Derecho de petición, tutela y demanda en la copropiedad

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Ya no sé a quién acudir para que me asesoren (Parte IV)

Buenas tardes dr. Chavez, quiero contarle que la Tutela que coloque salió a mi favor, y parece indicar que todo llego a feliz término después de casi cinco años de luchar con este tema, al Revisor Fiscal siempre le coloqué el Derecho de Petición que usted me sugirió y éste aun no lo contesta pero según mi abogado ya se pronunció ante el Consejo y Administrador acerca del tema, y se encuentra bastante preocupado con toda esta situación, además le dijo a mi abogado que el Consejo y Administrador están furiosos y que van a seguir peliando.

Al momento ya normalizaron según lo que contestaron en la carta, los valores de administración, y que lo concerniente a cuarto útil ya solicitaron a contabilidad la nota crédito, yo todavía como que no creo, voy a esperar en octubre como llega el recibo y si es verdad que no van a cobrar más cuarto útil.

Me da pena abusar de su confianza pero tengo varias preguntas para hacerle:

  1. Mi abogado me dice que debería demandar la Unidad penalmente, lo mismo me dijeron en el juzgado, pero la verdad no entiendo por qué puedo hacerlo, que ganaría yo con esa demanda o en qué me beneficia?
  2. Como hay otras personas que tienen el mismo problema mío, unas han pagado y otros no, como yo que nunca lo hice, el abogado dice que se acojan a la tutela mía, para hacer valer los derechos de ellos, mi pregunta es, les doy una copia y que ellos se unan y hagan valer su derecho?, y como seria, por medio de una carta dirigida a la administración firmada por todos, o simplemente soliciten reunión con el administrador, además los dineros que han pagado a lo largo de estos años se los deben devolver o no?
  3. Como se puede solicitar copia del Contrato del Administrador, y en caso de que no tenga Contrato que se puede hacer?

De todos modos muchas gracias, pienso que con la ayuda suya logre llegar al final de este problema que ya me tenía bastante aburrida, solo me tenía en pie el convencimiento de que yo tenía la razón.

 

Olga, buenas noches. Me alegra que hayan sido de utilidad las orientaciones del suscrito, pues esto nos da la razón y motiva para seguir adelante con esta labor de beneficio general. Si el objetivo está cumplido, no veo sentido a demandas penales; en un país con tantos problemas, lo mejor es buscar vías de conciliación antes de la "mutua agresión", pues según los comentarios que le llevaron (y que no deben ser motivo de actuaciones, mientras Usted misma no lo haya escuchado), "…el Consejo y Administrador están furiosos y que van a seguir peliando" (sic); es por ello que no entraré en detalles sobre lo que podría reclamar o ganar, pues debe sentirse satisfecha con lo ya logrado...

Sobre el mismo beneficio para los demás afectados, pueden invocar el principio de igualdad haciendo referencia a su tutela, la cual obviamente ya es de conocimiento de la administración;  de hecho, el revisor fiscal debe hacer cumplir la ley y sería el indicado para exigir su aplicación con efectos para todos por igual. De todos modos, pueden solicitarlo individualmente, o en grupo; no importa y la administración debe aplicar los correctivos, ajustes y acciones necesarias.

Finalmente, respecto al contrato del administrador, me abstengo de opinar más allá de lo que le expresé anteriormente, por cuanto el derecho a la inspección, en mi criterio, aplica durante el tiempo de convocatoria a la asamblea; mientras tanto, será voluntaria la entrega de documentos diferentes a las actas de asamblea. Si tiene interés en otros asuntos de la administración, le sugiero postularse al próximo Consejo y, mientras tanto, no acosar con infinidad de asuntos a la administración, pues se puede convertir en un asunto personal que afecte su tranquila convivencia en la copropiedad.

