Ganancia ocasional exenta en la venta de la casa o apartamento de habitación

Por

Cuando se vende una casa o un apartamento, es probable que se genere una ganancia ocasional sobre la que se debe pagar el impuesto a las ganancias ocasionales, y si esa casa o apartamento servía como habitación del vendedor, parte de esa ganancia ocasional puede ser exenta.

Recordemos que la ganancia ocasional se determina restando el costo fiscal de la casa del precio de venta, y esa diferencia es la ganancia ocasional.

Supongamos que se vende una casa en $300.000.000, casa que se había declarado por $200.000.000. Tenemos entonces una ganancia ocasional de $100.000.000, sobre la que se debe pagar el impuesto a las ganancias ocasionales.

Exención del impuesto a las ganancias ocasionales

El artículo 311-1 del estatuto tributario señala las ganancias ocasionales que están exentas del impuesto, y respecto a la casa o apartamento de habitación del contribuyente, dice el numeral 1 del referido artículo:

«Estarán exentas las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción, AFC”, y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta. En este último caso, no se requiere el depósito en la cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo al o a los créditos hipotecarios, en los términos que establezca el reglamento que sobre la materia expida el Gobierno Nacional. El retiro de los recursos a los que se refiere este artículo para cualquier otro propósito, distinto a los señalados en esta disposición, implica que la persona natural pierda el beneficio y que se efectúen, por parte de la respectiva entidad financiera las retenciones inicialmente no realizadas de acuerdo con las normas generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos que correspondan a la casa o apartamento de habitación.

PARÁGRAFO. Lo dispuesto en este artículo se aplicará a casas o apartamentos de habitación cuyo valor catastral o autoavalúo no supere quince mil (15.000) UVT.»

La exención aplica sobre el valor de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación, es decir, donde regularmente vive el contribuyente, y corresponde a las primeras 7.500 Uvt de la utilidad, siempre que el inmueble vendido tenga un valor catastral igual o inferior a 15.000 Uvt.

Determinación de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación

Al inicio de esta nota se planteó un ejemplo elemental sobre la determinación de la ganancia ocasional, lo que recoge la opinión de la Dian en concepto 49408 de agosto 13 de 2014:

«Por otra parte, en Oficio No. 005257 del 24 de enero de 2007, la Administración Tributaria precisó que “la renta o la ganancia ocasional causada por la venta de bienes inmuebles por parte de contribuyentes del impuesto, se determina con base en la utilidad surgida como diferencia positiva entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo enajenado.»

Históricamente la doctrina de la Dian no ha aceptado la imputación de costos y gastos para determinar la utilidad en la venta de activos fijos, sino que parte de la simple operación aritmética de restar el costo fiscal el precio de venta.

Así, no es posible restar gastos de escrituración, ni la comisión que se le pago a la inmobiliaria, ni el almuerzo al que invitó al comprador, etc.

Lo bueno y lo malo de simular un costo fiscal bajo

Hemos señalado que el costo fiscal cobra una importancia capital, pues se convierte en el elemento más importante que determina lo que el contribuyente debe pagar, toda vez que la utilidad o la ganancia resultan de la siguiente operación:

Precio de venta – Costo fiscal

Como luce evidente, entre más alto sea el costo fiscal, menor es la ganancia o la utilidad, y en esa medida se paga más o menos impuesto por ganancia ocasional.

En Colombia lo normal es que las personas escrituren y declaren sus propiedades por un valor inferior al real, y una de las consecuencias de esa práctica, es que la ganancia ocasional se incrementa considerablemente cuando ese bien sea vendido, pero en algunos casos en lugar de pagar más impuesto paga menos.

Supongamos que usted en el 2015 compró un apartamento en $300.000.000 y lo escrituró por $100.000.000, y por ese valor lo declaró, por lo tanto ese es su costo fiscal.

En el 2018 usted vendió el apartamento en $400.000.000 y como su costo fiscal es de $100.000.000, su utilidad o ganancia ocasional es de $300.000.000, y sobre ese valor debe pagar el impuesto de ganancias ocasionales, que resulta ser de $30.000.000.

