Incluir puntos en el orden del día de una asamblea ordinaria

El presente artículo es complementario del último publicado el 8 de diciembre, por solicitud de ampliación al tema, por parte del consultante. 

Doctor Chávez, muchas gracias por su concepto. Debí comentarle en la solicitud del estudio del documento, el contexto de la pretensión.

La intervención del representante del grupo convocante es una denuncia  de irregularidades e irresponsabilidades muy graves que tienen al borde de la quiebra la copropiedad. Es una exposición, con material audiovisual bien preparado: fotos, documentos y audios testimoniales, de máximo 25 minutos.

Lo que tenemos claro, por encima de lo que mande la ley, es que en la asamblea ordinaria,la administración y parte del consejo van a sabotear el propósito de hacer libremente dicha intervención.Lamentablemente, la revisoría fiscal y el asesor jurídico del C.C., así la ley diga lo contrario, son 100% "de bolsillo" de la administración.

Nuestra sana pretensión es la siguiente:

Que permitan nuestra LIBRE intervención, con la respectiva exposición de nuestro propio material (imágenes, fotos, audios testimoniales), y en base al material que se le solicita aportar previamente a la administración (actas, nómina, estado de procesos jurídicos, etc.). Como usted bien lo apunta, este punto es meramente informativo y de debate, más no culmina en ninguna votación o decisión.

Que tras los hechos expuestos, se logre disuasión y se someta a votación la modificación del artículo sobre el voto de los consejeros en futuros periodos. Sí entendemos que es un poco más complicado por el coeficiente que debe aprobar esta medida, pero lo queremos intentar, respetando el umbral que la ley requiere para este, y siendo que implica modificación de RPH y conlleva costos de trámites  si llegase a ser aprobado.

Que tras los anteriores dos puntos se sometan las planchas de consejo a votación. En este punto, queremos la oportunidad de exponer en 10 minutos nuestra propuesta de trabajo para el 2016en beneficio del Centro Comercial, así como lo pueden hacer, en igualdad de condiciones, las demás propuestas que se presenten.

En el resto de los puntos, como yo sí lo sospechaba, y usted bien me lo confirma: "Se le está quitando la facultad exclusiva que tiene la administración para realizar esta convocatoria, propia de la rendición de informes y aprobaciones anuales, de carácter ordinario". Sin embargo, no encontramos en la Ley 675 algún instrumento por el cual, propietarios del 20% del coeficiente soliciten la inclusión OBLIGATORIA en el orden del día de una asamblea ordinaria de la discusión de los 2 puntos mencionados (exposición de las irregularidades y modificación de artículo de RPH). No contamos con el acompañamiento sincero de la revisoría fiscal, y si se somete a la discusión del orden del día, será saboteado al relegarlo a "proposiciones y varios" o dejarlo en un orden donde no hay suficiente quorum ni efecto disuasorio en los asambleístas. Uno de los colaboradores de este grupo propuso esta figura de asamblea extraordinaria (que en la práctica no lo es), y yo, por ser el líder de esta iniciativa, y al no estar 100% convencido de la legalidad de la misma, y en prevención de que sea ignorada, o posteriormente impugnada, decidí pedir su concepto.

Explicado lo anterior, cito entonces en su concepto el camino correcto a seguir: "podría pensarse también en solicitarle a la administración que se cite a sesión ordinaria a la mayor brevedad y que se incluyan los puntos adicionales que ustedes requieren, para lo cual pueden exigir al revisor fiscal que les garantice que la administración cumpla con lo solicitado"

En el escenario de su sugerencia del punto anterior: Usted considera que una solicitud de propietarios del 20% del coeficiente, bien redactada, sea de OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO Y DESARROLLO para ser incluida en el desarrollo de la asamblea ordinaria, siendo que esa facultad sólo está explícita en la ley 675 para citar una extraordinaria?

En el anterior contexto, yo quiero pedirle su asesoría para la redacción de un documento que libre de "artimañas legales" las pretensiones solicitadas (inclusión de los 2 puntos en asamblea ordinaria). Comprendo que esto es otra solicitud, lo hago a conciencia, con mi ética de copropietario y comerciante que conoce de primera fuente estas irregularidades, y que convidando a un grupo de dolientes, queremos proponer un mejor rumbo al futuro de nuestro patrimonio, en mi caso, el patrimonio de todos los años que llevo trabajando.

