¿El contrato de arrendamiento termina por muerte del arrendador?

Por 27 septiembre, 2017

Otra de las recurrentes inquietudes de nuestros consultantes, es la que rodean la muerte del arrendador y si ocurrida esta, el contrato de arrendamiento continúa vigente, y de continuarlo, entonces quien toma su lugar y como deben hacerse los pagos subsiguientes.

Bien, sea de precisar, que  el Artículo 2008 del Código Civil, como tampoco la Ley 820 de 2003, ni el Código de Comercio, establecen que la muerte del arrendador, constituya causal para la terminación del contrato de arrendamiento.

Entendido lo anterior, debemos establecer si el arrendador era el propietario del inmueble, o un simple usufructuario [tenedor, poseedor, depositario, usuario, etc] del predio, ya que dependiendo de esta condición variará las relaciones sobrevinientes.

Si el arrendador fallecido es el propietario del inmueble, el Contrato continuará vigente en cabeza de quien se transmita la propiedad del inmueble como consecuencia de este hecho.

En la practica, el enunciado previo es sobreentendido, pero la confusión se origina cuando cualquier interesado, acreditando incluso suficientemente, ser el hijo, sobrino, esposa, familiar, albacea, abogado, cesionario, o sucesor del arrendador fallecido, se presenta bien para que comencemos a efectuarle los pagos o para que le firmemos un nuevo contratico; bajo esta hipótesis que es la más periódica, debe tenerse claro que por ningún motivo debemos hacer pagos a ningún aparecido por más autorizado, pariente o necesitado acredite pudiere estar, y mucho menos, suscribir nuevos contratos de arrendamiento.

Aclaremos como el Contrato de Arrendamiento, pasa a constituir un activo en cabeza de la sucesión del arrendador fallecido -causante- y hasta tanto no se reconozca legalmente en cabeza de quien queda la propiedad arrendada - mediante inscripción en el folio de matricula de la disposición testamentaria, de la escritura de sucesión, o de la adjudicación judicial-, los cánones de arrendamientos no favorecen a nadie en particular, de tal forma que en tanto esto se formaliza, deberán ser consignados muy puntualmente a nombre del arrendador fallecido a través del Banco Agrario de Colombia y remitido el comprobante original de pago a la dirección indicada por este para correspondencia en el Contrato o documento separado, de no indicarse dirección, entonces a la del inmueble arrendado.

Ahora, si el arrendador, es simple usufructuario del inmueble, bajo los mismos parámetros, el Contrato de Arrendamiento continua vigente, debiéndonos ser acreditada la adjudicación mediante disposición testamentaria debidamente protocolizada, escritura de sucesión, o de adjudicación judicial, de a quien corresponden los derechos derivados del arrendador, para tener a este como arrendador y continuar normalmente con los pagos de la renta.

Para concluir, en uno u otro caso, se tendrá como nuevo arrendador en las mismas condiciones de modo, tiempo y lugar, a quien legalmente se designe y se nos notifique como tal, de tal forma, que el fallecimiento del arrendador, no modifica más que el beneficiario del canon de arrendamiento, una vez surtido los tramites sucesorales legales.

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4 Opiniones
  1. auguslop Dice:

    buen día
    una inquietud y gracias por su valioso tiempo invertido en nosotros para explicar estas inquietudes.

    en esos casos que se menciona que el arrendador es propietario y fallece, el fiador se puede desprender de dicho contrato, o que figura puede alegar el fiador para que se le excluya de dicho contrato y (o) responsabilidad.

    gracias por responder.

