¿En qué consiste la promesa de contrato?

La promesa de contrato como su nombre lo indica, es un acuerdo que realizan las partes de celebrar un contrato en el futuro, según lo establecido en el artículo 1611 del código civil, que fue subrogado por la ley 153 de 1887 en su artículo 89, la promesa de compraventa no es obligatoria, pero como en toda regla general existen excepciones, produce obligaciones la promesa de contrato en los casos contemplados en el mismo artículo los cuales son:

  • La promesa debe constar por escrito, es decir, cuando mediante documento las partes han suscrito un acuerdo de realizar un contrato, este acto genera obligaciones.
  • Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1502,  dichos requisitos son los siguientes: 
  1. Que la persona que suscribe la promesa de contrato sea legalmente capaz.
  2. Que se consienta en dicho acto o declaración, y el consentimiento no adolezca de vicio, recordemos que son vicios del consentimiento, el error, la fuerza y el dolo.
  3. Que la promesa de contrato recaiga sobre un objeto lícito.
  4. Que la causa del contrato recaiga sobre una causa licita.

Si en la promesa de contrato se omiten estos requisitos el acto estará viciado de nulidad, según lo establecido en el artículo 1740 del código civil, el cual dice lo siguiente:

Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.

La nulidad puede ser absoluta o relativa.”

  • Por otro lado que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato, entonces además de que la promesa de celebrar el contrato debe constar por escrito es requisito indispensable que contenga la fecha en que se va a realizar,  o la condición que debe cumplirse, por ejemplo: en una promesa de compraventa la condición es que el comprador se case.
  • Y por último, que se determine de tal suerte el contrato, que para el perfeccionamiento solo falte la tradición de la cosa o las formalidades.

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15 Opiniones
  1. David dice:

    Tengo una inquietud.

    Si entre las partes se celebra un contrato verbal en la cual yo le vendo el 50% de un establecimiento (licorera), en el cual yo tengo el 50% del negocio y hago el perfeccionamiento de la venta con la entrega material es decir entrego las llaves del establecimiento pero la otra parte no me entrega la contra prestación que es el valor del 50% del establecimiento, este negocio es nulo?, tiene validez o puedo realizar la venta del 50% a otra persona, o tengo que hacer una demanda por restitución. que se debe hacer en este caso?

    • A dice:

      Simplemente realice una demanda de resolución de contrato, solicitando que se le restituya el bien inmueble. Aunque por ser verbal primero deberá declarar mediante un proceso el contrato

  2. patricai dice:

    buenas tardes si yo hice una promesa de compraventa y no la cumplo tengo una multa pactada pero hasta que punto la otra persona puede cambiar las cerraduras del inmuble muchas gracias.
    tanpoco esta citado hora fecha para hacer escrituras y el ya tiene una posesion en el inmuble.

    • A dice:

      Según entendí la persona está ocupando un bien inmueble suyo; si es este el caso le sugiero lo más pronto posible instaurar una acción de dominio frente a ese bien antes de que transcurra el tiempo necesario para que este sujeto adquiera el bien por prescripción (10 años)

  3. esperanza alba de roman dice:

    por favor quiero saber si una promesa de compraventa la hace un abogado, la notaria o la persona que la requiere agradezco a quien me pueda responder. muy amable por dedicarme ese tiempo para responderme que Dios los bendiga por este servicio que prestan.

    • A dice:

      Cualquier persona la puede realizar lo importante es que cuente con los requisitos de arriba es decir:
      -La promesa debe constar por escrito.
      -Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1502.
      -Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato
      -Que se determine de tal suerte el contrato, que para el perfeccionamiento sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades.

  4. Arianna dice:

    Hola, estoy buscando autos para comprar y hay muchos que dicen bajo compromiso de compraventa? No soy de este país y queria saber que significa eso exactamente o que tiene de diferente a los anuncios que no tienen esta parte de compraventa? Graciaas!

