¿Cuándo hay lugar a indemnización al arrendatario en materia de arrendamiento comercial de un bien inmueble?

Por   29/10/2017

Si el contrato de arrendamiento de un bien inmueble arrendado a un empresario el cual lleva dos años como arrendatario, no se renueva en su terminación debido a que el arrendador necesita el bien para su habitación o para colocar un establecimiento de comercio distinto al del arrendatario, o cuando el inmueble deba ser reconstruido o se le deban efectuar reparaciones que no puedan realizarse sin que se efectúe la entrega, deberá el arrendatario entregar el bien inmueble.

Cuando el contrato no se haya renovado debido a la necesidad de realizar reparaciones una vez estas se han  realizado,  el arrendatario tendrá derecho de preferencia para celebrar el contrato de arrendamiento, según lo establecido en el artículo 521 del código de comercio el cual expresa lo siguiente:

«El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.»

¿Qué pasa si el propietario del bien inmueble que por alguna de las circunstancias anteriormente mencionadas no renovó el contrato de arrendamiento con el empresario no ejecuta la razón por la cual el contrato no se renovó? 

Si el empresario no realiza lo indicado en la negativa de renovación del contrato o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega del bien inmueble por parte del empresario, este tendrá derecho  a que se le indemnice por los perjuicios que se le hayan causado, también deberá el propietario indemnizar al empresario en los siguientes casos:

  • Cuando el arrendador arrienda los locales a otra persona.
  • Los utiliza el propietario para  un establecimiento de comercio en el cual de desarrollan actividades parecidas a las del arrendatario.

Dicha indemnización incluye según lo contemplado en el artículo 522 del código de comercio no solo el daño emergente, sino el lucro cesante, los gastos para la nueva instalación, la indemnización de los trabajadores despedidos como consecuencia de la cláusula o traslado del establecimiento de comercio, las mejoras necesarias que haya realizado el comerciante en el bien inmueble arrendado.

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33 Opiniones
  1. INGRID YURANI Dice:

    hola buenas tardes mi nombres es ingrid. bueno este es mi caso mi esposo y yo tomamos un local en arriendo pusimos un restaurante nos gastamos 7 millones para montarlo el dueño del local también nos arrendo un carrito de comidas nosotros en los tres meses fuimos cumplidos con el arriendo el contrato fue verbal el arriendo se tenia que pagar el 26 de diciembre nosotros descansamos el 24 de diciembre y el 25 de diciembre no se abre la central de abastos el día 26 de diciembre el señor que nos arrendo el local le dio permiso ala cocinera y la domiciliaria abrir nuestro restaurante y sacar el carro de comidas a trabajar sin el permiso de nosotros a nosotros nos avizoran lo que estaba pasando. las señoras en el momento de pedirle explicaciones se escudan que el dueño del local les dio permiso nosotros hablamos con el dueño y el nos dice que no le vio ningún problema en hacer esto de permitirles en abrir nuestro negocio y trabajar con nuestras cosas le tiro la plata del arriendo del carro a mi esposo y nos dice que va ha pensar si nos recibe la plata del arriendo del local del restaurante eso fue el 27 de diciembre nosotros tomamos la decisión de poner esto en un centro de conciliación por temor que el dueño nos falte de nuevo ala palabra y deje ingresar a quien quiera como es el dueño del local el en la conciliación dice que nosotros no le pagamos el arriendo de el mes de diciembre sea del 26 de diciembre al 26 de enero pero como teníamos que hablar para que esto no pasara de nuevo. el dueño del local nos dice que el quiere el local y ya nosotros le proponemos lo siguiente es vender el restaurante para poder sacar la inversión que se le hizo al restaurante y el dice ke podemos vender las cosas pero que no le arrienda ala persona que nos compre el conciliador le dice que el contrato verbal tiene 1año de vigencia nosotros nos comprometernos apagar el arriendo y abrir para poder vender y es cuando llega la esposa y nos trata mal y también al conciliador y dice que no hay conciliación salimos de hay en la tarde el señor nos llama y aceptamos reunirnos dice ke nos da permiso de vender pero que no podemos trabajar el restaurante nosotros aceptando que le vamos hadar el arriendo de diciembre y mes de enero para no tener mas problemas le digo que necesitamos abrir el restaurante ponerlo atrabajar por que el arriendo se le va apagar y la esposa dice que no nos deja trabajar el restaurare que es de nosotros con ofensas y gritando que gratis pero en el momento que hablamos el señor nos dice que nos toca pagarle el arriendo trabajemos o no el restaurante necesito una ayuda y me digan que puedo hacer y si estas personas pueden hacer esto sabiendo que ellos nos faltaron a nosotros. y nos esta negando el derecho de el trabajo debo mes y medio de arriendo pero desde este problema es que se debe y el local esta cerrado desde el 27 de diciembre también saber si es legal lo que ellos están haciendo por favor si me pueden ayudar ha
    ver que hago para o perder mi plata fue nuestra ilusión poder tener nuestro negocio y estamos en endeudados gracias mi teléfono es 3204221922 estoy desesperada

