¿Cuándo procede la acción reivindicatoria de dominio?

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La acción reivindicatoria de dominio es una acción civil que se puede iniciar contra una persona que posee un inmueble del que no es titular del dominio, es decir, del que no es dueña.

Una casa, por ejemplo, tiene dueño y tiene poseedor, y por lo general los dos son la misma persona, pero puede darse el caso en que la casa sea  de una persona y otra la posea, la haya ocupado.

En Colombia sucede con frecuencia que por efectos de la violencia y la inseguridad, los dueños legítimos de un predio debieron huir (desplazados), y el predio abandonado fue ocupado por otras personas que luego pretenden quedarse con ella bajo la figura de la posesión.

Si el dueño legitimo del predio o inmueble quiere recuperar su posesión, debe iniciar una demanda reivindicatoria de dominio.

La acción reivindicatoria de dominio procede cuando se cumplen los siguientes presupuestos según lo afirma la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC15644-2016 con ponencia del magistrado Álvaro Fernando García:

  • Que el bien objeto de la misma sea de propiedad del actor
  • Que esté siendo poseído por el demandado
  • Que corresponda a aquel sobre el que el primero demostró dominio y el segundo su aprehensión material con ánimo de señor y dueño
  • Que se trate de una cosa determinada o de cuota singular de ella
  • Que el título de propiedad exhibido por el demandante sea anterior al inicio de la posesión del demandado.

Si Hernán demanda a Julián, Hernán debe demostrar que el título (escritura) que respalda el dominio que alega, fue otorgado en fecha anterior a la fecha en que inició la posesión Julián.

Aquí se presente un problema y es que la ley favorece el poseedor con la presunción del dominio, de manera que quien ocupa un bien como ánimo de y señor y dueño, la ley presume que le pertenece, de manera cualquiera que llegue a reclamar su propiedad debe desvirtuar esa posesión.

Así lo deja claro la corte suprema de justicia en la misma sentencia:

«Sobre el punto, la Corte tiene dicho que “como el poseedor material demandado se encuentra amparado por la presunción de propietario, según los términos del artículo 762, inciso 2º del Código Civil, al demandante, en su calidad de dueño de la cosa pretendida y quien aspira a recuperarla, le corresponde la carga de desvirtuar esa presunción, bien oponiendo títulos anteriores al establecimiento de esa posesión, ya enfrentando dichos títulos a los que el demandado esgrime como sustento de su posesión. (…). Tratándose de la confrontación de títulos, al juez le corresponde decidir cuál de esos títulos es el que debe prevalecer, teniendo en cuenta para el efecto, entre otros factores, su antigüedad o eficacia” (CSJ, SC del 5 de mayo de 2006, Rad. n.° 1999-00067-01).»

Lo anterior denota lo importante de hacer la evaluación concienzuda de los documentos antes de hacer cualquier negocio, porque se puede dar el caso en que se compra un dominio cuando está poseído por otra persona dese hace mucho tiempo, y luego vienen los problemas para hacer efectiva la ocupación de la propiedad negociada.

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