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78 Opiniones
  1. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Héctor, buenos días. Usted procedió adecuadamente y no debe seguir ningún paso adicional. Si no le responden, se entiende la aceptación, por silencio administrativo, pero si la próxima cuenta de cobro llega igual y con intereses, haga la solicitud de nuevo, como Derecho de Petición. Si no recibe atención, guarde sus soportes y en caso de que lo envíen a cobro jurídico, podrá demostrar ante el juez la equivocación y arbitrariedad de la administración, la cual deberá responder por el cobro de lo no debido y perjuicios. Si está a tiempo, recuerde que esa decisión puede ser impugnada. Cópiele esta información y también a los demás propietarios¡Saludo¡

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  2. JUAN VASCO Dice:

    Buenos días doctor, en el conjunto residencial donde vivo mediante asamblea de copropietarios se acordó reformar el reglamento de propiedad horizontal para modificar los coeficientes de copropiedad, lo que efectivamente se hizo desde hace un año y medio, lo que sucede es que los propietarios de los apartamentos con terrazas nos percatamos en estos días que el reglamento quedo mal redactado y que se nos esta haciendo un cobro excesivo de la cuota de administración a los propietarios de los apartamentos con terrazas, somos 10 propietarios, porque se esta tomando el área de las terrazas como área construida y desconociendo la ley 675 ARTÍCULO 26 que establece: ”DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto”.
    “El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados”.
    (subrayas por los firmantes)
    se nos esta cobrando el 100% del total de area incluyendo las terrazas sin hacer el caculo con base al area construida frente al area libre de las terrazas, con un detrimento de 120.000 mensuales para cada propietario. lo malo es que el administrador y el concejo de administracion manifestaron que no tienen dinero para hacer la reforma del reglamento para solucionar el inconveniente y que tampoco nos van a hacer devolución del dinero que hemos pagado en exceso por el error de ellos. existe un agravante: cuando ellos fueron a hacer la reforma nos entregaron a los ciopropietarios un proyecto de reglamento final donde dice textualmente en el articulo 12: "los coeficientes de copropiedad se calcularon con base en la extencion superficiaria cubierta de cada bien privado mas la ponderación de las terrazas .." y en el cuadro de ponderación asignaron un factor de ..30 a las terrazas lo cual no hicieron en la reforma al reglamento.

    doctor díganos como procedemos. hay lugar a una demanda?

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  3. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Hola Juan. Obviamente hay responsabilidad de la administración y del consejo, por inducir a error a la asamblea para la aprobación indebida de la modificación. El inciso segundo del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 establece esta responsabilidad por los perjuicios por dolo, culpa leve o grave, causados a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presume la culpa leve en los casos de incumplimiento o extralimitación de funciones, violación de la ley del reglamento de propiedad horizontal. Con base en ello, le sugiero exigir resarcimiento a los responsables, invitándolos a una conciliación y, en caso de no ser fructífera, interponer la demanda ante un juez civil. Como las decisiones tomadas en contra de la ley no tienen validez, recomiendo acordar con los afectados el no pago de lo cobrado en exceso. También deben exigir al administrador citar asamblea extraordinaria para corregir el error cometido, no siendo excusa la falta de dinero, pues los responsables deberán hacerlo con sus propios recursos. La copropiedad debe tener la póliza de áreas comunes, que incluye cobertura D&O o Directores y Administradores, la cual ampara los perjuicios por ellos ocasionados. Cordial saludo.

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  4. Cris Dice:

    Buenos días Doctor:

    El 22 de junio de este año los ladrones se metieron a mi apartamento y robaron, se realizó el procedimiento con la Policía, SIJIN y demás autoridades competentes, coloque denuncia ante Fiscalía; el 30 de junio interpuse un derecho de petición a la representante legal de la administración del conjunto residencial, con copia al Consejo de Administración, hice saber del caso a la Supervigilancia y la Compañía de Vigilancia del Conjunto. Dentro del Derecho de Petición expuse los hechos ocurridos, y solicito información pertinente al protocolo y demás dela seguridad al interior del Conjunto, como solicito los videos del día que ocurrió el hecho delictivo; como lo ordena la SIJIN a la administración; Doctor a la fecha la señora administradora no me ha resuelto el derecho de petición, vulnerando mi derecho constitucional al esclarecimiento de lo ocurrido el día 22. A mí me contesto Supervigilancia y la Compañía de vigilancia me envió un informe al respecto; el día 25 de junio la Compañía me contesta el Derecho de petición que le interpuse a la administración; no lo recibí ya que yo interpuse el derecho de petición a la señora administradora, no a la compañía de vigilancia; doctor que tengo hacer ahora?. Le agradezco sus comentarios.