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  2. celia Avila Dice:

    Deseo comprar un inmueble que tiene dos locales comerciales y un apartamento. Ya hicimos el negocio, pero los señores que tienen los locales en arrendamiento no quieren desocuparlo porque ellos dicen que hace 20 años que están usufructuando los locales en calidad de arrendatarios. Hace 2 mese se los actuales propietarios pidieron los locales y les dieron 3 meses para de desocuparlos pero ellos dicen que no se van hasta que les paguen una prima.

    Mi pregunta es:

    Cuando los arrendatarios reciben un preaviso para que desocupen, deben ellos desocupar el local comercial?
    cuanto tiempo exige la ley para este hecho?
    si se habla de prima qué cantidad debe entregarse por prima de local comercial y a partir del acuerdo cuando deben desocupar? No se puede negociar un local comercial en esas condiciones?

    gracias por ayudarme a solucionar este problema.

    Gracias por su respuesta.

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  3. Lorena Muñoz Dice:

    Buenas tardes,

    yo, compre un negocio, que estaba acreditado 14 años. el local donde esta el negocio es de otro dueño, el cual sabia de la compra del negocio y la antiguedad, hicimos el contrato por el local de seis meses, ahora después de 5 meses el arrendatario me dice que según el me hizo el contrato solo por seis meses por que el tenia pensado arreglar el local , y que tengo que irme un tiempo mientras el le hace los arreglos correspondientes al local . Mi pregunta es ¿ Puede el arrendatario, al terminar la obra subirme el arriendo al local si no llevo el año aun? , ¿puede el arrendatario poner un local igual a mi negocio y no arrendarme mas?, ¿que puedo hacer si invertí todo mi capital en ese negocio por la antigüedad que tenia y no cuento con ninguna entrada de dinero y ademas soy madre soltera y me dejan con las manos atadas?

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  4. jaime Dice:

    llevo mas de 3 años en un local comercial, el dueño me pidió el local al termino del contrato pero no me dice por que solo que le desocupe, tengo derecho a indenizacion.

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  5. Yudy Dice:

    Buenas , mi caso es. El siguiente
    Subarrende un establecimiento comercial ósea toda la maquinaria de un restaurante , bajo un contrato escrito por un año , el caso esque estas personas disen que no me van a pagar más arriendo que porque ellos no poseen la copia del contrato autenticada y que eso es causal de terminación o indenizacion para ellos? Que es verdad esto muchas gracias

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  6. MARIA CRISTINA Dice:

    Buenas tardes , quería preguntarles lo siguiente: Tome un local en arrendamiento hace 4 años , teniendo una antigüedad de 5 años, el propietario me pide el local con la disculpa de que no cancelaba el canon de arrendamiento cumplidamente cuando yo lo pagaba dentro del mismo mes, dicen que me mandaron un correo certificado diciendo de la terminación de contrato , la cual yo no recibí, que hago en este caso debo desocupar o no?

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    • asesorias integrales Dice:

      Usted dice que pagaba dentro del mismo mes, hay que tener cuidado en eso, los cánones se deben pagar anticipadamente, dentro de los primeros cinco días de cada mes, no después, porque ello constituye mora y le da la causal al arrendador para pedir la restitución por incumplimiento.