  5. ANA dice:

    hice una promesa de venta de mi casa, la persona dijo que daba el dinero al otro día pero el no volvió a parecer fui a la fiscalia y comente el caso lo buscaron en el sistema y nos dijeron que esta persona era un estafador, lo que quiero saber es si hay algún problema ya que este señor tiene en su poder una copia de la promesa de venta autenticada y una fotocopia de mi cedula.
    pues en la fiscalia nos dijeron que no había ningun problema

  6. anyelo silvera dice:

    buenos días, quiero hacerles una consulta yo hice un contrato de compraventa con un sr de un vehículo, el sr me dio una parte de dinero y en el contrato se pacto la fecha de la entrega del restante, hicimos traspaso del vehículo a nombre de el, dentro del contrato estipulamos que debía pagarme el dinero pactado en cierta fecha si el comprador no cumple, puedo obligarle a que ponga el bien nuevamente a mi nombre por haberlo dejado estipulado dentro del contrato, espero sus comentarios, muchas gracias.

  7. Juaco Valencia dice:

    Firme una promesa de compraventa en una constructora q todavía no tiene casa modelo. y fuy a otro proyecto q son las mismas viviendas y no me gustaron q debo hacer para invalidar el contrato y no tener q pagar las cláusulas gracias

  8. RICARDO AGUDELO F dice:

    mi pregunta està relacioanda que hice un negocio de promesa de compraventa hace màs de 90 dias se firmo legalmente , mi situaciòn es que desde hace 4 años habia entregado el bien apto en propiedad horizontal en la actualidad quien vive el apto , no da la ca , se esconde , en la empresa donde trabaja no dan noticia a la vez siempre està persona està aludiendo su responsabildad que me pague el apto , si recibi unas arras hace 4 años pero esa ersona se a ufrurcturado dl bien durante ese tiempo 4 años en la actual situaciòn hable con la gerencia del banco no a aprobado el credito , veo la mala fe de la persona y de los asesores del banco por lo tanto acudi a la justicia legal mediante jueces de paz la señora se nego a contestar formalmente y de forma tal que dice que no le importa el desalojo , por lo tanto se instauro una acciòn de restituciòn del bien inmueble y la ademanda por incumplimiento de los acuerdos proyectados vale la pena resaltar que tambièn se establecieron clausulas penales por incumplimiento en si la persona no tiene solvencia economica y lo que hace es esconderse y no asumir al responsablidad . espero su apoyo y respuesta verdad existe la mala fe sin embargo ya los jueces determinaron que lo mejor es el proceso de desalojo .para restituciòn del bien inmueble asì sea a la fuerza GRACIAS POR EL APOYO Y RESPUESTA

  9. RICARDO AGUDELO F dice:

    es viable la mejor opcion de restituciòn del bien inmueble sumandose el incumplimeinto la falta de credito aprobado y las cantidades de mentiras tanto de la gerencia como de la subgerencia del banco donde se tramita el credito a favor de la posible compradora asi mismo la deslealtad total de no decir la verdad si en verdad hay proyecto de aprobaciòn . m e es duro decir pero una funcionaria que trabaja 8 horas dia como profesional sin marido fijo y con 3 hijos menores de responsabildad veo claro que el banco le niega cualquier situaciòn de prestamo por lo tanto se suma el agravante que si la persona que esta en mora de cantidad de meses de addminsitraciòn e incluso de impuestos eso es màs viable para llegar a la restituciòn o desalojo en palabras textuales es triste decir pero en COLOMBIA hay gente que cree que con artimañaz sucias, pueden apropiarsen de los bienes y la JUSTICIA tarda pero llega, lo màs claro es la restituciòn o desalojo producto de la irresponsabilidad de sus actos .

  10. felipe dice:

    Presente la declaracion de renta correspondiente al año gravable del 2013, presentada en el año 2014, formulario 230 IMAS

  11. felipe dice:

    Por error de transcripcion se coloco en el renglon 55 Anticipo renta por el año gravable anterior, el valor que debia ser en el renglon 57 Total retenciones año gravable 2013.- He consultado con funcionarios de la Dian y me dicen que esta declaracion queda en firme a los 6 meses y no pueden hacer nada.- Sin embargo en la pagina de la Dian figura un saldo a mi cargo con todos los intereses correspndientes.- Que puedo hacer.-

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