Impuestos que se deben pagar en la venta de inmuebles

Cuando una persona vende un inmueble como su casa o apartamento, local comercial o lote, debe conocer cuáles son los impuestos que se pueden derivar de esa venta para poder hacer las proyecciones del caso.

El tipo de activo y el tiempo de pertenencia, aspectos claves.

En primer lugar, se debe determinar si el bien inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, o por menos de dos años. Esto en virtud de lo dispuesto por el segundo inciso del artículo 300 del estatuto tributario:

«No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.»

Es decir que, si el inmueble vendido se ha poseído por menos de dos años, se trata como una renta ordinaria y se paga impuesto de renta, y de lo contrario se trata como una ganancia ocasional, pagando el impuesto de ganancias ocasionales.

Impuesto por ganancias ocasionales en la venta de inmuebles.

Como ya se dijo, si el inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, la utilidad generada en la venta se trata como una ganancia ocasional, y es sobre esa utilidad que se paga el impuesto a las ganancias ocasionales.

Determinación de la utilidad por la venta de bienes inmuebles.

La utilidad en la venta de bienes inmuebles se determina restando al valor de la venta el costo fiscal del inmueble, que en algunos casos puede ser el avalúo catastral o el valor de compra, el que resultare superior.

Por ejemplo, si se vende un inmueble en $200.000.000 y su costo fiscal es de $120.000.000, tendremos una utilidad de $80.000.000

200.000.000 – 120.000.000 = 80.000.000.

El impuesto por ganancias ocasionales se paga sobre los 80 millones.

Costo fiscal de los activos fijos.Formas para determinar el costo fiscal de los activos fijos en los contribuyentes obligados a llevar contabilidad y en los que no están obligados a llevarla.

Tarifa o monto del impuesto por ganancia ocasional.

La tarifa del impuesto por ganancias ocasionales derivadas de la utilidad en la venta de bienes inmuebles, es del 10%.

Según el ejemplo anterior, el impuesto sería de $8.000.000, que es el 10% de $80.00.000.

Exención del impuesto a las ganancias ocasionales en la vente de casa o apartamento de habitación.

Si el inmueble vendido era la casa o el apartamento que servía de vivienda del vendedor, parte de la utilidad obtenida en la venta está exenta del impuesto a las ganancias ocasionales.

Esto en virtud de lo dispuesto por el artículo 311-1 del estatuto tributario.

Ganancias ocasionales exentas.Existen una serie de ganancias ocasionales exentas de pagar impuestos por ganancia ocasional. Aquí las señalamos.

¿Cuándo se paga ganancia ocasional por la venta de un inmueble?

El impuesto de ganancia ocasional se paga cuando se genera una ganancia en la venta del inmueble, y la tarifa se aplica sobre esa ganancia cualquiera sea su valor.

Si la ganancia es de $5.000.000, se paga el 10% de ganancia ocasional, igual que si la ganancia es $500.000.000, en razón que el impuesto de ganancias ocasionales tiene una sola tarifa y existen rangos como en el impuesto a la renta en las personas naturales.

El impuesto de ganancias ocasionales se paga en el año siguiente al año en que se vendió el inmueble, junto con la declaración de renta, ya que se trata de un impuesto complementario.

Impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles.

Decíamos que, si el inmueble vendido estuvo en manos del contribuyente por menos de dos años, no procede la ganancia ocasional, sino que los ingresos obtenidos de la venta se tratan como ingresos ordinarios y se paga impuesto de renta.

En tal caso, los ingresos por la venta del inmueble se incluyen en la cédula de ingresos no laborales.

La utilidad en la venta se determina de la misma forma, esto es, valor de la venta menos costo fiscal.

Tarifa o monto del impuesto de renta.

Como los ingresos por la venta de bienes inmuebles hacen parte de la cédula de ingresos no laborales, se aplica la tarifa que dispone el artículo 241 de estatuto tributario.

Se trata de una tabla que es progresiva, iniciando en 0% hasta el 39%, de manera que entre más alta es la renta líquida de esa cédula, más alta es la tarifa, tema desarrollado en el siguiente artículo.

Tarifas del impuesto a la renta en las personas naturales.Tarifas del impuesto de renta de las personas naturales según el artículo 241 del Estatuto tributario.

En este caso, el ingreso por la venta de bienes inmuebles se suma a los otros ingresos que el contribuyente obtenga en la cédula respectiva.