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  7. Carlos Dice:

    Alquilo un local comercial desde hace mas de 20 años, los ultimos 3 años estuve sin contrato, la propiedad que incluye allocal se vendio, cuanto tiempo dispongo para dejarlo y quisiera saber si me corresponde algun tipo de indemnizacion

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  8. dulce maria silva Dice:

    llevo 14 años trabajando en un local comercial de calzado y ropa el propietario me pidio para remodelar el local y que al termino de los arreglos me lo entregaba de nuevo con un canon de 3 millones.yo acepte y redactamos un documento el cual autenticamos expresando que al termino de la remodelacion seria entregado de nuevo a mi .han pasado 6 mese y ese señor no me dirige la palabra ni se acerca a consultarme nada solo se que ahora esta cobrando 5 millones de arriendo y que me ha perjudicado de todas las maneras posibles ya que he quedado mal con los bancos y los proveedores…quisiera saber a que tengo derecho y que debo hacer para que este señor me solucione este grandisimo problema que me creo por haber creido en la palabra de el…sera que tiene que pagarme daños y perjuicios por su falta de PALABRA

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    • asesorias integrales Dice:

      Si tienes un documento firmado en tal sentido, no tienes ningún problema, demanda el cumplimiento del mismo, y el cobro de los daños y perjuicios tanto materiales como morales que te haya causado, si en el documento se dijo en qué tiempo te volverían a dar el local y ese tiempo ya venció, manos a la obra, no espere que te pase el tiempo. Ahora, si no existe el tal documento, debes tener al menos dos testigos hábiles, de conducta intachable que puedan atestiguar lo que dices y con ellos, inicias el proceso.

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  9. JOSE RUBIO Dice:

    BUENAS NOCHES!
    Tengo arrendado una propiedad para actividades comerciales, con una antigüedad de 7 años, quisiera saber si al termino del contrato yo me puedo quedar unos 3 meses como indemnización por mejoras y por la antigüedad?? Muchas Gracias..

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  10. Jesica Dice:

    Buenas Tardes. Quisiera que me dieran algun consejo. Tengo una sociedad con dos personas mas y una de las socias es la hija del propietario del edificio donde tenemos el negocio. Esta socia se quiere retirar de la sociedad alegando un monton de escusas que no son verdad y su padre nos dijo que no nos va a renovar el contrato de arrendamiento por que no accedimos a los caprichos de ella y que van a abrir ellos solo un negocio como el que tenemos. Mi otro socio y yo no sabemos que hacer por que teniamos invertido todo el dinero que nos quedaba y aun no podemos encontrar otro lugar igual a este para nosotros poder continuar con nuestro negocio pues la idea de abrir este negocio fue nuestra y ella solo fue una persona que invitamos a invertir.

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    • Andres Dice:

      info@paliqueso.com

      Jessica: no pueden hacer eso la ley te cobija despues de los 2 años , por que sino todos los dueños de locales que sean envidiosos van a querer el negocio del inquilino , y sacarlo para quedarse con el . busca un abogado que pueda defender tus derechos .

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    • asesorias integrales Dice:

      No coma cuento compañero, si desocupas y el propietario del local abre un negocio igual al que tienes, tendrá que indemnizarte y pagar los daños y perjuicios morales y materiales que te cause, donde se incluye el daño emergente y lucro cesante, además de todo lo que tengas que pagar por indemnizaciones a los empleados que despidas por razón del cambio de lugar del negocio. La Ley te protege si tienes dos años o más como arrendatario, el que sea hija del dueño la ex socia, no le de derecho al papá para violentar las leyes. Ahora, si te quieren de todas maneras sacar del local, tendrán que buscarse una causal muy válida, si no te reciben el canon, de inmediato consígnalo en el Banco Agrario o Popular y le envía copia del recibo de consignación, oye bien, copia, no el original, ese lo guardas para cuando tengas que contestar la demanda.

