De las indemnizaciones para la terminación anticipada del contrato de arrendamiento

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No obstante la Ley 820 de 2003, estar cumpliendo once años de su expedición y en si, haberse constituido en la panacea en la regulación de la función social de la propiedad a través de regulaciones modernas frente al arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda urbana, el fenómeno de las Indemnizaciones para su terminación anticipada se convirtió en un dolor de cabeza para arrendatarios y arrendadores, toda vez que a su alrededor se han tejido una serie de mitos sin ningún sustento legal que han llegado a generar muy graves diferencias sobre la forma de causación y pago de estos desagravios económicos.

Es de significarse, que NO HAY NADA GRATIS, el arrendatario no tiene derecho a un solo día de vivienda sin pagar; TAMPOCO HAY QUE PAGARLE PARA QUE SE VAYA; al igual las indemnizaciones NO OPERAN IPSOFACTO, esto es, NO HAY QUE PAGARLAS al momento de la terminación del contrato. TAMPOCO EL ARRENDATARIO TIENE DERECHO A NINGUN MES DE ARRIENDO en compensación, ni el arrendador a recibir EL PAGO AUTOMÁTICO DE 3 MESES DE RENTA con la solicitud de terminación, como lo “exigen” algunas Inmobiliarias.

Precisado lo anterior, es de subrayar que no hay obligación de pagar indemnizaciones a la terminación del contrato de arrendamiento. La obligación es solamente de hacer el ofrecimiento de indemnización, esto es, valga la redundancia, dentro del aviso de terminación del contrato se ofrece pagar una indemnización la cual se constituye separadamente, y solo en caso de cumplirse por el arrendatario o el arrendador, según el caso, con los requisitos legales propios de la terminación, se tendrá derecho a ella, pero en caso de no restituir el inmueble el arrendatario, o no recibirlo el arrendador, perderá el uno u el otro, el derecho a recibirla como pago y se devolverá a quien la constituyó.

La forma para la constitución del ofrecimiento de indemnización a favor del arrendatario, se  encuentra consagrado en el Artículo 23 de la Ley 820 de 2003, cuando quien termina abruptamente el contrato es el arrendador; y bajo premisas similares, a favor del arrendador, en el Artículo 25, cuando quien lo termina es el arrendatario.

En este orden, indistintamente, el procedimiento es muy sencillo:

Consignar a favor del arrendatario o del arrendador –según el caso- por intermedio del Banco Agrario de Colombia y a órdenes de la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Habitad-para Bogotá-, el valor de la indemnización correspondiente con base en el valor de la renta vigente a la fecha del aviso dentro de un periodo no menor a los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La Subsecretaría  allegará copia del título respectivo al arrendatario o del arrendador –según el caso-  o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma, para lo cual, no obstante, “se supone” que el Banco hará llegar inmediatamente a la Subsecretaría información en tal sentido, es conveniente, mediante comunicación escrita acompañada de copia de la constancia de consignación, enterarla del procedimiento para que a su turno notifique al arrendatario o del arrendador –según el caso-.

Al momento de efectuar la consignación de la indemnización en el Banco Agrario de Colombia, en el respectivo volante y titulo deje constancia de la causa de terminación del contrato, así como también el nombre completo, identificación y dirección precisa del arrendatario o del arrendador –según el caso-   o su representante.

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