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  5. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Cris, buenos días. Envía comunicación a la administración solicitando su respuesta directa y manifestando que de no recibirla, procederás con la imposición de la tutela, cuyo desacato da lugar a cárcel. Lo más seguro es que respondan diciendo que anexan de nuevo el informe de vigilancia. Si la respuesta no es satisfactoria, solo queda la conciliación ante un organismo para la solución alterna de conflictos, o la demanda. ¡Saludo¡

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    • Aura Dice:

      respecto al tema, me sucedió lo mismo en cuanto al hurto de varias pertenencias, pero llevo dos derechos de petición y estos aun no han sido contestados. no se si dirigir mi accion de tutela ante el juez penal o cual?

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      • NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

        Juez Civil. Sin embargo, haz la consulta a un abogado. ¡Saludo¡

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  6. Gladys Bejarano Dice:

    Buenas tarde quisiera saber si a la administración llega tutela por no contestar derecho de petición y por supuesta vulneración al trabajo (terminación del contrato) , esta debe ser contestada por un abogado o lo debe hacer el representante legal como debe hacer
    Gracias

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  7. NELSON CHÁVEZ R. Dice:

    Gladys, sugiero consultar un link especializado. Ejemplo:
    https://soportejuridico.com/blog/que-es-tutela
    Saludo.

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  8. NUBIA CASTRO GARCIA Dice:

    Buenas noches

    Le agradezco me pueda orientar en lo siguiente, como administradora de un edificio la empresa direct.v instalo los equipos en el cuarto de maquinas del ascensor, por motivos de seguridad se le solicito retirar lo equipos del cuarto, al llevarlos hacia afuera rompieron paredes y dañaron cámaras, ademas los equipos eléctricos quedaron expuestos a la intemperie se les solicito por medio de derecho de petición que fuera arreglado el cuarto y reparados los daños ademas que cubrieran las caja eléctricas, ellos respondieron que ya lo habían elaborado pero esto es mentira.
    Que debo hacer para que me respondan por los daños?

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    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

      Envíe un mail a DirecTV (busque el que corresponda a PQR - Peticiones, Quejas y Reclamos, o similar) y adjunte copia del derecho de petición, manifestando que no es cierto que hayan cumplido y fijando un plazo para que respondan, o de lo contrario exprese que presentará queja ante la SIC - Superintendencia de Industria y Comercio. Si no la atienden, tramite la queja, que esta entidad es muy diligente y los hace responder. ¡Saludo¡

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  9. Gaviota Dice:

    Cordial saludo. En el conjunto se estableció el cobro de una cuota extraordinaria para la pintura del edificio. Cuota que incrementan sin tener aún aprobada una propuesta aceptada y contratada. Sobre la cuota se cobran intereses por el no pago de la misma. La administración dice no asumir ninguna responsabilidad sobre el proyecto que se realice. Que somos los propietarios los responsables por la fiscalización de la obra. Estoy obligada a pagar esa cuota sin tener una propuesta aprobada, ni informada, y mucho menos sin iniciar? Hay los recursos, fondos por parte del conjunto, pero el concejo no aprueba que se empleen en el mantenimiento del edificio. Gracias por su gentil atención

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    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

      Buenas noches. La cuota extraordinaria, acorde con la ley 675 de 2001, es una expensa común y, por consiguiente, causa intereses de mora después del plazo o vencimiento de la fecha de pago. No es excusa que las obras no hayan iniciado, pues si no se recauda, no se puede pagar el anticipo al contratista, ni los avances de obra. La asamblea debió aprobar sobre cotizaciones presentadas por la administración y el consejo, quienes obviamente son responsables de la contratación y supervisión del trabajo, siendo lo recomendable contar con los servicios de un interventor, además de las pólizas de manejo del anticipo, cumplimiento, responsabilidad civil extracontractual, estabilidad, salarios y prestaciones. ¡Saludo¡