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  11. alejandro celorio Dice:

    buenas tardes si me pueden colaborar con lo siguiente yo soy arrendatario de un local comercial donde tengo una droguería hace 11 años en días pasados se inundo la droguería por daños en techos se me cumple el contrato el 30 de noviembre pero me llega una carta de la inmobiliaria donde me piden el local que por reparaciones necesito saber si eso es legal o tengo derecho alguna indemnización por los daños causados en perdidas de medicamentos por la inundación y me tendrán que pagar algo por que no me pre avisaron para desocupar el local gracias agradezco su colaboración

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  12. Clara Bocanegra Dice:

    Buenas tardes
    Una pregunta para que me guíen. Alquilé un local comercial en un centro comercial de Bogotá del cual pago un canon de arrendamiento de cinco millones mensuales, llevo tres meses de apertura y desafortunadamente el local no produce lo necesario para cubrir el arriendo y los socios y yo decidimos cerrarlo, para lo cual debemos pagar los tres cánones de arrendamiento que según la ley de deben cancelar; sin embargo y con el fin de salvarguardar este dinero, conseguimos un arrendatario que esta interesado en el local pero por un millón menos, el cual hasta donde tengo información negoció con el dueño del local y él dijo que si, que no había problema, pero ahora no quieren porque nos dieron a entender que no están interesados en alquilarlo por un millón menos. Como opinión personal considero que quieren ganar la multa de los tres cánones de arrendamiento por incumplimiento de contrato y asegurar el contrato con la otra persona que nosotros les referimos, para ganar más dinero. Me gustaría saber que se podría hacer en este caso, ya que nosotros buscamos el nuevo cliente para arrendar pero igual nos quieren aplicar la multa. Agradezco su ayuda.

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  13. Luisa Fernanda FIGUEROA GONZALEZ Dice:

    Buenos días quisiera que por favor me colaboraran con una inquietud que tengo teníamos un negocio de cárnicos y pollo en un local por arrendamiento duramos 22 meses en el local, se entrego porque era muy pequeño totalmente acreditado con cámara de comercio y demás; resulta que después de habernos ido del punto montan otro igual y con las mimas especificaciones que teníamos hay. Es legal?

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  14. carolina Dice:

    hola buenas tardes me gustaría saber que hacer, el caso es que compre una ferretería llevo un año como propietaria pero la ferretería ya estaba aquí hacia tres años osea que lleva 4 años y un par de meses el caso es que la propietaria del local la misma que me vendió la ferretería vendió la casa y ella no se ha dirigido a comunicármelo pero el comprador quiere que le desocupe el establecimiento tengo un contrato de arrendamiento donde dice que al año cumplido se renueva automáticamente no se que hacer ya que a de saber que esta acreditada y no es fácil empezar de nuevo ya que también cuento con deudas de la misma gracias si me puedes asesorar…

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  15. ADRIANA Dice:

    Buenas Noches, quisiera hacer una pregunta tengo un apartamento que lo tome en arriendo, el propietario me solicito el inmueble sin el preaviso como lo dice la norma cuanto tiempo tengo yo para desalojar o si tengo una indemnizacion ya que no lo hizo, dos el contrato esta verbal, por unas causales que se realizo y el dueño acepto y hoy no me deja sacar las cosas del apartamento por que hice valer un mes a mi favor mientras coseguia otro apartamento , por favor me ayudan es de suma importancia para mi ya que soy madre cabeza de hogar ,,, por favor quedo atenta gracias.

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  16. María del Pilar Riveros Figueroa Dice:

    Tengo un restaurante hace 35 años montado en tres locales de un mismo dueño. El día de ayer me llega una carta informándome que debo desocupar ya que por problemas en el edificio, este debe ser demolido. Así mismo se me informa que la empresa de acueducto y alcantarillado debe realizar una modificación en los contadores de dicho edificio, pero que al tener que demoler este no están dispuestos a realizar dicha inversión, motivo por el cual a partir del 7 de Marzo del 2017 quedaríamos sin agua; o sea el propietario pretende acabar un negocio de 35 años totalmente acreditado en 8 días. Que debo hacer.

