¿Está el administrador subordinado al presidente de la asamblea general de propietarios?

Por   27/04/2011

¿En la propiedad horizontal, el administrador está subordinado al presidente de la asamblea general de propietarios? Es la inquietud que hemos recibido en el día de hoy por parte de nuestros lectores.

Por excelencia el órgano rector de la propiedad horizontal es la asamblea general de propietarios, y el representante legal de la propiedad horizontal y ejecutor de las decisiones tomadas por la asamblea general, es el administrador.

El administrador debe cumplir las funciones, objetivos y tareas trazadas por la asamblea general de propietarios, quien fija las directrices y el rumbo que ha de tomar la propiedad horizontal, y en ese sentido, el administrador está subordinado a la asamblea general de propietarios, o está sometido a sus designios.

Pero ello no significa que el administrador deba obedecer al presidente de la asamblea, ya que el poder decisorio está es en cabeza de  la asamblea y no en su presidente, que sólo la preside, valga la redundancia.

Así las cosas, en nuestra opinión, no es función del presidente de la asamblea de propietarios dar órdenes al administrador (en el sentido de una autentica subordinación)  o coadministrar con él, máxime cuando la ley le ha fijado unas funciones claramente definidas al administrador, debiendo este actuar autonómicamente con base a sus facultades, siempre que se circunscriba a las directrices fijadas por la asamblea.

El presidente de la asamblea, si desea imponer su criterio, debe presentarlo a la asamblea de accionistas y que allí se decida, luego sí el administrador tendrá que acatar la decisiones formalizadas en el acta respectiva.

Esto no impide que el presidente de la asamblea exponga su opinión o criterio sobre un asunto particular al administrador, pero no en función de dar órdenes, más bien de diálogo, concertación, que es diferente a la imposición.

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16 Opiniones
  1. Andres Guzmán dice:

    buenas noches , mi pregunta es si el presidente de la asamblea puede ser elegido como integrante del concejo de administración y que leyes favorecen o desfavorecen este escenario , muchas gracias

  2. Luz Mery Pedreros Narvaez dice:

    Buenas noches, agradezco de antemano las orientaciones que esta pagina posibilita a las personas de bien común.
    Me interesa que me orienten en lo relacionado a las grabaciones de las asambleas , existe alguna norma que exija se grabe solamente en audio o audio-video?

    Quedaré enteramente agradecida.

    Cordialmente

    Luz Mery Pedreros N.

  3. Esperanza Rocha dice:

    Por favor, si me pueden informar si el presidente del consejo, o alguno de sus integrantes están facultados para convocar a reuniones de consejo, o esta facultad solo la tiene el administrador. Muchas gracias.

    • carlos acevedo dice:

      Un miembro del consejo puede convocar a sus compañeros a reunirse cuando lo desee. Dentro de los reglamentos en ocasiones se coloca “convocar a través del administrador” pero no le imprime ni le quita legalidad a una reunión cuando todos los consejeros por el medio más explicito se han enterado y mucho menos si estos (todos) asisten a la reunión. La intervención del administrador no tendría demasiada influencia con respecto a la reunión o a las decisiones. Tenga en cuenta que hay organizaciones incluida la propiedad horizontal, que indican que sus juntas o consejos se pueden reunir sin la presencia de su administrador. La legalidad se la imprime el quorum y la decisión por mayoría según su propio reglamento. Ya el administrador tiene la obligación de publicar el acta de las decisiones que tomen, sin injerencia en las mismas. Es claro que tiene las facultades para impugnar o demandar el acta de la reunión si existen los motivos para hacerlo.

  4. luis jimenez dice:

    Si en una junta de condominio legalmente constituida y un conjunto de propietario sin la debida participación a la a la junta de condominio convocan a una asamblea de propietario con los puntos a tratar, esa asamblea esta viciada de legalidad o nula de nulidad absoluta.

  5. Diana Tobon dice:

    Buenas Noches, agradezco respuesta a las siguientes inquietudes:
    1.El consejo de mi edificio esta conformado por 5 personas,pero 4 de ellos se pusieron de acuerdo para reunirse y tomar la desicion de despidir a la administradora q llevaba 4 años de prestacion del servicio . Lo grave de la situacion es que no citaron por ningun medio al quinto consejero y la mayoria de los propietaros no estamos de acuerdo con la desicion de retiro del administrador, ademas de que nos enteramos del despido por la misma administradora y no por el consejo, Se nombro nuevo administrador y los propietarios desconocemos quien es. . Desearia saber que legalidad tiene esta desicion? Aparte de ello nuestro reglamento de propiedad horizontal dice claramente que es funcion de la asamblea nombrar o remover al administrador.Mil gracias por su ayuda ya que el 54% del coeficiente correspondiente al 50% de propietarios citaremos asamblea extraordinaria.

    • Juan Barrera dice:

      Si, la administradora a incurrido en faltas como soborno, mal manejo de cuentas, maltrato a los empleados, es un deber del consejo tomar decisiones para proteger la persona jurídica y no convertirse en cómplice de actos de corrupción.

  6. Amparo dice:

    Buenos días . Por favor podría dar respuesta a estas consultas:
    1) En un Edificio uno de los propietarios instauro una tutela contra el Presidente del Consejo de Administracion por una respuesta del Consejo a un Derecho de Petición la cual según el copropietario- demandante no respondía a su solicitud , la cual fue aceptada por el Juzgado,incluso con una sentencia. Leo uno de los cometarios aquí que dice :”Recuerde que las decisiones del consejo son colegiadas y no individuales”. Que hacer en este caso ?

    2) Si el Presidente de un Consejo de Administración de una PH desea renunciar , ante quién debe hacerlo para que sea legal la acción? si puede por favor citar el articulo y ley que lo menciona lo agradezco

  7. Amparo Pinto dice:

    Buenos días .
    Por favor agradezco respuesta a mi consulta:Que pasa con decisiones tomadas por administradores o consejos de administración anteriores al vigente. Quien responde ante una demanda al Conjunto Residencial, el administrador y consejo vigente o el administrador y consejo que tomo mal la decisión?
    Gracias de antemano por su respuesta

    • Sant6iago González dice:

      Buenos Días:

      1. Una Asamblea extraordinaria citada por la persona que administraba; pero que había presentado su renuncia del cargo ante el Consejo de Administración, dos (2) días antes de la fecha de emisión de la citación, se considera válida?

      2. El Revisor Fiscal no hizo la advertencia a los concurrentes a esta citación de Asamblea sobre su ilegalidad, ya que fue citada por alguien que ya no desempeñaba su cargo como administradora, por haber renunciado dos días antes. Como no se dio el quórum necesario,, el mismo Revisor Fiscal citó verbalmente a los concurrentes para el día siguiente, con el mismo fin.

      Si la primera citación es inválida, entonces como consecuencia, la segunda citación, lo es también?

      3.Una Administradora, que ha sido renuente en varias oportunidades a hacer entrega de los documentos y el cargo que manejaba, después de la fecha citada en su renuncia, como la de cesación de sus funciones como administradora y sigue ejerciendo su cargo a pesar de haber renunciado y el Consejo haberle respondido afirmativamente su renuncia, a qué sanciones o demandas se expone?

      Muy amables por su respuestas.

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