Los garantes en el contrato de arrendamiento

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Cuando se busca vivienda urbana o local comercial en alquiler no es suficiente con encontrar la casa o el apartamento mejor ubicado, el más próximo a los afectos, la vitrina más vistosa, o lo más cercano a nuestro presupuesto.

El detalle álgido para conseguir arrendarlo es pasar por la pena de rogar, hasta conseguir, y deber el favor, quien sirva de garante económico.

Aspectos generales

Por lo general cuando por fin se encuentra el lugar ideal, se recurre a familiares, amigos o conocidos para pedirles constituirse en fiador solo por un año. Y aunque “fiador” es el término generalmente referido cuando se solicita este apoyo, es de tenerse en cuenta que en materia de arrendamiento, es el Arrendador y no el Arrendatario quien a su arbitrio vincula mayor o menormente a este garante económico, de entre cuatro formas distintas de compromiso con características diferentes y por ende las responsabilidades que asumirá este garante, son sustancialmente distintas, en tanto que en solo una podrá ocupar simultanea o consecuentemente el inmueble garantizado, en las otras tres simplemente será garantizador exclusivo del pago de la renta y servicios públicos.

Es muy común que en caso de incumplimiento se demande por el Arrendador la terminación del contrato de Arrendamiento y por ende la Restitución del Inmueble dado en alquiler solo respecto de algunos de los garantes, en tanto que el pago de los cánones dejados de cancelar por el Arrendatario, los persiga indistintamente de estos, de alguno de los garantes, o de todos simultáneamente; siendo también no menos habitual, que errores en la integración de los litis consorcios pasivos provean por sentencias parcialmente absolutorios a favor de alguno o algunos demandados.

Es por esto, que antes de pedir o aceptar ser el garante económico de nuestro conocido, amigo o familiar, sea importante conocer a qué nos someteremos legalmente en caso que las cosas no marchen adecuadamente, y de qué forma podría no solo ser vinculado judicialmente, sino hasta donde se extendería su cubrimiento respecto del arrendatario garantizado.

Así las cosas, como veremos a continuación, el Arrendador podrá exigir que el vínculo del garante sea a título de fianza, de codeudor simple, de codeudor solidario, o, como coarrendatario.

La fianza

Según el artículo 2361 del Código Civil es una obligación accesoria que depende de una principal, que está a cargo del deudor, en virtud de la cual una o más personas responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple, con lo que al tenor de lo dispuesto en el Artículo 2383 del Código Civil, el fiador reconvenido goza del beneficio de excusión, en virtud del cual podrá exigir que antes de proceder contra él se persiga la deuda en los bienes del deudor principal, y en las hipotecas o prendas prestadas por éste para la seguridad de la misma deuda.

Fiador

El fiador, no puede ocupar el inmueble arrendado, y la fianza solo estará vigente su respaldo de las obligaciones del Arrendatario, como obligado económico principal, durante la vigencia del contrato inicial, salvo que él mismo renueve la fianza.

Fiador simple

El codeudor simple, es aquella persona natural o jurídica que comparte la obligación de satisfacer una cuenta por pagar contraída principalmente por un deudor principal a un acreedor, diferenciándose de la fianza, en que, aunque no podrá oponer al acreedor el beneficio de excusión cuando sea requerido para el pago de las obligaciones insatisfechas por su garantizado, si deberá el acreedor encausar su acción de cobro contra deudor principal y codeudor simultáneamente.

Codeudor simple

El codeudor simple, no puede ocupar el inmueble arrendado, en tanto que, como garante de las obligaciones económicas del Arrendatario, permanece atado al Contrato de Arrendamiento en tanto este permanezca vigente durante sus prorrogas o renovaciones.

Codeudor solidario

El codeudor solidario, aunque mantiene en bloque la misma estructura conceptual del CODEUDOR, lo diferencia de aquel, el mayor nivel de compromiso que adquiere frente a la obligación que garantiza, ya que lo hace en igualdad de condiciones con el deudor que deja de ser principal a ser inicial, esto es, que el acreedor podrá encausar su acción de cobro frente al deudor inicial, al deudor solidario, o ambos, sin guardar orden o prelación entre ellos.

El codeudor solidario, no puede ocupar el inmueble arrendado, en tanto que, de igual manera, como garante de las obligaciones económicas del Arrendatario permanece en tanto permanezca vigente el Contrato de Arrendamiento durante sus prorrogas o renovaciones.

Coarrendatario

El coarrendatario, es aquella persona natural o jurídica que comparte con el arrendatario en igualdad de condiciones y derechos como ocupante el aprovechamiento del inmueble tomado en alquiler, de tal forma que en su condición de habitante paritario del inmueble arrendado, adquiere igualitariamente las mismas obligaciones tanto económicas como locativas del arrendatario, al tiempo que gozando de sus mismos derechos, si el Arrendatario decide mudarse, el coarrendatario podrá continuar con la tenencia del inmueble en tanto continúe con el pago de la renta.

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4 Opiniones
  1. Juan Gonzalez Dice:

    Buenas noches. Hace un año entregue un local comercial cuyo canon de arrendamiento era de 1´450.000. Al momento de entregarlo le adeudaba al arrendador 3 meses. Entregue dicho local en común acuerdo con el arrendador, ya que el negocio que allí funcionaba no estaba dando las utilidades necesarias para cumplir con los compromisos y el arriendo del mismo, cosa con lo cual el arrendador estuvo de acuerdo para no perjudicarnos mutuamente. El local contaba con servicio de agua, pero este era muy deficiente, cosa que siempre le manifesté al dueño pero este siempre hizo caso omiso, situación que me llevo a determinar también la entrega del local. Resulta que el arrendador en los últimos meses me viene llamando a cobrar lo de los 3 meses, pero que el había convenido renunciar al cobro, siempre y cuando le entregara el local, cosa que se hizo.
    Me preocupa que el tiene el contrato de arrendamiento con dos fiadores con finca raíz y ya me amenazo con abogado e iniciar un proceso de embargo a los fiadores. ¿Si puede hacerlo? ¿Después de un año de haberlo entregado? ¿Que puedo hacer? Gracias por su colaboración.

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  2. Paula Davila Dice:

    Buenas tardes.

    Soy codeudora solidaria de un contrato de arrendamiento,, el contrato venció el término por el cual fue celebrado y no deseo continuar en calidad de codeudora, pero el arrendatario no quiere entregar el bien y desea continuar ocupandolo, le exprese mi negación de continuar con este contrato al arrendatario y a la inmobiliaria, sin embargo me dicen que el contrato lo prorrogaron en contra de mi voluntad, hasta cuando seguiré entonces como codeudora sin querer. que debo hacer?

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    • nani Dice:

      que respuesta obtuvo tengo el mismo problema

      Responder
  3. alejo Dice:

    buenos dias, por favor que le respondieron .....estoy con una situacion similar

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