Plazo para entregar bienes comunes por parte del constructor de la propiedad horizontal

Cuando se construye un conjunto residencial o comercial sometido al régimen de propiedad horizontal, adicional a la entrega de los bienes individuales a quien los compra, se deben entregar las zonas y espacios comunes necesarios para pleno disfrute de la propiedad, entrega que debe hacerse según el plazo que establece la ley.

Hay bienes o zonas comunes que necesariamente se deben entregar junto con el bien privado adquirido, como es el caso de las escaleras, pasillos, puertas de ingreso, etc., ya que sin estos bienes no es posible utilizar el apartamento o local adquirido, por tanto, para estos bienes no hay plazo diferente que la fecha de entrega del respectivo apartamento o local.

Hay otros bienes, zonas o áreas de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado, como son las zonas verdes, gimnasios, piscina, parques infantiles, biblioteca, etc.

¿Cuándo debe ser entregada la administración por parte de la constructora?.Requisitos que se deben cumplir para que cese la administración temporal ejercida por la constructora en la propiedad horizontal.

Estos bines no esenciales para el goce de las propiedades individuales deben ser entregados por el constructor cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad o conjunto residencial o comercial.

Al respecto dice el artículo 24 de la ley 675 del 2001:

«Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

Parágrafo 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

Parágrafo 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.»

La ley clasifica dos tipos de bienes comunes:

  1. Los de uso de bienes privados.
  2. Los de uso y goce general.

Los primeros se deben entregar junto con la unidad privada, pues sin ellos esa unidad privada no puede ser utilizada por el propietario, como es el caso de las escaleras.

Las de uso general deben ser entregadas por más tardar cuando se haya completado y venido el 51% del coeficiente de copropiedad.

Si la constructora ha construido y vendido más del 51% de los apartamentos y locales y no ha entregado los bienes comunes, se presenta incumplimiento

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  1. MARIA OLIVA (abril 22 de 2022)

    La promotora tiene un retraso en la entrega de Areas comunales no escenciales, Aun tienen a cargo la administración, nuestro reglamento interno dice q debe tenerla hasta que termine 100% del proyecto. mi pregunta es cuando nos entreguen la administración, nos la deben entregar subsanada, es decir sin deudas pendientes, sin cargas de empleados sin cuentas cobrar correcto? en que ley o reglamento puede revisar eso

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  2. jorgom99 (mayo 16 de 2022)

    hola recibimos un apartamento sin zonas comunes somos el 2do de 12 unidades, nos preocupa que el edificio sigue en obra y la seguridad es muy precaria , es responsabilidad de la constructura garantizar la seguridad de los habitantes sin haber completado el 51% de ventas

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  3. ESTEBAN H (mayo 30 de 2022)

    UNA PREGUNTA QUE TENGO SI LA CONSTRUCTORA NO ENTREGA LAS ZONAS COMUNES Y LAS HOJAS DE VIDA DE LAS MAQUINAS DE LA PISCINA Y DEMAS Y TAMPOCO LA GARANTIA DE ESTAS Y HA TRASCURRIDO 5 AÑOS Y A LA FECHA LA CONSTRUCTORA NO HA ENTREGADO EN CUANTO TIEMPO PUEDO INTERPONER UNA DEMANDA, Y QUE NO HAYA PRESCRITO EL TIEMPO DE RECLAMAR ESTE DERECHO Y EN QUE LEY PUEDO CONSEGUIR ESTE TIEMPO.

    AGARDEZCO SUS RESPUESTA

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  4. Cesar18131 (enero 29 de 2023)

    El administrador nombrado por la constructora no cumplió con sus funciones de cobros a morosos y debe pagos a las empresas de servicios de aseo y vigilancia su contabilidad es deprimente no tiene soportes de pagos la constructora como propietario inicial debe responder por las deudas y cobros para su entrega a los propietarios o al nuevo consejo

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    • Carlos Atehortua en respuesta a Cesar18131 (febrero 27 de 2023)

      Somos una parcelacion por etapas la etapa 2 lleva 10 años el año pasado se integraron etapa 2 y 3.