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  17. LUZ MARY GIRALDO GARCIA Dice:

    Buenos dias

    Necesito me ayuden con su opinion y amplio conocimiento. En octubre del año pasado arrendamos un local con inmobiliaria en la ciudad de Manizales, el negocio que montamos alli fue una ferreteria y quedo calramente documentado en el contrato, es obvio que en este tipo de negocios se maneja mucho tipo de materiales para la venta, entre otros, la pintura y el tiner, el local esta ubocado en una casa de tres pisos y la inquilina del segundo piso, yo estoy en el primero se ha venido quejando por el olor a tiner, la inmobiliaria me esta solicitando la inmediata restitucion del inmueble, pero estoy en la busqueda del local en el mismo sector, ya que estoy acreditada en ese punto, cual seria la mejor manera de responder, teniendo en cuenta que en las ferreteria esta permitido la distribucion de estos productos, ademas de ellos tener claro conocimiento del tipo de negocio que alli se iba a montar?? mil gracias por su respuesta

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  18. Karen Lopez Dice:

    Buenas Tardes:

    En diciembre alquile un local y en febrero solicite la terminacion del contrato por que el local tiene goteras por todos lados, no me dio para desocupar inmediatamente si no que desocupe a los 20 dias por que no encontre local ylos equipos los meti a una bodega, ya no me quieren resivir el local y dice que debo pagarles los dias qu4e me demore en entregar sabiendo q el local estuvo cerrado y que les debo pagar un abogado que ellos habian contratado por si yo los demandaba.

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  19. Angela Z. Dice:

    Buenas tardes, mi familia adquirió una farmacia que tuvo un costo de 170 millones de pesos esta ubicada en un lugar estratégico por eso el valor de la farmacia y llevaba en este lugar mas de 8 años en este lugar, del cual estuvimos 6 años luego el edificio se vendió y los nuevos propietarios aumentaron el valor del arriendo y luego nos sacaron del local por motivo de remodelación, Para salir de dicho local y seguir trabajando mi familia vendió una propiedad el cual el valor fue de 160 millones de pesos para poder trasladarnos a un nuevo local que estaba en seguida de este, pero al lugar donde nos trasladaríamos se encontraban unas señoras que su familia trabajo mas de 70 años en ese local, para que las señoras nos cedieran el local nos exigieron 41 millones de pesos como prima la cual los propietarios de este local tenían conocimiento y estuvieron de acuerdo y el resto se utilizo en remodelación del local y mas surtido para la farmacia, Entonces nos trasladamos, han pasado 4 años después de eso y el tiempo después de eso fue difícil y nuestra familia se puso de acuerdo para vender la farmacia. Pusimos en conocimiento a los propietarios de nuestra decisión y ellos estuvieron de acuerdo, al tiempo días varias personas se interesaron en el negocio y al momento de firmar el negocio y llegaron los propietarios y nos dijeron que ellos iban a remodelar el local y q no podíamos vender. la noticia fue muy dura para nosotros, sin embargo le invertimos otros 20 millones al negocio para seguir adelante por que era mucho lo que ya se había invertido y poder aguantar. pasaron 2 meses y aparecieron de nuevo los propietarios avisando que no iban a construir que teníamos vía libre para vender. Entonce seguimos trabajando ha pasado un tiempo y hace poco apareció gente interesada en comprar la farmacia el comprador ha tenido afán para cerrar el negocio y mi familia para no hacer ningún daño prefirió poner al tanto al propietario de la negociación que se iba hacer y la respuesta fue “no pueden vender vamos a re modelar el local y probablemente tengan que evacuar el lugar”, yo la verdad escribo por que espero que exista una ley que a nosotros como inquilinos nos proteja también si somos cumplidos con el arriendo y mantenemos en buen estado los locales. Me parece que están injusto que ahora nos tiren a la calle sin importar nada ya que los mas se benefician del trabajo y esfuerzo de nosotros son los propietarios de estos lugares… Agradezco si me pueden brindar información si se puede realizar algo para este caso.

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  20. blami Dice:

    buenas tardes tomé un local comercial en arriendo luego de 4 años me pidieron el local porque la persona que trabajaba conmigo tuvo una riña con alguien en la calle tuve que cerrar y buscar donde llevar todo me demore un mes en sacar todo y ahora me están cobrando ese mes de arriendo con el local cerrado

    Responder
    • Juan Dice:

      para que se pone de gamin a pelear…ahora paguen…eso no es causal para evitarse el pago del canon mensual

      Responder
  21. Marcela rincón Dice:

    Bunas tardes, mi caso es él siguiente enajene unedtablecimiento de comercio del cual exceptúe un local comercial que había trabado las respectivas negociaciones para arrendarlo él cual a quien le vendí mi establecimiento me exige que le arriende ese local y la prefiera a ella por haber comprado mi establecimiento y que sino tengo que pagarle una prima ?

