Declarar una casa que se escritura por debajo del valor comercial

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Cuando una persona natural compra una casa, es costumbre escriturarla por un valor muy inferior al comercial con el objetivo de disminuir los gastos de notaría y registro que son muy elevados, pero luego hay problemas a la hora de declarar esa casa.

El artículo 277 del estatuto tributario señala el valor patrimonial de los bienes inmuebles, y para el caso de las personas naturales que están obligadas a llevar contabilidad, se debe declarar por el costo fiscal, y la base de este es el precio de adquisición, más los reajustes y adiciones y adecuaciones que se le realicen.

Las personas naturales que no están obligadas a llevar contabilidad deben declarar sus inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal y el avalúo catastral.

En cualquier caso, el costo de adquisición es esencial para determinar el valor patrimonial por el que se debe declarar la casa, y para efectos legales el costo de adquisición es el que figure en la escritura pública, documento que no puede ser reemplazado por una promesa de compraventa en la que se estipule el valor real pactado, ni por un recibo de consignación que demuestre el pago del valor real.

En consecuencia, si una persona natural compró una casa en 150 millones  de pesos y la escrituró por lo mínimo que permite la norma que es por el avalúo catastral, que para el ejemplo se supone de 100 millones de pesos, ese será el valor de referencia para determinar el valor patrimonial a declarar.

Los restantes 50 millones de pesos “desaparecen” puesto que el activo fiscalmente se debe reconocer por 100 millones de pesos. Esa “desaparición” puede hacer que se complique el “cuadre” de cuentas del contribuyente, sobre todo si hay pasivos de por medio.

Es probable que la casa se pueda declarar por el valor real pagado que es 150 millones, no obstante, si luego el contribuyente vende el activo y pretende tomar como costo los 150 millones declarados, se puede ver expuesto a una investigación de la Dian y tendrá dificultades para demostrar que en efecto pagó 150 millones y no 100 como figura en la escritura pública.

Consulte: ¿Ante la Dian prima la escritura de venta o la promesa de compraventa?

Comprar y declarar un inmueble por debajo del valor real ayuda a que los gastos notariales sean menores, y a que el impuesto del vendedor sea menor también, pero puede significarle un mayor impuesto al comprador cuando en el futuro decida vender el inmueble y deba determinar la ganancia ocasional. También ayuda a que el comprador pague menos impuesto al patrimonio si está sujeto a él, y a una menor renta presuntiva.

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3 Opiniones
  1. Emilio Cubillos Smith Dice:

    Según lo que ustedes explican entendí que el valor a declarar es el que aparece en la escritura pública. Yo compre mi vivienda en 1974 por la suma de $164.00,00 CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL PESOS y el avaluó catastral de 2017 es de $432'987.000 en este sentido deseo una explicación y si debo acogerme a la renta presuntiva. El avalúo me lo ha incrementado catastro, desmesuradamente, porque es una vivienda estrato tres sin terminar de construir por falta de dinero. Ruego me expliquen mi caso a mi E-mail cordialmente Emilio Cubillos S.

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    • David Dice:

      Don Emilio usted debe hacer la declaración de renta por el mayor valor por lo tanto debe declarar la vivienda por los $432.987.000, ahora si no esta de acuerdo con el avalúo de catastro dirijase a la oficina del municipio y manifieste su inconformidad.

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  2. Carolina Dice:

    Buenas noches si tengo 2 casas cada una por el valor de 50 millones segun avaluo y pretendo venderlas antes de los dos años cada una por el valor de 70 millones para un total de 140 millones recibidos el mismo año por medio de consignación bancaria mi pregunta es a la hora de hacer declaracion de renta el proximo año declarando lo del 2018 esto lo tendria que declarar como rentas no laborales o por ganancias ocacionales? Y por otro lado mi actividad económica no es comprar y vender casas pero como tuve estos ingresos en el año de 140 millones tendria que pertenecer al régimen común? Agradezco su colaboración muchas gracias.

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