Fecha en que se materializa el incumplimiento de un contrato

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Un contrato se incumple cuando llega la fecha indicada y no se cumple, o cuando se perfecciona formalmente y no se cumple con todo lo que se había pactado.

Esto resulta relevante porque la parte cumplida no podrá demandar a la parte incumplida a hasta tanto el incumplimiento se haya consumado, es decir, sea un hecho irrefutable.

Por ejemplo si el contrato se debe cumplir el 30 de septiembre, solo hasta que esa fecha transcurra no se puede hablar de incumplimiento, lo que resulta obvio.

Pero hay casos en que la concreción del incumplimiento no es tan obvio, como en el caso abordado por la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC2307-2018  del 25 de junio de 2018 con ponencia del magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalve.

Resumiendo, una persona firma un contrato de promesa de compraventa con una constructora para adquirir unos locales con un área determinada y los pagó anticipadamente,   pero la constructora construyó los locales por un área menor a la prometida por la que el interesado ya había pagado en su totalidad.

El promitente comprador al corroborar que en efecto los locales que ya había pagado que le serán entregados tienen menos metros cuadrados de los acordados en la promesa, entiende que la constructora ha incumplido y decide no acudir a la notaría para la firma de la escritura respectiva, y luego demanda el cumplimiento de la promesa.

Pero sucede que para demandar el cumplimiento a la parte incumplida hay que haber cumplido a cabalidad con las obligaciones propias, y allí estuvo el error del promitente comprador, pues interpretó mal el incumplimiento de la constructora, el cual nunca se consumó puesto que la escritura de compraventa que daba cumplimiento al contrato previo de promesa de compraventa, no fue firmado por el promitente comprador, y este ni siquiera se presentó en la notaría en la fecha indicada.

Consulte: ¿Qué se debe hacer ante el incumplimiento de un contrato?

Dijo al respecto la corte:

«Por ende, si ambos habían acordado que después del pago anticipado del precio -lo que acató el prometiente comprador-, suscribirían la escritura pública, tanto el uno como la otra estaban conminados a comparecer a la notaría inicialmente acordada, lo que ninguno acató, convirtiéndolos, a la par, en infractores de la promesa.»

El comprador había pagado anticipadamente el valor de los locales, por lo tanto había cumplido con buena parte del contrato, pero esto no se cumplía en su totalidad sino a la firma de la escritura de venta, a la que ninguna de las partes se presentó, por lo tanto ninguno cumplió. Cosas del derecho.

Respecto al incumplimiento por construir un local de menor tamaño que el prometido, dijo la corte:

«Tales conclusiones no se ven menguadas porque la constructora no entregara los fundos con anterioridad a la suscripción de la venta prometida, o porque éstos no correspondieran con la extensión inicialmente prevista; puesto que, al tenor de la cláusula final de la promesa, la entrega real y material de los inmuebles sería realizada «el día de la firma de la escritura pública por la cual se de (sic) cumplimiento a la presente promesa de compraventa», no antes y, por esto, sólo hasta tanto se signara el contrato de enajenación podía reclamarse el traspaso material de los bienes objeto del mismo y, por contera, verificar su estado.

Por lo mismo, tampoco la desvirtúan las pruebas periciales practicadas, que dan cuenta tanto de la diferencia métrica con la cual quedaron los predios una vez construidos en relación con lo plasmado en el precontrato, y de su valor final; como quiera que únicamente cuando fuera suscrita la escritura pública prometida se podía generar la infracción a la compraventa.»

En ese orden de ideas para que el incumplimiento se concretara y pudiera ser demandada la parte incumplida,  el comprador debía firmar la escritura y una vez firmada si la entrega material no correspondía con lo prometido, se configuraría entonces el incumplimiento.

Consulte:  Lo que significa cumplir y allanarse a cumplir en un negocio.

Peligroso el asunto, más si planteamos un supuesto más dramático:

El vendedor le promete al comprador un edificio de 5 pisos pero solo construye un piso. El día de firmar la escritura, el comprador ve que sólo se construyó  un piso así que su sentido común le dirá que ni por verraco debe firmar esa escritura. Pero sucede que aunque el incumplimiento es evidente,  este no se configura si el comprador no firma la escritura.

Sucederá que como el comprador incumplió la firma de la escritura, no puede demandar al vendedor por incumplimiento, pues la ley le exige primero haber cumplido, lo que no hizo al negarse la escritura. Absurdo, ¿verdad? Cosas del derecho….

Para evitarnos ser víctima de una leguleyada de estas, en el contrato de promesa de compraventa se debe acordar que la entrega material del inmueble se haga antes de la firma de la escritura de compraventa, o que se levante una acta de entrega material previa a la firma de la escritura, de manera que se pueda materializar un eventual incumplimiento antes de la firma de la misma.

Y por supuesto, nunca se debe pagar  la totalidad del inmueble antes de la firma de la escritura.

Lo anterior nos indica que la firma de una promesa de compraventa no es un tema trivial y se deben considerar todas las posibilidades.

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3 Opiniones
  1. Felipe Dice:

    Cosas del derecho Colombiano sera, porque en otros países permiten acabar unilateralmente el contrato, sin siquiera manifestación del juez, ante el mas mínimo incumplimiento. Aquí por el contrario, hay que seguir cumpliendo en las condiciones que sea, porque aunque el incumplimiento contractualmente puede ser muy evidente en la realidad, jurídicamente no es tan cierto, ni juez puede considerarlo tan grave para terminar un contrato; algo totalmente absurdo, que vuelve complejo, como todo en Colombia, las relaciones negociales.

    http://www.elanalisistributario.blog

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  2. Jesus Dice:

    Con relación al problema planteado sobre la fecha en que se materializa el incumplimiento del contrato, me perito hacer la siguiente observacion a la senetencia citada. Si bien es cierto, que el contrato de compraventa se perfecciona con su registro y entrega material del bien, a los fines de determinar la fecha cierta del incumplimiento del contrato en cuestiòn, el sentenciador debiò tomar en cosideraciòn los siguientes supuestos; 1) Si el contrato de compraventa al irmar tiene los metraje que apararacen en el contrao de promesa de venta,el comprador debiò de asistir al registro y firmar, para luego, una vez posesionado del bien, medir y si encuentra que los metros de los locales no se corresponde con lo pagado, debe demandar al vendedor por incumplimiento de contrato y de ser procedente daños y perjuicios y, estafa de ser posible. 2) Si el comprador asiste al registro y para el momento de la firma del documeto que se le presenta no tienen los locales la medición identica al contrato de promesa de compraventa, este puede negarse a firmar dejando constancia ante el registrador la anormalidad, ya que si firma el contrato en esas condiciones está aceptando la venta y lo que puede exigir es la devolucion de la diferencia del precio, y sino firma desde ese momento comienza a correr la fecha de incumplimiento del contrato y puede demandar su cumplimiento y demàs derechos derivados de ese incumplimiento.

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  3. Leandro Felipe Barbosa Dice:

    Buenos días, quisiera hacer una consulta.
    En contratación pública cabe la denominación de tipos de contratos y tipos de terminación de un contrato?
    Gracias por su respuesta

    Responder
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