Exención del impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles.

La ley no considera ninguna exención del impuesto a la renta sobre la utilidad generada en la venta de bienes inmuebles, ni siquiera si se trata de la casa o apartamento de habitación del vendedor.

La exención aplica en los casos que se trata de la ganancia ocasional, que como ya vimos, ocurre cuando el inmueble vendido ha estado en manos del contribuyente por dos o más años.

Tabla de impuestos por venta de inmuebles.

No existe una tabla de impuestos en la venta de inmuebles, en razón a que la ganancia ocasional tiene una tarifa única del 10%, que se plica sobre la ganancia ocasional que se termine, no importa si esa ganancia es mucha o poca.

Si el inmueble se vende antes de los dos años de tenerlo en el patrimonio, la ganancia se declara como renta ordinaria, junto con las otras rentas que tenga la persona natural y en ese caso se tributa según la tabla del impuesto renta para personas naturales.

¿Si vendo una casa debo declarar renta?

La obligación de pagar impuestos en la venta de inmuebles existe sólo si la persona está obligada a declarar renta, pues si no lo está, no se paga ningún impuesto, aunque en todo caso debe pagar la retención en la fuente como más adelante se explica.

La obligación de declarar renta depende del cumplimiento de unos topes como ingresos y consignaciones, asuntos directamente relacionados con la venta de inmuebles.

Tenga en cuenta que si es asalariado, los ingresos por ganancia ocasional no se incluyen para determinar el tope de ingresos, según lo señala el parágrafo segundo del artículo 593 del estatuto tributario:

«Dentro de los ingresos que sirven de base para efectuar el cómputo a que se refiere el inciso 1o. y el numeral 3o. del presente artículo, no deben incluirse los correspondientes a la enajenación de activos fijos, ni los provenientes de loterías, rifas, apuestas o similares.»

En el tope de ingresos no se incluyen esos conceptos, pero únicamente para los asalariados, más no para los demás contribuyentes.

Además, si el precio del inmueble ha sido pagado mediante consignación, ese pago suma para el tope de consignaciones, así que es probable que, así la venta se declare como ganancia ocasional, la persona termina obligada a declarar en razón a que supera el monto de las consignaciones.

Entonces, la obligación de declarar renta por la venta de inmuebles dependerá de cada caso particular.

Obligados a declarar renta.Personas naturales que deben declarar renta. Topes, requisitos y otros aspectos relevantes.

Retención en la fuente por venta de inmuebles.

Como ya vimos, si la persona natural no está obligada a declarar renta no paga ninguno de los dos impuestos, lo que no quiere decir que le salga gratis, puesto que al momento de hacer la venta el notario le aplica una retención en la fuente que se convertirá en el impuesto de los no declarantes.

Retención en la fuente en la venta de inmuebles.La venta de bienes inmuebles está sujeta a retención en la fuente cuya tarifa depende según se trate de una persona natural o jurídica.

Esta retención es del 1% del valor de la venta y corre por cuenta del vendedor, y se debe practicar sin importar el monto de la venta.

Cuando el bien inmueble vendido es la casa o apartamento de habitación del vendedor no se aplica la retención en la fuente del 1% siempre que se cumplan determinados requisitos:

Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación.La persona que vende su casa apartamento puede reducir el porcentaje de retención en la fuente que se le aplica por venta o enajenación de activos fijos.

Si no se dan las condiciones señaladas en el artículo recomendado, se debe practicar la retención en la fuente respectiva.

La retención en la fuente se aplica independientemente de si el vendedor está obligado a declarar renta o no, y en caso de estar obligado puede descontarse la retención al declarar renta, y si no está obligado a declarar, la retención se convierte en su impuesto de acuerdo al artículo 6 del estatuto tributario, pudiendo en algunos casos declarar renta de forma voluntaria.

Declaración de renta voluntaria.Personas naturales que no están obligadas a declarar renta pueden declarar voluntariamente en caso que les hayan practicado retenciones en la fuente.

Pagos adicionales en la venta de bienes inmuebles.

Adicional a los impuestos anteriores, la venta de un inmueble tiene otras cargas parafiscales que señalamos a continuación.

Derechos notariales.

Si bien no es propiamente un impuesto, es un pago que se debe hacer que se distribuyen en partes iguales entre vendedor y comprador.

Estos gastos de escrituración como se le suelen llamar, equivalen al 0.54% del valor de la venta que figure en la escritura pública.

