Exención en la venta de casa o apartamento de habitación

El artículo 311-1 del estatuto tributario contempla una exención parcial del impuesto a las ganancias ocasionales por la venta de la casa o apartamento de habitación de la persona natural.

Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles.

La casa o apartamento es un inmueble como cualquier otro, pero la ganancia ocasional exenta sólo aplica respecto a los apartamentos o casas de habitación.

El artículo 311-1 del estatuto tributario claramente señala que la exención aplica para la casa o apartamento de habitación del contribuyente persona natural.

Por lo tanto, esta exención no aplica para la venta de inmuebles de personas jurídicas, ni de personas naturales que tengan una destinación diferente a la habitación, como locales comerciales, oficinas o fincas.

Casa de habitación.

Para efecto de la exención en el impuesto de ganancias ocasionales, es importante tener claro el concepto de casa de habitación, que es la que da derecho a la exención.

La casa de habitación es aquella donde regularmente vive o reside la persona, sea un apartamento o casa normal.

Así, cuando una persona tiene dos casas o más, vive en una de ellas y arrienda las demás, en caso de vender una de las casas arrendadas no puede optar por la ganancia ocasional a la que se refiere el artículo 311-1 del estatuto tributario.

Algunas personas lo hacen, pero en caso que la Dian se entere, lo que hoy es fácil gracias a la información exógena, tendrá que corregir la declaración para eliminar la ganancia ocasional exenta, pagar la respectiva sanción por inexactitud y los intereses moratorios que correspondan, y considerando que el impuesto de ganancia ocasional es apenas del 10%, probablemente no se justifique este tipo de maniobras.

Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles en la reforma tributaria 2022.

La ley 2277 de 2022 modificó el artículo 311-1 del estatuto tributario que trata sobre la ganancia ocasional exente por la venta de la casa o apartamento de habitación de la persona natural.

Los cambios fueron 2:

  1. Disminuye el límite de la ganancia ocasional exenta de 7.500 Uvt a 5.000 Uvt.
  2. Se elimina la restricción que impedía el beneficio sobre inmuebles con valor catastral superior a 15.000 Uvt.

El principal cambio es el segundo, puesto que ahora la exención beneficia a cualquier inmueble, sin importar su valor, lo que es un alivio a las personas naturales con inmuebles de alto valor.

Monto exento en la venta de la casa de habitación.

Del total de la utilidad generada en la venta de la casa o habitación, está exento del impuesto a la ganancia ocasional el equivalente a las primeras 7.500 Uvt; el exceso está sujeto al impuesto de ganancias ocasionales.

En pesos tendríamos los siguientes valores:

Año Valor exento
2023 $212.062.000
2022 $285.030.000
2021 $272.310.000
2020  $267.053.000
2019  $257.025.000
2018  $248.670.000
2017  $238.943.000

Recordemos que la declaración de renta se presenta en el periodo siguiente: la del 2019 en el 2020, la del 2020 en el 2021, la del 2021 en el 2022, etc., por lo que la tabla se debe observar de esa manera.

La exención se liquida es sobre la utilidad en la venta, más nos sobre el valor de la venta, y la utilidad es el valor de venta menos el costo fiscal.

Ganancia ocasional en la venta de activos fijos.La venta de activos fijos como bienes inmuebles genera ganancia ocasional para quien la vende debiendo pagar el impuesto respectivo.

Requisitos para la excepción en la venta de cada de habitación.

La exención en la venta de la casa o apartamento de habitación sólo procede si se cumplen los requisitos señalados en el artículo 311-1 del estatuto tributario y el artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016, que son:

  • Que la casa o apartamento de habitación objeto de la venta haya sido poseída dos (2) años o más.
  • Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los siguientes destinos:
    • Que sean depositados en una o más cuentas de ahorro denominadas Ahorro para Fomento la Construcción (AFC) cuyo titular sea única y exclusivamente vendedor inmueble, para ser destinados a la adquisición otra casa o apartamento habitación.
    • Que se destinen para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta. Este evento deberá demostrarse a través de cualquier medio probatorio.
  • Tratándose de los dineros depositados en una o más Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción -AFC, el retiro de los mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:
    • Compra de contado.
    • Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional.
    • Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.

El único caso en que no es necesario constituir una cuenta AFC, es cuando se abona el valor de la venta directamente a un crédito hipotecario afecto a la casa o apartamento vendido.

Es decir que no se puede pagar un crédito hipotecario de otro inmueble distinto al vendido, pues no se cumple el propósito de obligar al contribuyente a comprar otro inmueble a fin de obtener el beneficio de la exención.

Si el avalúo catastral de la casa o apartamento vendido supera 15.000 Uvt (hasta 2022) no se otorga la exención y la totalidad de la utilidad queda sujeta al impuesto de ganancias ocasionales:

Año Valor exento
2023 Cualquier monto.
2022 $570.060.000
2021 $544.620.000
2020   $534.105.000
2019   $514.050.000
2018   $497.340.000
2017   $477.885.000

Recordemos que el impuesto de ganancias ocasionales se liquida aparte del impuesto a la renta, por lo tanto, esta exención no se ve afectada por las limitaciones que impone el sistema de renta cedular.