      Los integrantes de la Etapa la etapa 3 desean modificar la PH para quedae solos.

      Las nuevas etapas no estamos de acuerdo lo que indica que no hay unanimidad.

      Sin embargo pretenden con mayoría en coeficientes aprobar una cuota extraordinaria para pagar un abogado que realizaría este trámite yboptendria una orden administrativa o judicial que anularía nuestra PH donde ya estamos integrados.

      Pueden los interesados cobros esta cuota a 100% de los copropietarios de las Etapas 1, 2 y 3

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  5. Piaz (marzo 20 de 2023)

    Que acción puedo poner porque la constructora vendió áreas comunales, y ya han pasado 20 años de construccion

    Responder
  6. Piaz (marzo 20 de 2023)

    Que acción puedo poner porque la constructora vendió áreas comunales, y ya han pasado 20 años de construccion, y copropietarios desean arreglar entrega de esas áreas comunales, no se si por el tiempo transcurrido, (20 años) se pueda reclamar.

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  7. Héctor Acosta R. (abril 17 de 2023)

    ¿Qué significa para conjunto residencial en propiedad horizontal constituido en 1980 que un liquidador, de la constructora en 1994 cedió al municipio 3 lotes de zonas comunes?

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  8. Gabriela (agosto 16 de 2023)

    firmamos promesa de compraventa de un lote rural, que forma parte de una parcelación, el promitente vendedor una persona natural. Posteriormente la persona natural dueña de los lotes, conforma una SAS y a través de ella, hace la escritura de venta y registra en notaria la escritura que conforma el Reglamento de Propiedad Horizontal de la parcelación, en dicha escritura da cuenta de las zonas comunes y hace referencia a que el proyecto se desarrollara por etapas, y en esa escritura (reglamento) especifica 25 lotes y 1 de la vía interna de acceso a la parcelación. Con posterioridad registra otra escritura que deja la etapa 1 SIN ZONAS COMUNES. Han pasado 5 años, ya vendieron la totalidad de los lotes, apenas conectaron agua de unos tanques que se alimentan de un nacimiento y estan citando a Reunion para entregar la administracion. Mi pregunta es si es valido que se conforme un equipo administrativo en una etapa que POR ESCRITURA no tiene asignadas zonas comunes. Que debemos hacer los compradores de los lotes etapa 1

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  9. German (agosto 26 de 2023)

    Es legal que sean pagados los servicios de vigilancia, aseo y energía por los propietarios sin haberse realizado la asamblea extraordinaria para la entrega oficial de la constructora a los propietarios por ya cumplir con el 51% del coeficiente?

    No debe ser responsabilidad de la constructora?

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  10. Nogal (septiembre 19 de 2023)

    Buen día

    Todas las constructoras están obligadas a hacer entrega de por lo menos una planta eléctrica? o esta es opcional

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  11. CONTADOR (octubre 24 de 2023)

    buenos dias
    Soy REvisor fiscal de varias copropiedades, en ellas la mayor parte de las areas comunes han sido entregadas o son edificaciones con mucha antiguedad, actualmente recibi una copropiedad que no le han entregado las areas comunes, como Revisor fiscal debo estar en el proceso, teniendo en cuenta que desconozco los terminos y requerimientos de Ingenieria y demas que conlleva a controlar para el proceso de entrega de las mismas

    agradezco su respuesta, indicandome cual es el rol que debo desempeñar en estas actividades

    atte
    PEDRO A RAMIREZ

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    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a CONTADOR (octubre 24 de 2023)

      Buenos días,

      La obligación del revisor fiscal no debe ser parte del proceso. Su deber es conocer la situación, verificar que todo esté según las normas, que existan los licencia y permisos, que los contratos se hayan cumplido, etc., y presentar un informe a la administración sobre sus hallazgos.

      Saludos.

      Responder

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