Si usted hubiera escriturado el apartamento por el valor real, su utilidad habría sido de $100.000.000 y su impuesto de $10.000.000.

Mal negocio, ¿verdad?

Pero ese mal negocio se convierte en un buen negocio si se trata del apartamento en el que usted vive, pues en tal caso se le aplica la exención de que hablamos en esta nota, y esa exención es de 7.500 Uvt, es decir, de $248.670.000 para el 2018, en consecuencia sólo debe tributar sobre la diferencia (300.000.000 – 248.670.000), es decir $51.330.000, pagando un impuesto de $5.133.000.

En este caso el contribuyente resulta beneficiado de haber declarado su apartamento por un valor inferior al real en razón a que se trataba de su apartamento de habitación y tenía derecho a la exención, y todo esto nos indica lo necesario que es planear debidamente la venta de nuestras propiedades.

Por ejemplo quien tiene dos apartamentos, uno de vivienda y otro para arrendar, en caso de vender uno de ellos debe vender el que utilice como vivienda para conseguir la exención, y si por alguna razón debe vender el que arrienda, pues convierta ese en el apartamento de vivienda y luego lo vende. En fin, es cuestión de hacer proyecciones, de hacer planeación tributaria.

Requisitos para tender derecho a la exención

El artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016 reglamenta este beneficio, y allí se señalan los requisitos que se deben cumplir para tener derecho a la exención.

  1. El inmueble debe haberse poseído por más de dos años. Si ha poseído por menos, se trata de un ingreso ordinario y no de una ganancia ocasional.
  2. El valor del avalúo catastral del inmueble en el año en que se protocoliza la escritura sea igual o inferior a 15.000 Uvt.
  3. El total del dinero de la venta debe ser depositado en una cuenta AFC a nombre del vendedor, o en su defecto, ser utilizado para el pago de créditos hipotecarios relacionaos con el inmueble vendido.
  4. Si el vendedor luego retira los dineros consignados en la cuenta AFC, debe utilizarlos exclusivamente a la compra de otra casa de habitación, ya sea financiada o de contado.

Si no se cumplen estos requisitos no hay derecho a la exención.

La obligación de pasar los recursos por una cuenta AFC

Tanto la ley como el reglamento exigen que el valor de la venta en su totalidad debe pasar por una cuenta AFC para tener derecho a la exención, y luego ese dinero debe ser utilizado únicamente para adquirir una nueva casa o apartamento de habitación

La cuenta AFC debe estar a nombre del vendedor, es decir, en cabeza del beneficiario de la exención.

No es obligatorio consignar el valor de la venta en una cuenta AFC si el dinero es utilizado para pagar directamente los créditos hipotecarios relacionados con la vivienda vendida.

Es importante aclarar que si el monto de los créditos hipotecarios es inferior al valor de la venta, la diferencia debe ser consignada en una cuenta AFC.

Por ejemplo, si la venta fue por $200.000.000 y se debían $150.000.000 del crédito hipotecario, los otros $50.000.000 se deben consignar en la cuenta AFC.

Debe ser así porque el decreto está diciendo «Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los siguientes destinos (…)».

¿Por cuánto tiempo deben permanecer los recursos en la cuenta AFC?

La norma nada dice al respecto, y en este caso no se le puede aplicar el término a que se refiere el artículo 126-4 del estatuto tributario (10 años a los aportes realizados del primero de enero de 2013 en adelante y 5 años a los realizados hasta el 31 de diciembre de 2012).

En consecuencia el contribuyente debe mantener los recursos en la cuenta AFC hasta tanto decida darle el destino que la ley persigue: comprar otra vivienda.

Así que ese término puede ser de 1, 5, 10 o más años.

Las trampas del contribuyente

Los contribuyentes suelen ser muy creativos a la hora de buscar la forma de pagar menos impuestos, y algunas estrategias se han utilizado por años sin ninguna consecuencia, pero otras por su nivel de riesgo suponen series consecuencias.

En cuanto a la obligación de consignar el valor de la venta en una cuenta AFC, algunos contribuyentes para “hacerle el quite” a dicha obligación hacen lo que ya es costumbre hacer en Colombia: escriturar el valor de la casa por un valor inferior al realmente pagado.

