¿Cuando deseo dar en garantía del cumplimiento de una obligación un bien inmueble, qué contrato debo celebrar?

Bien sabido es que cuando se da un bien mueble en garantía de una obligación, estamos hablando de un contrato de prenda, y cuando queremos dar en garantía un bien inmueble,  se debe realizar una hipoteca, que no es más que una garantía que se constituye a favor del acreedor, pero el bien por ese solo hecho no deja de permanecer en poder del deudor.

Mientras que el bien mueble en la prenda se entrega al acreedor, en la hipoteca el bien inmueble permanece en poder del deudor; en la prenda el contrato se perfecciona por la entrega de la cosa al acreedor, en la hipoteca debe realizarse por escritura pública y además debe ser registrada en instrumentos públicos para que sea válida.

La hipoteca es un derecho real igual que la prenda, y también es accesoria depende de un contrato principal para existir. Solo puede hipotecar quien tiene facultad para vender. Solo puede constituir hipoteca el propietario del bien inmueble o el usufructuario.

Como la hipoteca es un derecho real el acreedor en caso de que el deudor no cumpla la obligación puede perseguir el bien en manos de quien lo posea,  los derechos reales  son aquellos que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.

La hipoteca es un muy utilizada en los créditos para vivienda; los llamados créditos hipotecarios, que no es más que prestamos de dinero  que realiza un banco a una persona para que compre vivienda, constituyendo hipoteca a favor del banco en la vivienda adquirida.

También se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros como lo expresa el artículo 2444 del código civil así:

“la hipoteca de bienes futuros solo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo, y a medida que los adquiera”

Además la hipoteca se extiende a todos los bienes muebles que por accesión al bien inmueble se reputan inmuebles, se extiende también a las pensiones devengadas  por el arrendamiento que se constituya sobre el bien hipotecado.

Por último la hipoteca se extingue, por la extinción de la obligación principal, por el evento de la condición resolutoria, por la llegada del día hasta el cual fue constituida y por cancelación hecha por el acreedor mediante escritura pública.

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