrendar.

El código civil en su artículo 2004 prohíbe al arrendatario subarrendar la cosa arrendada, a no ser que se le haya autorizado expresamente, generalmente en el contrato de arrendamiento, pero se puede hacer en un otrosí.

Otrosí en los contratos.El Otrosí tiene como finalidad modificar, aclarar o adicionar el contrato sin que se llega a la novación del objeto u obligación principal.

En caso que el arrendatario esté autorizado para subarrendar el inmueble, debe hacerlo en los términos del contrato principal, es decir, que el subarriendo no se puede utilizar para desfigurar el objeto del contrato principal.

Por ejemplo, si el contrato de arriendo principal prohíbe dar un uso comercial al inmueble arrendado, en caso que el arrendatario subarriende el inmueble no podrá ser para uso comercial.

Terminación del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se puede terminar por distintas causas, entre ellas las señaladas en el artículo 2008 del código civil:

  1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
  2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
  3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
  4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Este tema se desarrolla en el siguiente artículo:

Terminación del contrato de arrendamiento.Causas y requisitos a cumplir para terminar las distintas clases de contratos de arrendamiento que existen en Colombia.

Renovación o prórroga del contrato de arrendamiento.

Todo contrato es susceptible de renovación o de prorroga según la voluntad de las partes, teniendo en cuenta que el arrendamiento de vivienda urbana y de locales comerciales tiene regulación especial que se debe observar, tema que se aborda más adelante.

En los demás casos la renovación o prórroga se ajusta a lo que la partes acuerden voluntariamente.

Arrendamiento de vivienda urbana y locales comerciales.

Las normas del código civil sobre el arrendamiento son de aplicación general, pero ciertos aspectos en el arrendamiento de vivienda urbana y en locales comerciales tienen tratamientos especiales.

Respecto al arrendamiento de vivienda urbana, tenemos que su la hace la ley 820 de 2003, tema que se aborda en el siguiente artículo.

Contrato de arrendamiento de vivienda.Contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia. Aspectos que debe considerar tanto el arrendador como el arrendatario.

En cuanto al arrendamiento de locales comerciales debemos remitirnos al código de comercio, en especial al artículo 516 y siguientes, tema desarrollado en el siguiente artículo.

Actos administrativos preparatorios o de trámite.Un acto administrativo preparatorio o de trámite es aquel que sirve de base para elaborar un acto administrativo definitivo. y no es objeto de recursos.

En los demás casos se aplican las normas generales del código civil, como en el arrendamiento de fincas, maquinaria, vehículos, etc., al igual que se aplica lo que se incluya en el contrato de arrendamiento que se constituye en ley para las partes.

Preguntas frecuentes.

A continuación, respondemos las preguntas frecuentes de nuestros lectores.

El alquiler y el arrendamiento son términos similares, o si se quiere, sinónimos.

Los dos suponen que el dueño del inmueble, finca o cosa, cede el derecho de goce a cambio de un pago, que se conoce como renta o canon.

Si el contrato de arrendamiento se termina el inquilino debe entregar el inmueble, lo mismo que si el inquilino incumple con el contrato el arrendador puede darlo por terminado y el inquilino debe desocupar.

Si el inquilino no se quiere ir, el arrendador deberá iniciar un proceso de restitución de inmueble que debe conducir al lanzamiento con apoyo de la policía si es necesario.

Si el inquilino se va sin pagar naturalmente que este queda debiendo los cánones respectivos, y considerando que el contrato de arrendamiento puede prestar mérito ejecutivo, el arrendador puede iniciar un proceso ejecutivo contra el inquilino o contra su fiador o codeudor si lo hay, solicitando medidas cautelares como el embargo de cuentas bancarias y salarios del inquilino o su codeudor o fiador.

No pasa nada. La ley colombiana no otorga ningún derecho especial por antigüedad al arrendatario, y el inquilino no podrá quedarse con la casa porque existe un contrato de arrendamiento en el que reconoce dominio ajeno lo que hace imposible la prescripción adquisitiva de dominio.

Tiene los mismos derechos que un arrendatario después de una semana de arriendo. La antigüedad no otorga derechos especiales al arrendatario.

Se exceptúa el caso del arrendamiento de locales comerciales que luego de dos años el arrendatario adquiere el derecho a que se le renueve el contrato en los términos del artículo 518 del código de comercio.

El arrendatario o inquilino debe desocupar tan pronto como el contrato de trabajo se termine, ya sea por vencimiento del plazo pactado o por incumplimiento del contrato, ya que la ley no establece un plazo perentorio y dependerá del acuerdo al que lleguen las partes.

