El proceso de restitucion de inmueble arrendado y la doble instancia. Sentencia T-820/14

Precisemos que en nuestro medio no obstante existen cuatro tipos de Contrato de Arrendamiento de Inmueble: vivienda urbana,  local comercial,  oficinas-consultorios-bodegas-parqueaderos, y de aparcería, para los cuales la regulación legal es más o menos clara, respectivamente, Ley 820 de 2003, Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, Decreto 3817 de 1982, y, Código Civil, Ley 6 de 1975 y Decreto 2815 de 1975, el manejo  judicial no ha discurrido con la misma precisión y en razón que por su cuantía los procesos de restitución de inmueble no llegan a la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, más que aisladamente por vía de Tutela, esta no ha tenido oportunidad de estructurar jurisprudencia general, sólida, univoca  y vinculante al respecto, de tal forma que la poca que adicionalmente se ha desarrollado, proviene de la Corte Constitucional en Sede de Revisión de Tutela,  mediante fallos que aunque produciendo efectos interpartes, si estiman una serie de lucubraciones  forzando la interpretación quizá más allá del principio aquel que “donde la ley no hace distinción no cabe al interprete hacerla” concluyente en la aplicación extensiva de normas procesales incluidas en disposiciones objetivas, a unos contextos que dejan en el despabile a abogados, jueces, magistrados y partes procesales.

Nos centramos en el Artículo 39 de la Ley 820 de 2003:

 “Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su inobservancia hará incurrir al juez o funcionario responsable en causal de mala conducta sancionable con destitución del cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto, dentro de los seis (6) meses siguientes a la vigencia de la presente ley.

Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia” –negrilla fuera de texto-.

Denotamos los aspectos fundamentales : todos los procesos de restitución tendrán tramite preferente y cuando la causal de restitución sea mora en el pago el tramite será de única instancia, que no obstante la Sentencia de Constitucionalidad 670 de 2004, en la cual sorprendentemente la Corte consideró que la Ley 820 de 2003 “…no solo regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre ellas algunas de tipo procesal aplicables por supuesto a "todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento…”, la cierta aplicación equitativa de carácter judicial basada en la verdadera intención del legislador como de aplicación social de la ley, había sido unánimemente que las dos connotaciones del Artículo 39, aplican única y restrictivamente, como la simple lógica y elemental diligencia parecían indicar,  ubicándose en un Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana, hombre, pues solo para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, y no como la Corte lo había extendido a "todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento…”, ya que tal connotación significaba derogar a sombrerazos el procedimiento establecido en los Artículos 424 a 426 del C. de P.C., extendiendo el beneficio  de preferencia y única instancia incluso a los procesos de restitución de tenencia de bienes con otras destinaciones.

En la Tutela 820 de 2014, la Corte Constitucional, revoca un fallo de Tutela de segunda instancia de la Sala Laboral de la Corte Suprema de Justicia, pronunciándose ultra petita frente a reclamaciones que nada tenían que ver los derechos al trabajo digno, el mínimo vital y la educación del accionante, sino que a trancas y mochas amparándose en dos pronunciamientos aislados de la Sala Civil, dispone dejar sin efectos la Sentencia de Segunda Instancia de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá revocatoria de la proferida dentro de un Proceso de Restitución de Lote Arrendado por Mora en el Pago, que en primera instancia, el Juzgado 41 Civil del Circuito había denegado por no haberse probado la  mora del arrendatario demandado.

Este galimatías e inseguridad jurídica creada por los omnisapientes fallos de la Corte Constitucional, ahora en aplicación regresiva del Código General del Proceso, quizá con la expedición de la Ley 1564 de 2012 rigente a partir del 01 de enero de 2014, Artículos 384, 385 y literal C del Artículo 624, que terminó con la preferencia y unificó todos los tramites procesales, se tenga hoy por hoy salvada, aunque queden al garete aquellas controversias surgidas y que surjan de contratos de arrendamiento de cualquier cosa anteriores a esta vigencia.

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42 Opiniones
  1. Diego Velez dice:

    Buena tarde,
    soy arrendatario de un apartamento y se van a cumplir 2 años del contrato el 28 de Abril. El 18 de enero recibi carta del arrendador dando por terminado el contrato alegando el uso propio segun literal a) numeral 8 del articulo 22 de la la ley 820, pero nunca presento o envio constancia de la requerida Caucion de 6 meses de arriendo a mi nombre. Por ello el 1ro de febrero le escribi por Email (medio de comunicacion que habiamos usado como de costumbre) que por falta de esta caucion esa carta de cancelacion no era valida y que por ello, si insiste en que entregue, me debia indemnizar con 3 meses de arriendo y le propuse aplicar esos 3 meses en forma de arriendo como indemnizacion, es decir no pago arriendo y le entrego el apto el 28 de abril, pero tambien le escribi que estaba dispuesto a escuchar contrapropuestas. Por no haber recibido respuesta alguna, el 2 de febrero le volvi a escribir:
    “Aun no recibo comentarios tuyos para así poder avanzar y dar por terminado el tema.
    Mi preferencia es la opción 1: Los 3 meses de arrendamiento de indemnización los aplicamos a los 3 meses faltantes del contrato y hago entrega del apto el 28 de Abril.
    Dare por hecho que estas de acuerdo a menos que me hagas saber lo contrario hasta el día de mañana. ”
    Tampoco respondio este Email y consecuentemente no he vuelto a pagar el arriendo. Me llego una carta a finales de Febrero solicitando el pago del arriendo y ahora, desde hace unos 5 dias me viene acosando telefonicamente su supuesto abogado que me dice que page o me hacen un lanzamiento.
    Agradzco me den sus opiones al respecto sobre quien tiene la razon y cuanot tiempo podria tomar este proceso de restitucion y lanzamiento.
    Muchas gracias y cordial saludo, Diego

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