Impuesto de registro y beneficencia.

La escritura de compraventa se debe registrar en la oficina de instrumentos públicos, y se debe pagar un impuesto o tasa equivalente al 1.67% del valor de la venta registrada en la escritura.

Las tarifas de beneficencia pueden variar de un departamento a otro por lo que es preciso hacer las verificaciones del caso según el lugar de ubicación del inmueble vendido.

Comentarios finales.

Los gastos notariales y de registro se pagan al momento de hacer la escritura y su respectivo registro.

Igualmente, la retención en la fuente se debe pagar al momento de hacer la escritura pública.

El impuesto de renta o de ganancia ocasional se paga al momento de presentar la declaración de renta, si es que la persona está obligada a declarar. Si no está obligada declarar pues no se paga nada como ya se explicó.

Todos los impuestos y tasas se pagan con base al valor de venta que figure en la escritura pública, que muchas veces no coincide con el valor real de la operación que las partes acuerdan en privado, tema relevante que hemos abordado en el siguiente artículo:

Valor por el que se debe escriturar la venta de inmuebles.Valor mínimo por el que se debe escriturar la compra de bienes inmuebles como casas, apartamentos, locales, fincas, etc.

La escritura pública se debe registrar dentro de los dos meses siguientes a su firma, y de no hacerse se debe pagar intereses moratorios por el impuesto de registro y beneficencia.

Si la venta de la casa incluye el otorgamiento o levantamiento de una hipoteca para el comprador, se debe pagar también por el registro de la hipoteca.

Como el impuesto a la ganancia ocasional por lo general es más económico que si la venta se trata como un ingreso ordinario, en lo posible hay que vender inmuebles que estén en poder del vendedor por dos años o más, por lo que hay que planear la venta e incluso la compra de bienes inmuebles.

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  1. Lina OR (agosto 9 de 2022)

    Buenos días, se compro una casa por un menor valor , luego la puedo vender aun valor mas alto, que impuestos debo pagar?.. gracias

    Responder
  2. Eriberto (noviembre 10 de 2022)

    a esta fecha han cambiado la tarifa por ganancia ocasional?..venta de un terreno y que impacto tiene que la TRM este tan alta?
    gracias

    Responder
  3. Luis A (noviembre 20 de 2022)

    Por separacion conyugal se tenia un bien conjunto(casa) se separo por avaluo catastral $280 millones de peso a partes iguales 0sea $140 millones cada parte por conciliacion se realizo pagos de cuota inicial 46 millones a la firma de la nueva escritura y cuotas postergadas $45 millones Julio /20 y $ 45 millones julio/21 las cuales no han sido canceladas, en la escritura no se colocaron sansiones por mora e intereses,mi exesposa realizo cambio de certificado de libertad a la firma de la escritura
    A que tengo derecho a devolucion del predio toal por mora en pagos o al pago con o sin intereses de la mora a nueva nominacion del certificado de libertad a demanda al notario por emitir clausula de mora e intereses
    Gracias

    Responder
  4. JUAN JOSE (marzo 13 de 2023)

    Buenos días, para efectos de determinar si la venta de un inmueble recibido como herencia, es renta o ganancia ocasional, que fecha de adquisición se debe tomar? la de la sucesión o la del adquirente primario que genero la sucesión?

    Responder
  5. ESPERANZA MEJIA LLANOS (abril 19 de 2023)

    mE PUEDEN INFORMAR CUALES SON LAS NORMAS OBLIGATORIAS QUE DEBE LLEVAR EL PODER PARA QUIEN REPRESENTA AL COMPRADOR N QUE VIVE FUERA DE LA CIUDAD Y CUYA COMPRA ES DE UN DERECHO DEL 66.66%, me dicen que el decreto o ley es el 2210-2019 y como se dice en el poder; en una notaria me dijeron que lo hacian por $200.000, pero una amiga contadora me lo hace pero dice que no conoce la ley de financiamiento y que el que me dieron es de impuesto de venta,
    me ´pueden a ayudar gracias.
    venta

    Responder
  6. María Rodriguez (agosto 11 de 2023)

    Buenas tardes, por favor si dos personas adquieren casa por sucesión y en el mismo año que la adquieren, la venden, deben declarar renta. El valor de la venta fue de 180.000.000, cada uno 90.000.000. Viven en el exterior. Agradezco su colaboración

    Responder

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