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  2. NOSTROMO Dice:

    para efectos de resolver el problema jurídico planteado, haré especial énfasis en la vocación sucesoral proveniente de la ley. En este orden, se tiene que la vocación legal hereditaria toma como presupuesto básico el parentesco, el cual se demostrará con la prueba del estado civil correspondiente. Adicionalmente, se encuentra forzosamente organizada por medio de los órdenes sucesorales o hereditarios (artículos 1045 y siguientes del Código Civil), los cuales presentan, entre otras, las siguientes características: (i) son grupos de personas naturales a quienes se les ha dado la vocación hereditaria, con excepción del sexto orden que corresponde al Instituto Colombiano de Bienestar Familiar; (ii) se encuentran organizados autónomamente, es decir, son independientes entre sí y están organizados de tal manera que no puede pasarse al orden siguiente mientras no hayan quedado vacantes los precedentes y; (iii) conlleva una distribución equivalente a la importancia del estado civil.

    En este contexto, a efectos de intervenir en el proceso sucesorio, se hace indispensable precisar la calidad de heredero, que es aquel status que deriva frente a la herencia y que le otorga legitimación para actuar dentro del respectivo proceso.

    Al respecto, es necesario reiterar que si bien, el estado civil y la calidad de heredero son dos cuestiones diferentes, en el ordenamiento sucesoral, la vocación legal hereditaria se fundamenta en el estado civil, es decir, los nexos de parentesco son los que ligan a los herederos con el causante.

    En relación con la prueba de la calidad de heredero, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha precisado:

    «(…) debe, pues, quien invoca el título de heredero, aportar copia del testamento, debidamente registrada, en que se le instituyo asignatario, o copia de las actas del estado civil que demuestran su parentesco con el difunto, vínculo que se deriva su derecho sucesorio, pues como lo estatuye el artículo 1298 del Código Civil, la herencia queda aceptada expresamente por quien toma el título de heredero. También puede demostrarse esta calidad, con copia del auto dictado dentro del respectivo proceso sucesorio, en que se haya declarado que se le reconoce esta calidad a la persona que la invoca.»

    En ese contexto, no se trata de cualquier aparecido sino de quienes por ley tienen derecho a reclamar y esta es la manera de legitimarse. así las cosas el heredero puede reclamar los cánones y el mandatario si lo hay esta en la obligación de entregarlos. Tan cierto resulta este comentario que las entidades financieras para hacer la devolución de los saldos de los cuenta habientes fallecidos, solo exigen la prueba del estado civil que acredita el parentesco y si se quiere una declaración extra juicio, obviamente, todo aquello acompañado del registro civil de defunción.

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  3. Juan Mesa Dice:

    Buenas tardes. Mi padre tenía un contrato con xxx y falleció.
    Años atrás el bien o la propiedad la transfirió a sus hijos.
    El se beneficiaba no más como usufructuante hasta el día de su muerte.
    Dicho contrato fué firmado desde el 20 de junio de 1994.
    Mi padre muere el 9 de Julio de 2019 y se le comunica a xxx sobre su muerte y a quienes debían seguir consignando el canón de arriendo.
    Presentamos los requisitos exigidos como contrato usufructo, defunción, titularidad, etc de cada hijo.
    Ellos nos exigieron los papeles correspondientes y a partir de allí viendo que todo estaba correcto procedieron hacer las consignaciones a cada uno según el porcentaje. Ya van 3 meses

    Pero sucede lo siguiente. En el día de ayer 6 de septiembre nos llega un correo notificando un contrato nuevo y elaborado por xxx con sus condiciones e incrementos empezando de cero y dejando nulo el anterior.

    La pregunta es que sucede en estos casos y como es posible que un «arrendatario le haga el contrato al arrendador» a su amaño y desconociendo el anterior pactado desde el 20 de junio de 1994

    Hasta donde conozco es al revés Arrendador hace contrato > arrendatario
    Al ser firmado en esta fecha esta vigente hasta el 2020 ?

    En todo caso que pasa ante esta situación, gracias

    Juan Mesa

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    • Guetosp Dice:

      Saludos, Te han respondido tu inquietud? Me ha pasado un caso muy parecido, soy propietario pero los contratos lo hizo mi difunto padre con un poder que le di para hacer contratos. Que requisitos necesarios y suficientes hay que entregar para notificar? se envía por correo postal certificado? hay algún plazo para esto?Muchas gracias por compartir.

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