El costo para el promitente vendedor que incumple el negocio y no devuelve el dinero recibido

Cuando se firma una promesa de compraventa el promitente vendedor se compromete a vender un inmueble (u otra cosa) al promitente comprador, y este se compromete a comprarlo y a pagar el valor correspondiente.

Generalmente al firmar la promesa de compraventa el promitente comprador paga al promitente vendedor parte del precio pactado en el negocio, y si por alguna razón el negocio no se concreta, el promitente vendedor debe devolver el pago recibido, y el promitente comprador debe restituir el bien en caso de haberlo recibido, y quien haya sido responsable de incumplimiento, tendrá que pagar la cláusula penal, arras o cláusula de incumplimiento que se haya pactado.

En esta oportunidad nos referimos al costo que debe asumir el promitente vendedor si una vez arruinado el negocio opta por no devolver el dinero recibido de parte del promitente comprador.

Si las partes no deshacen el negocio por mutuo acuerdo, la parte interesada recurre el juez para que dirima el asunto, y el juez puede declarar la nulidad del contrato de promesa de compraventa u ordenar que se ejecute el contrato perseguido en la promesa de compraventa según lo que soliciten los partes en el proceso.

Si en el fallo el juez ordena al promitente vendedor  reintegrar el dinero, este tendrá que pagar ese dinero indexado y además pagar un interés legal.

Por ejemplo, si en agosto de 2010 el propietario de un apartamento recibió la suma de $50.000.000 como anticipo del precio de la venta que finalmente no se dio, y sólo hasta junio de 2017 por orden judicial se hace el reintegro, es de suponer que el vendedor debe entregar más de los 50 millones, pues el dinero ha perdido poder adquisitivo y además ha privado al acreedor de obtener rendimientos sobre ese dinero, lo cual debe ser compensado por el deudor, en este caso el promitente vendedor.

Frente a la indexación del valor a reintegrar dijo la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 11001-31-03-036-2006-00119-01 del 27 de agosto de 2015:

Para actualizar el valor de la parte de precio que los demandados deben reintegrar a la actora, es necesario acudir a la fórmula matemática más aceptada para este tipo de operación, conforme a la cual «la suma actualizada (Sa) es igual a la suma histórica (Sh) multiplicada por el índice de precios al consumidor del mes hasta el que se va a realizar la actualización (índice final) dividido por el índice de precios al consumidor del mes del que se parte (índice inicial)» (CJS SC, 16 Sep. 2011, Rad. 2005-00058-01).

Llevando este concepto al ejemplo de los 50 millones tenemos el siguiente cálculo:

La deuda se multiplica por el índice de precios al consumidor vigente en el mes en que se hace el pago (Junio 2017), y ese resultado se divide entre el índice de precios al consumidor vigente en el mes en que se entregó el dinero objeto de reintegro (Agosto 2010).

Consulte en este enlace el índice de precios al consumidor para cada año y cada mes desde 1.954.

Pero esto no es todo, pues además el juez puede ordenar el pago de intereses legales, como lo ordenó la sala civil de la corte suprema de justicia en la sentencia ya referida:

En cuanto al cálculo del interés puro, del 6% anual, es necesario partir del capital nominal, esto es, de la cantidad de dinero que originalmente fue entregada por la promitente compradora sobre la cual se aplicará la referida tasa, equivalente al 0,5% mensual desde el cinco de julio de dos mil cinco -fecha de su pago a los demandados- hasta el treinta y uno de marzo de dos mil quince -fecha de corte- (nueve años, ocho meses y veintiséis días), ejercicio del que se obtiene como resultado la cantidad de $87’650.000,oo.

La corrección monetaria y los intereses puros del 6% anual que sobre la suma de $150’000.000,oo se causen a partir, inclusive, del primero de abril del presente año (dos mil quince), deberán liquidarse con sujeción a los parámetros que se dejaron consignados en esta providencia y al mandato contenido en el inciso final del artículo 308 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de la sentencia el interés legal se calculó sobre 150 millones de pesos, y en ese ejemplo equivale a 58.44%, que corresponde a 116.87 meses.

En nuestro ejemplo corresponde a 84 meses, esto es 42% (84 x 0.5), para arrojar un interés de $21.000.000.

El interés legal se calcula sobre el saldo sin indexar, esto es $50.000.000.

En definitiva esta persona tendría que pagar la siguiente suma:

Deuda inicial $50.000.000
Valor de la indexación $15.909.743
Interés legal $21.000.000
Total $86.909.743       

Como se puede observar, lo mejor que pueden hacer las personas en muchos casos es solucionar voluntariamente sus diferencias antes de que corra demasiado tiempo, por cuanto luego la deuda se incrementa considerablemente.

Esto obliga a que antes de permitir el inicio de un proceso judicial se evalúen las posibilidades reales de salir avante, y a considerar el costo de oportunidad que el proceso y posibles resultados conllevará.

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3 Opiniones
  1. Orlando Montoya dice:

    Hay un error de transcripción en el valor de la indexación: está terminando en 473 cuando debe terminar en 743.

    Considero que también se pudo estimar en el ejemplo el monto de la cláusula penal o de las arras por incumplimiento. Así el valor a reconocer por el promitente vendedor hubiera sido más gravoso, lo que daría mayor fuerza a la recomendación que ustedes hacen: resolver el asunto por común acuerdo.

    Pero las sanciones por incumplimiento pueden servir de base para otro ejemplo de la columna.

    Felicitaciones

  2. hildamsr dice:

    Q sucede cuando el que incumple es el comprador? Y ya hay escritura pública y certificado de libertad a nombre del compresor. Puede este también echarse para atrás en el negocio y la ley lo ampara?

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