Cuotas de administración o expensas comunes en conjuntos residenciales: ¿Es válido determinarlas por módulos de contribución o centros de costos?

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Por considerar este tema de sumo interés, abordaré la consulta hecha por una consejera que tiene dudas respecto a la legalidad de la decisión tomada en su reciente asamblea general.

Planteamiento: 

“… tengo mucha preocupación sobre este tema, pues yo fui elegida en la Asamblea General de Copropietarios, celebrada el 25 de Marzo/15, como miembro del Consejo de Administración en representación de la Etapa III de nuestro conjunto.

La Administradora actual que inició labores el 1 de Abril/14, desde que la entrevistamos presentó la idea de administración por CENTRO DE COSTOS, lo cual nosotros desconocíamos hasta ese momento.  Fue contratada, y como ya se estaba ejecutando el presupuesto general, como siempre se ha manejado el conjunto desde que nos acogimos a la Ley 675/2001, con Escritura Pública No. xxx del xx de xx/2003, continuó la ejecución de esa forma, pero para la Asamblea que realizamos el 25 de Marzo/15, preparó el presupuesto por Centro de Costos, aplicando los siguientes coeficientes por etapas, así:

ETAPA 1: 13.6281%     ETAPA 2: 16.1823%     ETAPA 3: 35.0808%     ETAPA 4: 35.1088%

Estos coeficientes por etapas los sacó de sumar todos los coeficientes de los apartamentos de cada Etapa.  Así, cada etapa participa, según el presupuesto que ella preparó para someter al consejo para revisión, en los gastos para zonas comunes generales (no las de las torres) con esos porcentajes, obviamente a las que nos va peor es a las Etapas 3 y 4 por tener coeficientes más altos, quedando de esta manera con muy pocos recursos para hacer mantenimientos en las zonas comunes de la Etapa (parqueaderos, cubiertas, temas eléctricos dentro de la Etapa, etc.).  Dentro de los miembros del Consejo, el día de la reunión de Consejo en la cual se revisó este presupuesto, había 3 Consejeros de las Etapas 1 y 2 y sólo 2 Consejeras de las Etapas 3 y 4.  Aunque la Administradora también preparó el presupuesto general y citó a una nueva reunión,  a esta reunión no concurrimos sino las 2 consejeras de las Etapas 3 y 4, por lo que no hubo quórum y el trabajo que realizamos de revisión no se tuvo en cuenta, quedando así aprobado, aunque no se sometió a votación, el presupuesto por centro de costos como única opción para presentar a la Asamblea.

A pesar de esto, yo me pronuncié en la Asamblea para solicitar a la Administración se presentara el presupuesto general -de la forma tradicional- resultando uno o dos asistentes que también lo solicitaron, pero no lo hizo la Administradora.  El Presidente del Consejo  fue el Presidente de la Asamblea, y ella estaba muy enfática en defender su propuesta, obviamente respaldada por el Presidente de la Asamblea (Presidente del Consejo - Etapa 2). Una vez explicado a los asistentes, se sometió a votación y fue aprobado con 94% de los asistentes.

Comedidamente, le solicito el favor de emitir su concepto sobre este manejo, ya que temo estar participando en algo que está por fuera de la Ley, y si así fuera,  yo renunciaría al consejo pero informando a toda la comunidad sobre mis razones para hacerlo”.

Análisis y concepto:

No se debe confundir el manejo contable por Centros de Costos, con la asignación de las cuotas de administración, que parece es lo ocurrido. Los Centros de Costos en Propiedad Horizontal destinada a vivienda sirven para CONOCER la proporción de Gastos en que incurre cada zona (Torre, Interior, Bloque, etc.), en relación con el total de los gastos de la copropiedad y es simplemente un reporte INFORMATIVO de tipo CONTABLE.

Las cuotas de administración para las copropiedades de uso residencial, de conformidad con la Ley 675 y con el Reglamento de Propiedad Horizontal que Usted cita, se determinan con base en los COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, mientras que para las copropiedades de uso comercial o mixto, las cuotas se determinan por MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN.