Muchas gracias por sus apreciaciones, y en espera de su respuesta... 

Con todo gusto le asesoro esta nueva consulta. Si bien la ley 675 no contempla que un 20% de los coeficientes pueda solicitar la inclusión de determinados puntos en el orden del día, es válido argumentar este derecho para pedirle a la administración y a la revisoría fiscal, de manera simultánea, mediante EL DERECHO CONSTITUCIONAL DE PETICIÓN, que se permita adicionar estos temas, con el objeto de no incurrir en los costos y tiempos adicionales que implicaría otra asamblea (extraordinaria), la cual podrían exigir legalmente, pero con miras a la razonabilidad y disminución de gastos, desean hacerlo dentro de la misma asamblea ordinaria. En el punto de aprobación del orden del día pueden solicitar la modificación al mismo, pero seguramente no será permitido, dado el expreso temor al sabotaje que Usted manifiesta.

Como refuerzo de esta solicitud, se debe recordar al administrador y al revisor fiscal que como parte de sus funciones mínimas se encuentran las de garantizar que la persona jurídica cumpla su objeto, dentro del cual está: "...manejar los asuntos de interés común de los copropietarios y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal" (Art. 32). Igualmente, el Art. 50 contempla la culpa del administrador en os casos de incumplimiento o extralimitación, u omisión de sus funciones, violación de la ley o del RPH. De otra parte, el revisor fiscal tiene explícitas sus funciones en el Código de Comercio y en la Ley 43 de 1990, Código de Ética, así como está sometido a control disciplinario bajo la autoridad de la Junta Central de Contadores.  Con estos argumentos, no creo que se nieguen a tramitar su petición. ¡Éxitos en sus objetivos¡

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9 Opiniones
  1. Clara Inés Escobar dice:

    Consultante:

    No se gana nada con denunciar. Yo denuncié y me contestaron a los dos años que había prescrito porque no habían tenido tiempo de investigar. Como chiste, me lo informó Hayley. Sí, así se llama. Hayley.

    En cuanto al orden del día, lo aprueban o modifican la mitad mas uno de los coeficientes que asistan a la asamblea.

    Lo importante es hacer un trabajo propietario tras propietario, denunciar mediante circulares entregadas personalmente, conseguir que muchos vayan a la asamblea y sean un grupo mayoritario. En Colombia las cosas solo funcionan de hecho, no en derecho.

    Saludos,

    Clara Inés Escobar

    • DANI dice:

      (…
      “Clara Inés Escobar dice:
      19 mayo, 2014 a las 9:25 am

      Definitivamente no hay nada que hacer. El que no quiere aprender, no aprende. Qué sartal de mentiras se dicen aquí. Se niegan a comprender que el Código de Comercio es de comercio, no de entidades sin ánimo de lucro. Qué tristeza da tanta malinformación. Desisto.”…)

      Póngalo en práctica.

      (…
      “ Clara Inés Escobar dice:
      28 abril, 2014 a las 9:46 pm

      Son los contadores los que yerran, y si es medianamente inteligente, así debe entenderlo.”…)

      Autoplique su mediana inteligencia señora, para que perfeccione su manera de rebuznar.

  2. Clara Inés Escobar dice:

    José:

    El revisor fiscal cuida su salario, su comida. Se acomoda.

    • DANI dice:

      (…
      “Clara Inés Escobar dice:
      19 mayo, 2014 a las 9:25 am

      Definitivamente no hay nada que hacer. El que no quiere aprender, no aprende. Qué sartal de mentiras se dicen aquí. Se niegan a comprender que el Código de Comercio es de comercio, no de entidades sin ánimo de lucro. Qué tristeza da tanta malinformación. Desisto.”…)

      Póngalo en práctica.

      (…
      “ Clara Inés Escobar dice:
      28 abril, 2014 a las 9:46 pm

      Son los contadores los que yerran, y si es medianamente inteligente, así debe entenderlo.”…)

      Autoplique su mediana inteligencia señora, para que perfeccione su manera de rebuznar.

