De la ilegalidad de exigir garantías adicionales al contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Por   02/11/2017

Es frecuente la diaria consulta de nuestros asiduos visitantes en cuanto si es legal suscribir paralelamente con el Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana, letras, cheques, o pagarés; constituir prendas o hipotecas, o, dejar depósitos en dinero o bienes, para garantizar del pago de cánones de arrendamiento, servicios públicos, expensas de administración, y/o reparaciones no locativas.

Previo a entrar en materia traeremos como referente de esta arraigada tradición, que esta era una práctica generalmente usada y aceptada aun en la mitad de la década de los 80´s  del siglo XX, en razón de la dificultad que entrañaba para el arrendador la satisfacción de sumas de dinero pendientes por los conceptos enunciados, ya que, el Contrato de Arrendamiento como tal era solo era posible utilizarlo primariamente para obtener la restitución del inmueble con el lanzamiento de los arrendatarios, y luego de manera separada en un proceso distinto, si no estaba autenticadas las firmas de estos, encauzar una acción ejecutiva agobiante, la que requería para su estructuración, el reconocimiento previo de la obligación, la constitución en mora, y demás entreveres propios de los documentos diferentes a los títulos valores, tal como se consagraba en ese entonces.

Este antagonismo entre el Contrato de Arrendamiento, entendido hasta entonces como un mero documento sin mas vinculo que el de demostrar la tenencia del inmueble a cambio de un precio, con la entrega en garantía de pago de sus obligaciones tanto de bienes, como de títulos valores, auténticos por presunción legal, autónomos, independientes y circulantes, generaron toda suerte de intríngulis a resolver en procesos civiles y penales por abuso de su función meramente condicionadora para la cual no habían sido concebidos, que terminaron por inspirar profundas reformas de la institución tanto en materia procesal como material.

Aunque la Ley 56 de 1985, en su momento se consideró la panacea al contraer revolucionarios avances desde prohibir expresamente la constitución de depósitos y cauciones reales para garantizar el cumplimiento de obligaciones derivadas del Contrato de Arrendamiento, hasta el punto dar a este, el carácter de titulo ejecutivo, en la práctica el bien intencionado Artículo 4º, quedó en letra muerta, al no envestirse legalmente el Contrato de Arrendamiento con la característica de Autenticidad, quedó supeditado una vez más, a las requisiciones propias de las firmas autenticadas, del reconocimiento previo y la constitución en mora, tal como previo a su expedición, venía aconteciendo.

Fue solo hasta la expedición de la Ley 446 de 1998, al consagrar en su Artículo 12 que “… se presumirán auténticos los documentos que reúnan los requisitos del artículo 488 del Código de Procedimiento Civil, cuando de ellos se pretenda derivar título ejecutivo….”, que definitivamente y desde entonces, se tiene al Contrato de Arrendamiento como titulo ejecutivo suficiente y autónomo para cobrar las obligaciones económicas que de el se deriven.

Es entonces, que a partir de 1998, esto es, hace ya 15 años, que se establece la presunción legal de autenticidad – ya no se requiere autenticación de firmas ni reconocimiento previo del contrato por los arrendatarios- para  que el Contrato de Arrendamiento ahora, titulo ejecutivo, se puede cobrar por la vía judicial de manera directa y expedita, siendo requirente traer la definición legal de titulo ejecutivo, como aquel documento que reúne los requisitos del artículo 488 del Código de Procedimiento Civil,  esto es, para nuestra exposición, cualquier documento proveniente del deudor en donde conste una obligación clara, expresa y actualmente exigible, que constituya plena prueba contra él.

Decantado lo anterior, tenemos como hoy por hoy, la máxima evolución normativa en el tratamiento de los Contratos de Arrendamiento, con marcada especialidad para los de Vivienda Urbana, obviamente sin excluir los de destinación comercial, la tenemos en la Ley 820 de 2003, que consagra legalmente, como amplificación del Artículo 12 de la Ley 448 de 1998,  el principio de la EXIGIBILIDAD, propio de los títulos ejecutivos, así:

Artículo 14.  Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.

Al tiempo que prevé, aquí si de manera exclusiva para los contratos de Vivienda Urbana, la prohibición de garantías,  depósitos y cauciones reales:

CAPITULO IV

Prohibición de garantías y depósitos

Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

De esta forma, concluimos que es ILEGAL Y ABUSIVA la sola exigencia del arrendador de inmueble destinado a vivienda urbana de solicitar la constitución de garantías separadas y diferentes al mismo contrato de arrendamiento, sea cual sea la denominación que se les quiera dar, con la advertencia que aun así, existiendo plena disposición legal prohibitiva, de trasgredirse, el Arrendador se arriesga a las multas previstas en el Artículo 34 de la Ley 820 de 2003, al tiempo que el Arrendatario podrá en los términos del Artículo 33 de la misma, ante la Subsecretaría de Control de Vivienda de la Alcaldía Municipal donde se encuentre el inmueble arrendado, tramitar la devolución y/o anulación de las garantías ilegalmente constituidas.

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