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  22. Gabriel samanria Dice:

    El caso mío es el siguiente tengo en arriendo un local comercial desde hace 21años quieren vender el predio pero a mi no me lo quisieronvquisieronvender no nos pusimos de acuerdo por el predio tengo que desocuparlo tengo derecho a que me indemnizen en que valor pago un ,milon de pesos de arrendamiento

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  23. Dary Dice:

    Bn días mi caso es que hace 3 años estoy arrendada en un local comercial en el cual presto un servicio de odontologia. ..le he pedido a mi arrendatario en varias ovaciones que cambie el piso por que está bastante deteriorado..hace unos días comenzó la obra en la cual me vi perjudicada ya que me toco suspender mis actividades y además género gastos por la desinstalacion e instalación de los equipos y divisiones. Sr perdió una semana de i gres os ya ese tiempo duro la obra. Llego el día de pagar el mes del arriendo y mis finanzas se vieron afectadas por la falta de ingrso de esa semana y además los egresos de esa misma semana. Le pedí que descontará una semana de arriendo a mi arrendatario peo se negó. Quiero ser si el tiene la razón o yo. Gracias

    Responder
  24. sara lucia gutierrez Dice:

    Buenas tardes como realizo el calculo de la indenizacion, ya que tengo un caso el dueño del local nos quito as llaves hace dos semanas y desde entonces no se labora,

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  25. sandra morales Dice:

    Buenas tardes mira mi pregunta es tengo una casa en arriendo alli mismo se ejerce mi trabajo con aurorizacion de la dueña la parte q es de la sala se tomo como local para la venta de carnes, alli en este lugar tenemoa ya un promedio de cinco años, el contrato paso a ser mio ya hace 2 años es decir el primer contrato q firme fue por 6 meses el segundo por un año y el tercero nuevamente por un año, de este contraro ya llevó 7 meses,en este ultimo tiempo les pedi antes de firmar el contrato q le hicieran unos arreglos q necesitaba la casa no me diero respuesta pues el esposo de la sueña fallecio, siaa sespues la señora fue por el contrato yo lo firme y le dige q yo lo habia firmado pero q no lo estaba recibiendo en optimas condiciones, eela me respondio q si peeo q estaba muy reciente lo del esposo q más adelante se hacian los arreglos,yo le acepte, tiempo despues les pasw una cotizacion de los arreglos ellos aceptaron despues desistieron volvieron a aceptar volviero a desistir y asi repetidas ocasiones tanto q llevo siete meses esperando y no han solucionado el daño mas grande q no permite ejercer las labores tranquilamente se les paso un derecho de peticion se milesraron se hablo después personalmente y aceptaron hacer los arreglos les llame y les informe q uno de los lugares por arreglar estaba desocupado y ahora me dicen q no pueden y no tienen cabeza para esto y q parece q van a necesitar la casa q puedo o q debo hacer ya q esto me esta generando dificultades para el libre desempeño de mi actividad agradezco su respuesta

    Responder
    • Fabio Dice:

      Habrá alguien que responde a todas estas preguntas hechas??

      Responder
  26. Henry ruiz Dice:

    Tengo un local comercial hace 5 años el contrato seme vence en abril y ya me notificaron que no me renovan el contrato que tengo que desocuparlo para unos arreglos locativos que tengo que hacer hay.

    Responder
  27. HAYDEE AYALA Dice:

    Tengo un local que fué arrendado para un taller de mecánica, les pedí con 6 meses de anticipación, llegada la fecha de entrega, me solicitaron el favor de dejarselos 3 meses mas, pués están construyendo enseguida y no habían terminado, verbal mente les dije que si, en este lapso desocuparon. Quiero saber si puedo alquilar el local nuevamente para taller de mecánica.
    Les agradezo enormemente.

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