Si la casa o apartamento vendido fue poseído por menos de 2 años, la utilidad en su venta no se trata como una ganancia ocasional sino como una renta ordinaria, por lo que no se puede aplicar la exención aquí prevista.

Para que haya utilidad exenta debe hacer ganancia ocasional.

La ganancia ocasional surge cuando el inmueble vendido ha pertenecido a la persona por dos años o más, de manera que si la persona vende su casa o apartamento de habitación del que ha sido dueño por menos de 2 años, no se genera ganancia ocasional sino renta ordinaria, lo que implica que no pueda declarar la ganancia ocasional exenta, pues no existe ganancia ocasional.

En tal caso se debe declarar como renta ordinaria, y como renta ordinaria no existe renta exenta por la venta de la casa de habitación.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

Sí. Cuando se vende una casa que ha sido poseída por más de 2 años se genera ganancia ocasional siempre que el precio de venta sea superior al costo fiscal de la casa.

Sí. Cuando se cumplen los requisitos para que la utilidad generada por la venta de la casa de habitación sea exenta, el notario se abstendrá de aplicar la retención en la fuente en los términos del artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016.

No. Tanto el artículo 311-1 del estatuto tributario como el 1.2.3.9 del decreto 1625 de 2016 hablan de adquisición de vivienda o apartamento, sea nuevo o usado, y no contempla la construcción por sus propios medios, por lo que se interpreta que no es posible hacerlo.

No. El artículo 311-1 del estatuto tributario habla que el la totalidad de los dineros recibidos se deben consignar en la cuenta AFC, por lo que, en nuestro criterio, se entiende que el 100% de los recursos deben ser utilizados para tal propósito.

En efecto, el artículo del decreto 1625 señala en uno de sus apartes:

«El retiro parcial o total de los recursos para cualquier otro propósito, o el incumplimiento de alguno de los requisitos previstos en este artículo implica que el contribuyente pierda el beneficio otorgado por el artículo 311-1 del Estatuto Tributario, ...»

En consecuencia, para mantener el beneficio el otro 30% deberá dejarse en la cuenta AFC, es decir, no retirarlo, lo que es lógico porque si se acepta mantener el beneficio invirtiendo el 70% nada impediría hacerlo con el 1%, y se repite, la ley no consideró nada distinto a la totalidad de los dineros.

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  1. edgar jaramillo (junio 28 de 2022)

    si se venda la casa de habitación y solamanete se utiliza el 75% para la compra de la nueva casa aplica la exención

    Responder
  2. SONIA MONTERO (agosto 23 de 2022)

    Buenas noches. Si se hizo entrega de una propiedad por 1.098.0000 a la esposa e hijos en vida pero se hizo como venta y en la informacion exogena aparece reportada como Ingreso por venta de bienes, cesión de derechos, donaciones y otros actos reportados por notarías como se liquida la ganancia ocasional exenta? Los bienes estan declarados en la declaracion de renta del año 2020 por $575.000.000 . Puedo corregir la declaracion del año 2020 si no hubo pago de impuesto? Mil gracias.

    Responder
  3. Marco Rodriguez C. (noviembre 24 de 2022)

    La utilidad ganancia ocasional en venta casa habitación con mi tenencia mas de dos años¡¡,..Pregunta¡…necesariamente debo invertir esa ganancia ocasional en la compra de otro inmueble o le puede dar otro destino diferente a la compra vivienda???,..si es así me puede decir en que articulo del E.T. o decreto DIAN o alguna ley hacen alusión si puedo dar libre destino a la GANANCIA OCASIONAL o NECESARIAMENTE EN COMPRA DE OTRO INMUEBLE¡¡¡

    Muchas gracias por la respuestas….At, Marco Rodriguez – Cali – Colombia

    Responder
  4. NIDIA VILLALOBOS (enero 24 de 2023)

    Buenas tardes…. una pregunta mi casa tiene un avaluo de $60.000.000 …. voy a hacer al venta con uncredito hipotecario que tiene aprobado el cliente por el Banco por valor de $130.000.000 es mi casa donde vivo … pero necesito venderla…
    La otra pregunta debo pagar impuesto de ganancia ocasional si tengo otra propiedad diferente a esta

    Responder
    • jose en respuesta a NIDIA VILLALOBOS (enero 30 de 2023)

      de acuerdo a la norma si es su casa de habitación no genera gancia ocasional son exentas los primeros $212.060.000 millones de ganancia ocasional, pero debe cumplir las condiciones. por el valor de su vivenda cumple, por haber vivido alli cumple, pero debe haber sido propietario mas de 2 años de la vivienda y adicionalmente destinar los recursos para compra de una nueva vivienda puede ser nueva o usada, por ello en la promesa de compraventa y en notaria debe quedar que va a invertir en vivienda o abrir una cuenta AFC para que le consignen alli el dinero y cuando encuentre la nueva casa destina esa dinero para el pago total o parcial si corresponde, mejor dicho no venda sino tiene ya su cuenta afc o su proyecto de compra de otra vivienda, o si vende tenga en cuenta que pagara ganancia ocasional si corresponde por $70mm de ganancia ocasional que equivalen a $7.000.000 restando la retencion en la venta de $1.300.000 pagaria $5.700.000.

      asi lo he entendido me aclaran colegas si estoy desviado en la interpretación.

