Imputación al pago en expensas comunes de la administración en propiedad horizontal. Contextualización General

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Intratándose del pago de expensas comunes de la Administración son recurrentes, no solo en nuestro blog, sino en todos los que traten este punto, los cuestionamientos sobre  la aplicabilidad de los descuentos por pronto pago, los intereses de mora, el manejo de las expensas atrasadas, y en especial las imputaciones al pago cuando el propietario estando en mora, exige el beneficio de los descuentos por pronto pago de expensas que se están causando.

Al efecto no es de extrañar las maniobras de fuerza utilizadas por algunas Administraciones frente a los morosos y que van desde exigir primero y aplicar automáticamente los pagos a expensas atrasadas, pasando por restringir o suspender el acceso a determinados privilegios o derechos, hasta no permitir la salida de sus trasteos, todo actuando -argumentan ellas- en beneficio de todos con tal de obtener el pago de las obligaciones insolutas, aspectos que han sido suficientemente debatidos vía Acción de Tutela por violación a los derechos constitucionales fundamentales; vía Jurisdicción Civil Ordinaria por los daños y perjuicios causados,  e incluso vía Penal por las implicaciones coercitivas rayantes en la extorsión que eventualmente pudieren estarse presentando, unas y otras que enrarecen el principio de comunidad y buen vecino que inspira la relación de copropiedad, para aterrizar en la escueta conclusión que al que debe hay que cobrarle como sea, sí, como sea, pero a través de los mecanismos legales y no de la intimidación.

Más las situaciones de choque presentadas, parten no solo de considerar al copropietario / tenedor moroso como un paria de la copropiedad, sino del reciproco desconocimiento tanto del propio reglamento de propiedad horizontal como de las disposiciones legales de imputación al pago.

Sin entrar en el campo de la justificación o satanización, y muchos menos en el de los Regimenes de Convivencia y sus sistemas sancionatorios -que merecen todo un capitulo aparte, al estar prácticamente instituyéndose –algunos- como forma de justicia privada salvaje sin dios ni ley- , si, es lo primero significar como el espíritu del Legislador al promulgar la Ley 675 de 2001, fue el de dotar a la Copropiedad de las herramientas suficientes y necesarias para un autogobierno propio, eficiente y suficiente capaz de regular su existencia de acuerdo con sus necesidades especificas; herramientas de fácil adaptación sin importar la estratificación de cada una, ya que para nadie es un secreto que aunque las necesidades generales de un conjunto habitacional estrato 6 y uno de estrato 2 son convergentemente iguales, las especificas si son sustancialmente diferentes.

Históricamente, el álgido tema de las Expensas para el sostenimiento de la copropiedad, siempre había sido un dolor de cabeza para los Copropietarios y las Administraciones al no encontrar mayor referencia regulativa que las actas de las primeras Asambleas de Copropietarios Constitutivas del Reglamento de Propiedad Horizontal que lustros después, no había poder humano para de nuevo poner de acuerdo, caos que se veía venir redoblado, ahora máxime con la masificación a todo nivel de la Propiedad Horizontal, con lo que, la Ley 675 de 2001, se erigió en la panacea que no solo unificó criterios, sino elevó a rango de definición legal, conceptos ambiguos, como el de las Expensas Comunes necesarias, al determinarlas en su Artículo 3º como :

“… Expensas Comunes Necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos. 

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca. 

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley…”

, en igual forma en su Artículo 29, selló la obligatoriedad de participación de los propietarios / tenedores en la contribución de tales expensas:

“… Artículo 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. 

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. 

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.    …”

, y consagró las consecuencias del retardo en el cumplimiento en el pago de tales expensas así:

Artículo 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. 

Parágrafo. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.”

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4 Opiniones
  1. MONICA Dice:

    Buen día,

    Tengo el caso de un apartamento que se encuentra en extinción de dominio desde el año 2003, por lo tanto no pagan cuotas de administración desde esa fecha, hay un proceso en contra de la SAE desde el año 2013 por las cuotas de administración, el juzgado ya reconoció la deuda y la SAE ya arrendó el apartamento, el nuevo arrendatario será el encargado de pagar la administración. La pregunta es: Esas cuotas de administración que paga el arrendatario, las aplicó a la deuda anterior o a la deuda actual? y tiene derecho a descuento por pronto pago?

    Donde me puedo documentar al respecto?

    Agradezco sus respuestas

    Responder
  2. Camilo Rincon Dice:

    Buenas tardes,
    Tengo un proceso en mi contra por administración, en resumidas cuentas en el proceso se autorizó una liquidación en 2010 por 38 millones de pesos los cuales pague y aparte venía pagando las cuotas de administración en su respectivo mes, en 2015 el proceso pasa a ejecución y el juez decide modificar la liquidación del crédito añadiendo capital que ya había cancelado, es esto legal? Me encuentro en estancia de remate y a la fecha he pagado 72 millones de pesos desde el 2010 a la fecha

    Responder
  3. Luis Carlos CASTANEDA QUINTERO Dice:

    buen dia.
    si las áreas comunes no han terminado de ser entregadas por la constructora, estoy en la obligacion de pagar la cuota de administración?

    Responder
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