Si compra un inmueble con hipoteca tenga cuidado al fijar las fechas del pago en la promesa de compraventa

Por   14/10/2017

Cuando se hace una promesa de compraventa normalmente el promitente comprador se obliga a pagar el valor del inmueble en varia cuotas, y si una de esas cuotas corresponde al desembolso de un crédito hipotecario, debe tener muy en cuenta la fecha en que se compromete a pagarla.

Algunas personas cometen el error de comprometerse a pagar el saldo total de la deuda a la firma de la escritura, y olvidan que cuando hay un crédito hipotecario de por medio, ello es imposible.

La razón es que el banco o la entidad  acreedora no desembolsará el crédito hasta tanto no se haya formalizado la escritura en la que se constituye la hipoteca, y ello sucede varios días después de haberse firmado la escritura por parte de los promitentes.

Por ejemplo: las partes se obligan a firmar la escritura el 29 de febrero, y a esa misma fecha el promitente comprador se compromete a pagar el saldo pendiente del negocio.

Pero sucede que el banco no desembolsará el crédito el 29 febrero, sino una, dos o más semanas después, lo que impide al promitente comprador cumplir con la promesa de compraventa,  error del que un vendedor puede tratar de sacar ventaja, o que impide al mismo promitente comprador demandar al promitente vendedor si este no llegara a cumplir con su parte.

Para poner en contexto el problema que se puede presentar por esta descuidada redacción de la promesa de compraventa exponemos de una forma muy reducida el caso estudiado la sentencia 7786 del 16 de junio de 2006 proferida por la sala de casación civil de la Corte suprema de justicia con ponencia del magistrado César Julio Valencia.

La promitente compradora se comprometió a pagar el 10 de julio la suma de $102’900.000, mismo día en que las partes se comprometieron a firmar la escritura,  suma  proveniente de un crédito hipotecario del que el Banco ya había extendido la certificación de estar aprobado.

Ese 10 de julio la promitente compradora se presentó en la notaría para la firma de la escritura, pero no así la promitente vendedora, razón por la cual la promitente compradora demandó a la promitente vendedora y tanto el juez de primera instancia como el de segunda instancia, accedieron a las pretensiones de la demandante condenando a la demandada a pagar la cláusula penal por incumplimiento acordada en la promesa de compraventa.

Todo parecía ganado, puesto que en efecto la promitente vendedora no se presentó en la fecha indicada para la firma de la escritura, pero había un pero,  y es que la promitente compradora si bien se presentó a firmar la escritura, en ese diligencia no demostró que podía también cumplir con su obligación de pagar, y ello es relevante por cuando quien demanda  debe demostrar que ha cumplido con su parte, pues no es de recibo que un incumplido demande al otro por incumplido.

Llegad el caso a la corte suprema de justicia esta dijo:

«Significa lo expuesto que ese 10 de julio de 1997 la actora, como promitente compradora, tenía la obligación no sólo de concurrir a la mencionada notaría a suscribir el aludido instrumento público sino de cancelarle a la demandada, en su condición de promitente vendedora, los $102’900.000 provenientes del préstamo hipotecario que con anterioridad a esa fecha ha debido haber obtenido del Banco Central Hipotecario, así como el saldo, esto es, la suma de $14’100.000. Empero, como con acierto lo refriega la censura, dentro del proceso brilla por su ausencia la prueba que cabalmente conduzca a sostener que en esa ocasión Martha Cecilia Rivera Pardo estuvo dispuesta a pagarle a la Carlota Escobar de Gómez cualquiera de tales dos cantidades determinadas de dinero, pues en el plenario no existe ninguna evidencia indicativa de que en aquella fecha, en horas anteriores a su concurrencia a la notaría o durante el tiempo en que allí permaneció, tuviera en su poder dichas sumas o algún título valor por el total de ellas o, cuando menos, que ostentara el decidido propósito de cancelárselas.»

Continúa diciendo la corte:

«De modo que al tratarse de obligaciones que la promitente compradora debía satisfacer en la memorada fecha, de manera simultánea al otorgamiento de la escritura que contuviera la compraventa a la que se circunscribe aquel contrato de promesa, para el buen suceso de esta acción era de su carga acreditar la satisfacción de esas prestaciones o, cuando menos, que ciertamente se allanó a cumplir por haber estado dispuesta a cubrir el saldo insoluto del precio de la venta prometida. »

Y respecto al efecto que pudo tener incumplimiento de la promitente vendedora al no presentarse en la fecha indicada a firmar la escritura, dijo la corte:

«De esta manera, frente a la complejidad que ofrecen las peculiares circunstancias inherentes al contrato de promesa, la inasistencia de la promitente vendedora a la notaría, en la fecha y hora acordadas para ajustar el convenio prometido, resulta jurídicamente irrelevante, habida consideración que todavía para ese entonces la actora no había obtenido del banco la respuesta definitiva de que indefectiblemente asumía el “compromiso comercial derivado” de aquel escrito de 5 de junio y, por ende, la opositora no tenía ninguna certeza acerca de que éste efectivamente le entregaría a ella el producto de dicho préstamo, con el cual la promitente compradora le cancelaría parte del saldo del precio del negocio.»

Si bien es cierto que la promitente vendedora incumplió, ese incumplimiento no podía tener efectos a favor de la promitente compradora demandante, pues ella misma no había cumplido, y ya se ha dicho que la parte que demande el incumplimiento de la otra debe probar que ella misma ha cumplido cabalmente con sus propias obligaciones, y en este caso no era así por haberse comprometido a pagar un saldo con un crédito que sólo se lo desembolsarían tiempo después de firmada la escritura, lo que irremediablemente la llevaba a incumplir.

Para que se hubiera tenido por cumplida la obligación de la promitente compradora esta debía haber exhibido un cheque de gerencia por lo menos, con el que se evidenciaría que había cumplido, o por lo menos, como dice la corte, se había allanado a cumplir.

Lo anterior denota lo relevante que resulta cuidar los detalles a la hora de asumir compromisos.

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