      Responder
      • chuchito en respuesta a jose (octubre 12 de 2023)

        estas en lo cierto chaparron solo que para el año 2023 el impuesto de ganancias ocacionales en venta de casa de habitacion subio al 15%

        Responder
  5. markilo2012 (junio 7 de 2023)

    Mi pregrunta es la siguiente si tengo un bien con costo fiscal o sea declarado en el año 2021 por $200 millones , en el año 2022 por reavaluo su costo o avaluo catastral fue de 400 millones y en este mismo año lo vendo por los 400 millones de su valor comercial , que debo hacer en este año para declarar renta que tratamiento le doy a esa diferencia ingreso exento o ganancia ocasional exenta o por el contrario no es exento mil gracia quedo atento

    Responder
  6. Juan (agosto 4 de 2023)

    En el año 2022 vendi la casa de habitación adquirida en 1974.- El dinero recibido por la venta es un ingreso no constitutivo de renta en un 100%. como declaro la venta?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Juan (agosto 4 de 2023)

      Buenas tardes, señor Juan.

      Depende del valor del ingreso o venta ya que hay un tope máximo con beneficio. Además, tenga en cuenta que al valor de la venta puede restarle el costo fiscal de la casa. En este artículo encontrará información adicional.

      Responder
  7. Yasuberdugo (agosto 7 de 2023)

    Tengo mi vivienda que estoy pagando con un crédito hipotecario, pero no la puedo vivir porque mi trabajo queda en otra ciudad. La tengo arrendada… ¿debo declarar ese ingreso?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Yasuberdugo (agosto 8 de 2023)

      Buenos días,

      Sí, ese ingreso debe ser declarado, máxime si los pagos que hace el arrendador o la inmobiliaria son reportados a la Dian mediante la información exógena.

      Saludos

      Responder
  8. Pachito (agosto 11 de 2023)

    EXCELENTE ARTICULO DE ALTA IMPORTANCIA, GRACIAS .

    Responder
  9. liliana (agosto 26 de 2023)

    buenas tardes,

    Me radique a vivir en mi finca desde el 2020, en el año 2022 vendí el 50% de ella, actualmente sigo viviendo en ella, puedo aplicar el valor exento de las 5.000 uvt a que hace referencia el articulo 311-1, a pesar de que no es casa o apartamento.?

    gracias

    Responder
  10. Alexis Castilla (agosto 31 de 2023)

    se tiene error en :

    “Los cambios fueron 2:
    … Disminuye el límite de la ganancia ocasional exenta de 7.500 Uvt a 5.000 Uvt.
    Se elimina la restricción que impedía el beneficio sobre inmuebles con valor catastral superior a 15.000 Uvt.

    ya que:
    El ARTICULO 307. GANANCIAS OCASIONALES EXENTAS. Las ganancias ocasionales que se enumeran a continuación están exentas del impuesto a las ganancias ocasionales:

    1. El equivalente a las primeras trece mil (13.000) UVT del valor de un inmueble de vivienda de habitación de propiedad del causante.

    Adicionalmente:

    ARTÍCULO 311-1. UTILIDAD EN LA VENTA DE LA CASA O APARTAMENTO. Estarán exentas las primeras cinco mil (5.000) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción, AFC

    Responder
  11. Sergio deJesus (octubre 12 de 2023)

    Pregunto: si vendo mi casa donde vivo hace 14 años, al hacer la escritura , estoy exento de pagar la ReteFuente?, gracias por su información

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Sergio deJesus (octubre 12 de 2023)

      Buenas noches, Sergio.

      Puede estar exento si cumple con los requisitos del artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016.

      Saludos

      Responder
  12. VIVIANA AYALA (marzo 4 de 2024)

    Tengo un apartamento a nombre mío y con mi esposo queremos comprar una casa, como parte de pago me reciben el inmueble, en mi renta PN puedo descontar como no gravado el valor del inmueble en la liquidación de la ganancia ocasional, pues no hay dinero para consignar en AFC?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a VIVIANA AYALA (marzo 4 de 2024)

      La norma exige que el dinero producto de la venta se consigne en una cuenta AFC, y en el caso que usted plantea no es así, y la Dian suele ser muy exegética con la interpretación de la norma, por lo que no es recomendable darle el tratamiento señalado en el artículo 311-1 del estatuto tributario.

      Saludos

      Responder

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