  3. Eloisa Perea dice:

    Que el o la administradora de un conjunto residencial hagan alianzas para entorpecer y desconocer los derechos de minorías, no es asunto nuevo. En el Edificio Complejo Milán, Un número plural de más del 34% de copropietarios convocamos una asamblea extraordinaria la cual fue efectuada exitosamente, la administradora no sólo se negó a colaborar en la realización de la asamblea, sino que efectuada esta, se negó a cumplir lo aprobado en dicha asamblea. Se le solicitó su cumplimiento mediante derecho de petición, no respondió el derecho de petición y convoco a otra asamblea extra para modificar las condiciones de nuestra solicitud. La administradora es la pastora de una iglesia cristiana, y los miembros del consejo de administración, elegidos a dedo por ella, son parte de su feligresía, por lo cual tiene su apoyo irrestricto, y constituyen una mayoría. La administradora a dos años de ejercer su cargo, nunca ha registrado su personeria en la alcaldía de Barranquilla, ni mucho menos ha registrado al consejo, por lo cual no hay a quien exigirle cumplimiento de nada, pues según abogados consultados ningún juez aceptaría una demanda en esas condiciones. Ante Que instancia se puede acudir ? Tenemos opción?

    • Nelson Chávez R. dice:

      Aunque no estén registrados en la Alcaldía, pueden acudir a ella y solicitar asesoría jurídica, así como la posibilidad de instaurar una querella y obtener la entrega de la administración. Saludos.

      • Eloisa Perea dice:

        Dr. Nelson Chavez, gracias por su respuesta. Lo de la alcaldía lo hicimos, hace aproximadamente tres semanas, cuando la Administradora eludió hábilmente responder un derecho de petición, y la respuesta que nos dieron fue que ellos sólo estaban facultados para registrar la inscripción y certificarla, nos sugirieron acudir a la Personería Distrital, fuimos allí, y quien nos atendió nos indicó que en este caso tampoco ellos podían hacer nada, ni siquiera como árbitros, precisamente porque no existe personería registrada. Agradecería si Ud. me indicase con respecto a la querella, ante quién se presenta y si se hace mediante abogado? Gracias nuevamente.

      • Eloisa Perea dice:

        Dr. Chavez, la querella a la que Ud. se refiere, ante quién se instaura? Es que nuestra situación se ha agravado debido a que la Administradora patrocinada por su grupo de apoyo, convocó a una parodia de asamblea extraordinaria, en la que supuestamente renunció, todo ésto como una triple estrategia para que le fuese autorizado doblarse el valor de sus servicios de administración, de paso cambiar las condiciones de un derecho de petición y eludir dar respuesta y resolver dicha solicitud, de ésto hace más de un mes, pero ella continúa ejerciendo las funciones y el cargo de Administradora porque a la fecha no se ha elegido su reemplazo ni existe la más mínima intención de hacerlo. Es decir que nuestra situación ha empeorado, porque si antes en nuestro conjunto no existía ninguna autoridad responsable legalmente debido a que la Administradora y el consejo nunca se habían registrado en la alcaldia de Barranquilla, ahora que la Administradora hizo el simulacro de renuncia de su cargo, pero que en la realidad lo continúa ejerciendo, entonces las minorías inconformes que no pertenemos al consejo ni somos administración, estamos totalmente desprotegidos y nuestra única opción es la de vender. Realmente en nuestro país las leyes están para nada. Ahora entiendo mejor lo que escribió un colaborador de esta web: A quejarse donde el mono de la pila.

        • Nelson Chávez R. dice:

          Eloísa, buenas noches. Es una querella policiva, ante la Inspección de Policía de su localidad.
          De otra parte, no comparto que en la Alcaldía le hayan manifestado que por no estar legalizados no pueden intervenir; esto sería como permitir a que la delincuencia nos dirija; me parece absurdo y el asesor jurídico de la Alcaldía debe orientarlos; sugiero que también instauren un Derecho de Petición a la Alcaldía para que les indiquen el procedimiento a seguir. Si lo anterior fuera cierto, entonces nadie está obligado a pagar administración ni expensas y la administradora no puede hacer nada, pues no está facultada como representante legal para realizar cobros jurídicos; también cualquier contrato suscrito sería ilegal, por la misma razón. ¡Saludo¡

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