Así, cuando la venta ha sido de $300.000.000 la escrituran por $200.000.000, lo que le representa varios beneficios:

  1. Menor costo de escrituración
  2. Menor impuesto por registro
  3. Menor impuesto de beneficencia
  4. Menor impuesto de ganancias ocasionales para el vendedor
  5. Menor impuesto a la riqueza, al patrimonio o como quiera que lo hayan llamado en el pasado o lo llamen en el futuro
  6. Menor impuesto por renta presuntiva.
  7. Y ahora, menor valor a consignar en la cuenta AFC.

Naturalmente la diferencia se paga en efectivo y esa es una de las razones por las que el estado procura poco a poco restringir el uso del efectivo, pues este guarda muchos secretos a los que la Dian difícilmente puede llegar.

Otra de las obligaciones que impone la exención a las que algunos contribuyentes buscan burlar, es la de utilizar el dinero en la cuenta AFC únicamente para la compra de otra vivienda de habitación.

Y la forma más riesgosa de hacerlo es retirar los fondos una vez la declaración de renta en al que se hizo uso de la exención queda en firme. Por ejemplo, si en el año 2015 vendió la casa y se declaró la ganancia ocasional, esperan a que la declaración del 2015 quede en firme para retirar el dinero bajo la creencia de que la Dian no puede actuar debido a que la declaración ha quedado en firme, interpretación que es equivocada, puesto que la Dian no cuestionará la declaración del 2015, sino la declaración del año en que se retiren los fondos de la cuenta AFC sin el cumplimiento de los requisitos, y esa toma 3 años para quedar en firme, por lo que el riesgo es alto, más cuando los bancos reportan esos movimientos a la Dian.

Es más afectiva la estrategia de comprar la vivienda y luego venderla en un futuro, y así sucesivamente, pero quizás sea demasiado esfuerzo para lo que puede ahorrarse en impuestos.

Limitación de las ganancias ocasionales exentas

Como los beneficios tributarios de las personas naturales han sido limitados severamente, sobre todo desde la implementación del sistema cedular en la determinación del impuesto a la renta, algunas personas tienen dudas de si esas limitaciones afectan a la ganancia ocasional exenta, y la respuesta es no.

El impuesto a las ganancias ocasionales es un impuesto complementario al impuesto a la renta, y se liquida de forma independiente, por lo que los ingresos por ganancias ocasionales no hacen parte de ninguna cédula, y las exenciones tampoco, por lo que no se afectan por ningún límite excepto el que dispone la norma particular, en este caso el artículo 311-1 del estatuto tributario.

De allí la importancia de planear la venta de la casa de habitación, en especial respecto al tiempo de posesión, pues si se vende una casa que se ha poseído por menos de dos años, ya no se trata como ganancia ocasional sino que se trata como ingreso ordinario y se debe clasificar dentro de la cédula de rentas no laborales, y allí no hay exención alguna por este concepto.

Contenido relacionado:
Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.


Déjenos su opinión

3 Opiniones
  1. Alejandro Dice:

    Buen día:

    Si se le paga al vendedor la casa con crédito de una entidad financiera y parte del mismo se utiliza para pagar la hipoteca que se tenía con otra entidad financiera y el resto se gira al vendedor, ¿la ganancia ocasional todavía es exenta?

    Muchas gracias por su pronta respuesta.

    Responder
    • Jose Villa Dice:

      ".....y el resto se gira al vendedor ....". ESE RESTO DEL PRESTAMO ADQUIRIDO SE LE GIRA AL VENDEDOR EN CALIDAD DE QUE? (si al vendedor ya se le pagó la casa con recursos de ese mismo crédito con una entidad financiera).

      Responder
  2. Francisco villegas Dice:

    Buenas noches,

    Debido a la norma de bancarizacion, si estos recursos de la venta del inmueble son pasados por la cuenta AFC, suman dentro de las consignaciones para ser clasificado como régimen común del IVA?

    Responder
En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc., pero debe hacerlo con respeto, sin insultar y sin ofender a otros.

Información legal aplicable para Colombia.