(Ver Ley 675, Art. 3°, Definiciones, Coeficientes de copropiedad, Módulos de contribución)

En complemento, el Art. 5° ibídem, numeral 6, establece que el contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal debe incluir los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso; igualmente, el Art. 25 señala la obligatoriedad de los coeficientes de copropiedad y dice que éstos determinarán:

"... 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento".

"Artículo 27. Factores de cálculo en edificios o conjuntos de uso mixto y en los conjuntos comerciales. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad".

Lo anterior sustenta que las módulos de contribución no son aplicables a los conjuntos destinados a vivienda y, su indebida implementación, además de no estar expresa en la ley, puede dar lugar a problemas de convivencia, pues genera división y conflictos, por la falta de objetividad de los propietarios que se vean beneficiados con cuotas más bajas, en perjuicio de su contraparte, interponiendo intereses personales de tipo económico sobre los intereses comunes, como la convivencia pacífica y solidaridad social, que es uno de los principios orientadores de esta ley.

No obstante, considero que ninguna ley puede abarcar la totalidad de necesidades, casos prácticos, o excepciones a la norma general (**), de modo que siendo equitativos, si hay una razón de peso válida que soporte la necesidad de adaptar los módulos a un conjunto residencial, la considero viable, siempre y cuando se haga atendiendo criterios de igualdad, equidad, solidaridad y, prevalezca el interés común, pero sobre todo, cumpliendo con la MÍNIMA FORMALIDAD LEGAL QUE IMPLICA REFORMAR EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

En lo expuesto por Usted, no se atendió nada de lo planteado, siendo una decisión que no se ajusta a la ley ni al reglamento de propiedad horizontal y, por consiguiente, carece de validez.  La administración debe subsanar inmediatamente su equivocación y retomar el sistema tradicional, informando a la comunidad, sin perjuicio de que adelante los trámites tendientes a presentar y someter una nueva propuesta, incluyendo la reforma al RPH, con la aprobación de no menos del 70% de los coeficientes de copropiedad, previas las pertinentes consultas jurídicas. Su desacato implica las responsabilidades legales contempladas en el Art. 50, inciso segundo de la ley 675:

“Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”.

(**) Dentro de mi experiencia, conocí una copropiedad residencial conformada por casas y apartamentos, éstos últimos en torres con ascensor, cuyo mantenimiento no deben sufragar las casas. No obstante, la ley contempla esta excepción, debiendo adaptar su RPH, conforme lo señala el parágrafo tercero del Art. 29.

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4 Opiniones
  1. STEPH Dice:

    Como se regula el aporte a los canones de administacion en caso de que el lote sea de mayor amplitud pero los coopropietarios tienen edificaciones de mayor altura?

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  2. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Buenas tardes. En el caso de lotes, en los que en cualquier momento se edifica y, por consiguiente, se modifica el área construida, no hay una constante para calcular la cuota y, es necesario que cada año se verifiquen o actualicen las medidas, por parte de un especialista con las cuales se hacen los ajustes al coeficiente o módulo que determina la cuota de administración. Cordial saludo.

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  3. claudia aguirre Dice:

    buenas tardes mi pregunta es Vivo en un conjunto residencial conformado por casas y otra etapa de edificios no debemos pagar las los gastos por módulos contributivos ya q ellos generan más gastos q nosotros como la luz de los edificios agua entre otros más los daños de los edificios muchas gracias

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  4. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Claudia buenos días. Si el conjunto es netamente residencial, no es obligación aplicar los módulos. Hay que revisar el Reglamento de P. H. Sin embargo, si es evidente que los gastos comunes no son uniformes para casas y apartamentos, es válido su determinación y aplicación, lo cual implica presentar el proyecto a la asamblea, para reformar el RPH. En la práctica es difícil, pues seguramente quienes deban pagar más, votarán en contra y estas aprobaciones requieren el 70% de los coeficientes de copropiedad. ¡Saludo¡

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