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  10. Adriana Dice:

    Cordial saludo.
    Quisiera consultar un caso de la propiedad horizontal de la cual soy copropietaria:
    1) Se aprobó una cuota extraordinaria para aires del salón social y recibo de zonas comunes.
    2) En el acta no quedó establecido el monto sino que posterior la Administración paso un correo con los valores de cada apartamento.
    3)Como había un superavit en el presupuesto la administración compró los aires sin aun los copropietarios haber pagado la cuota extraordinaria.
    4) No incluyó en la cuota a la constructora porque el reglamento dice que ésta no participará de las cuotas extraordinarias sin embargo en la reunión de asamblea SI votó por la firma elegida para recibo de zonas comunes.
    5) Adicional, la administración está haciendo cosas contrarias a las establecidas en el reglamento de propiedad y en el manual de convivencia: modificó arbitrariamente el horario de la piscina borrando con una línea blanca las normas de uso de piscina publicado en esta zona, aumentó a 20 km x h la velocidad al interior de los parqueaderos cuando el reglamento dice que es 10, no permite parquear en visitantes por 3 horas a un propietario que es el tiempo permitido en el manual de convivencia, limitó a 10 años el ingreso de niños al parque cuando el manual dice que son 12 años. Nota: el manual fue aprobado en asamblea extraordinaria sin embargo la administración nunca envió el ejemplar firmado.
    Por favor agradecería su asesoría de cómo proceder en estos casos enumerados. Pertenecí al Consejo y mi periodo era 1 año hasta el mes de enero 2019 sin embargo el pasado junio la administración citó a asamblea para presupuesto y allí modificó el orden del dia proponiendo cambio total del consejo y la asamblea aprobó y lo modificó totalmente.

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  11. NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

    Hola Adriana. La constructora está obligada a pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias de los inmuebles que no haya vendido y entregado y, por consiguiente, es propietaria de los mismos; la ley 675 indica que todo contenido del RPH que vaya en contra de la ley, se entiende como no escrito, así que no es válido que se excluyan. La administración está incurriendo en las faltas y responsabilidad que indica el art. 50 de la ley 675, por omisión o extralimitación de funciones, violación de la ley y del reglamento. La asamblea citada para presupuesto, se presume que es extraordinaria, por lo que no podían incluir temas no contenidos en el orden del día, siendo ilegal la decisión de cambiar al consejo. Las cosas se deshacen como se hacen, por lo que el camino es conseguir las firmas del 20% de los coeficientes de copropiedad y citar asamblea extraordinaria para informar lo ocurrido y tomar las decisiones necesarias. ¡Saludo¡

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  12. Eaperanza Dice:

    Buenos días Nelson por favor tu asesoría en este caso:
    Soy propietaria de un apto. Entregado el pasado 29 sept.2018 antes de pasarnos nos dimos cuenta q las condensadoras de aire del vecino daban a la pared de la habitación principal de nuestro apto y generaban in fuerte ruido y vibración al parecer por mala instalación. Se hablo con el residente-vecino y con la admin para q tomaran las medidas antes de mudarnos. Pero no lo hicieron. El 25 de octubre nos pasamos y se observa q realmente el problema es grave la vibración y ruido es demasiado fuerte se siente en todo el apartamento y en la noche es inhabitable la habitación principal. Hemos enviado varios correos a la administración y hemos hablado.con el residente que es arrendatario, pero no han solucionado. Admin dice q el inquilino debe hablar con el propietario y el inquilino dice q debe ser administración. Que podemos hacer? Hay una acción legal q podamos usar? Debemos nosotros.mismos pasar un derecho de petición al propietario?

    Agradezco tu asesoria,

    Responder
  13. NELSON CHAVEZ RUSINQUE Dice:

    Hola Esperanza. Si ya agotaron la comunicación directa con residente y administración, sin que solucionaran nada, la única alternativa es instalar una querella policiva, en la Inspección más cercana, por perturbación al uso y goce de su bien privado, tanto al inquilino, como a la administración y la inmobiliaria, quienes serán requeridos por la autoridad para que solucionen la alteración que están generando. ¡Saludo¡

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