Lo que la ley establece es un término para notificar al arrendatario la terminación del contrato o la renovación, pero una vez terminado el contrato la ley no contempla ningún plazo.

El contrato de arrendamiento está regulado por las siguientes leyes:

  • Ley 820 de 2003. Regula el arrendamiento de vivienda urbana.
  • Código civil. Regula el arrendamiento en forma general a partir del artículo 1973.
  • Código de comercio. Regula el arrendamiento de locales comerciales a partir del artículo 518.

Si no paga 3 meses de arriendo está incumpliendo con el contrato lo que faculta al arrendatario para que termine el contrato de arrendamiento y para que le inicie un proceso ejecutivo en el que puede solicitar el embargo de bienes, cuentas bancarias y salarios.

Es la misma consecuencia si no paga 1 mes, 2 meses o más. Cualquier mora implica incumplir el contrato.

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Forma de citar este artículo (APA):

Gerencie.com. (2023, mayo 16). Contrato de arrendamiento [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/contrato-de-arrendamiento.html

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  1. Iván (abril 16 de 2022)

    Buenos días. De Ante mano, gracias por la ayuda. Quisiera saber sí es posible arrendar una casa que pertenece a varios hijos por herencia, donde la mayoría (5) están de acuerdo en arrendarla y uno (1) no lo está. ¿Existe alguna disposición jurídica que permita hacerlo con el consentimiento de la mayoría?
    GRACIAS

    Responder
    • ferandante en respuesta a Iván (noviembre 15 de 2023)

      No hay lio, el que no está de acuerdo, pues no está de acuerdo.

      Responder
  2. Patricia B (julio 26 de 2022)

    Buenas tardes, tengo un local comercial arrendado, pero la trabajadora contratista del arrendatario trabaja medio tiempo y hace unas horas extras con nosotros en otro local comercial, como redacto ese punto en el contrato de arrendamiento? gracias.

    Responder
  3. Pejuflo (octubre 30 de 2022)

    Hola, podría por favor ayudarme, tengo un local comercial arrendado pero el arrendatario no cancela a tiempo el dinero del arriendo y al dia de hoy debe 2 meses, además el recibo de los servicios públicos siempre lo paga a cuotas. En varias ocasiones la empresa de energía corta el servicio
    Que debo hacer para pedir el local, le tengo contrato de arrendamiento desde hace 2 años

    Responder
    • ferandante en respuesta a Pejuflo (noviembre 15 de 2023)

      1. Citarlo a un centro de conciliación para que restituya el inmueble y por aparte lleguen a un acuerdo de pago de lo debido, o,

      2. Iniciar un proceso judicial de restitución por mora en el pago de la renta

      Responder
  4. Angie Q (junio 30 de 2023)

    Buenas tardes tengo una duda, ya mi contrato culmina el 30 de este mes, en junio del 2023 me hicieron un estimado de los recibos por casi $440.000 COP, pero ya está pago los recibos de luz y gas por esta razón ¿Debo pagar el estimado completo o solo el agua? Que es el recibo que aún no ha llegado.

    Muchas gracias por la ayuda

    Responder
  5. Nidia (octubre 16 de 2023)

    Muchas gracias por toda la informacion. Mi preguta es Que requisitos se le exigen a una persona que quiere alquilar un inmueble y paga todo el año por anticipado?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Nidia (octubre 17 de 2023)

      Buenos días, Nidia.

      El que el arrendatario pague un año de arriendo de forma anticipada es una garantía de que por lo menos durante el primer año no quedará debiendo el arrendamiento, pero sí puede quedar debiendo servicios públicos.

      Además, si el contrato es superior a 1 año, a partir del segundo año se queda sin garantía, por lo que, en tales casos, lo recomendable es pedir las garantías normales, como un seguro de arrendamiento o en su defecto un codeudor, y el respecto depósito para efecto de los servicios públicos.

      Saludos

      Responder
  6. luisa duque (marzo 26 de 2024)

    es legal que la inmobiliaria pida el apto para entregar y a parte de eso pida 3meses pagos sin estar usando el apartamento

    Responder
  7. Yunyun (abril 14 de 2024)

    Quisiera saber si es necesario iniciar un proceso de conciliación extrajudicial para negociar el tiempo para el desalojo de un bien inmueble urbano

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Yunyun (abril 14 de 2024)

      No. El CGP no impone como requisito de procedibilidad la conciliación extrajudicial en los procesos de restitución de inmueble arrendado.

      Responder

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