Incremento del arriendo de vivienda 2024

El incremento anual del canon de arrendamiento de vivienda urbana está regulado y limitado por la ley, y para el 2024 el arriendo se puede incrementar en 9.28%, incremento que se hace cuando se cumplan 12 meses desde el incremento realizado en el 2023, o desde la firma del contrato de arrendamiento en caso de haberse iniciado en 2023.

Incremento del arriendo en 2024.

El incremento del arrendamiento de vivienda urbana para el 2024 es de un 9.28% como máximo.

Esto se debe a que la subida del arriendo no puede exceder el IPC del año inmediatamente anterior, y este, para el 2024, fue certificado por el Dane en un 9.28%.

Este incremento no se puede hacer automáticamente el primero de enero 2024, sino que sólo se puede hacer cuando se cumpla el año de arrendamiento bajo el mismo precio, es decir, cuando el contrato de arrendamiento cumpla un año de ejecución con el mismo precio como más adelante se explica.

Incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana.

El arrendamiento de vivienda urbana, por tratarse de un aspecto de amplio impacto social, está fuertemente regulado por la ley, en este caso, la ley 820 de 2003, que en su artículo 20 fija el monto máximo en que se puede incrementar anualmente el precio o canon de arrendamiento.

«Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.»

Es decir que lo máximo que se puede incrementar el canon de arrendamiento, es en el porcentaje del IPC del año anterior, que para el 2024 es de 9.28%, que fue el IPC del 2023.

Este incremento máximo aplica exclusivamente para el arrendamiento de vivienda urbana, y no para locales comerciales, ya que la ley no limita el incremento del arriendo en ese tipo de inmuebles.

Fecha en que se debe incrementar el arrendamiento de vivienda.

Es importante tener claro que el precio del arriendo no se incrementa el primero de enero de cada año, pues la ley no dice eso.

Lo que la le señala, es que el incremento se debe hacer «Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio», de manera que los 12 meses se cuentan desde la fecha en que inició el contrato, en la primera vez, y en adelante a partir de la fecha en que han sucedido los incrementos.

Así, si el contrato de arrendamiento inició el 30 de marzo de 2020, en el 2021 se debió incrementar el arriendo el día 30 de marzo de 2021, y el siguiente incremento se debe hacer el 30 de marzo de 2022, y el siguiente el 30 de marzo de 2023 y así sucesivamente.

Si por alguna razón el incremento del 2022 no se hizo el 30 de marzo, sino que se hizo el 30 de abril de 2022, el incremento del 2023 se debe hacer el 30 de abril de 2023, cuando se cumplen los 12 meses bajo un mismo precio.

Forma en que se debe hacer el incremento del arriendo.

El inciso 2 del artículo 20 de la ley 820 de 2003 señala respecto a la forma como se debe proceder al incrementar el arrendamiento:

«El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.»

Preferiblemente la notificación se debe hacer por escrito para evitar que el arrendatario desconozca la fecha de notificación o el mismo acto de notificación.

Qué hacer cuando el arrendador incrementa el arrendamiento por encima de lo legal.

El incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana es ilegal en los siguientes casos:

  1. El incremento es superior al IPC del año anterior.
  2. El incremento se hace sin que hayan transcurrido 12 meses.

En cualquiera de los casos el incremento es ilegal y por consiguiente inoponible al arrendatario, de manera que este se puede negar a pagar ese incremento, sin que incurra en incumplimiento del contrato de arrendamiento, porque al ser inoponible el incremento, no se configura una justa causa para terminar el contrato de arrendamiento por el impago del monto pretendido ilegalmente por el arrendador.

Incremento del arrendamiento de local comercial en Colombia.El incremento del arriendo comercial no está regulado ni limitado por la ley, por lo que le corresponde a las partes fijarlo en el contrato de arrendamiento.

Seguramente el arrendador decida no renovar el contrato de arrendamiento una vez venza el plazo, pero tendrá que esperar hasta que expire el plazo acordado en el contrato.

Histórico del incremento del arrendamiento de vivienda.

A continuación, señalamos el incremento del arrendamiento en los últimos 5 años:

Año. Porcentaje de incremento del arrendamiento.
2024 9.28%
2023 13.12%
2022 5.62%
2021 1.61%
2020 3.8%
2019 3.18
2018 4.09%
2017 5.75%
2016 6.77%

El IPC lo certifica el Dane anualmente y mensualmente, valores que se pueden consultar en su sitio web.

Preguntas frecuentes.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

No. Tratándose del arrendamiento de vivienda urbana, el arriendo sólo se puede subir cada año, y el incremento máximo es el IPC del año anterior.

Para calcular el aumento del arriendo en 2024, toma el valor del arrendamiento del 2023 y le aplica el 9.28%, y el resultado se lo suma al valor anterior.

Por ejemplo, si el arriendo es de $1.000.000 el incremento será el siguiente:

Valor del arriendo 1.000.000.
Porcentaje de incremento 9.28%
Valor del incremento $92.800
Arriendo incrementado $1.092.800.

Es el 9.28%.

El arriendo de vivienda urbana se puede subir hasta el porcentaje que corresponda al IPC del año anterior, de modo que en 2024 se puede incrementar como máximo el 9.28%.

El porcentaje que se acuerde en el contrato de arrendamiento, y para el caso de la vivienda urbana, máximo el porcentaje de inflación del año anterior.

La ley 820 de 2003 no establece que el arrendador deba notificar previamente el incremento del canon de arrendamiento, puesto que por ley se dispone que el incremento se hace cada 12 meses según el porcentaje de la inflación, por lo que el arrendatario está preavisado desde que firma el contrato de arrendamiento.

El arriendo se puede subir cada 12 meses desde el último incremento, o desde el inicio del contrato.

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  1. sol (enero 7 de 2022)

    pago $500000 mil pesos de arrendamiento y me subieron a $600000 en este año 2022 eso es correcto.

    gracias

    Responder
    • innvierta group en respuesta a sol (febrero 10 de 2022)

      el aumento maximo debio ser $28.100 el 5.62% para un pago total en este 2022 de $ 528.100.

      Responder
  2. Yannekkita (enero 11 de 2022)

    Cordial saludo,

    Lo mismo aplica para vivienda rural?

    Responder
  3. Luz (enero 12 de 2022)

    Es legal que el arrendador cobre el congelamiento del incremento que hizo el gobierno durante el 2020 un año después?

    Responder
  4. luzmacasti (enero 30 de 2022)

    Buenas noches, alguien me puede orientar por favor. Pago arriendo incluida administracion, el incremento aplica de forma indivudal o al valor total del canon.
    Cordial saludo

    Responder
  5. LAU (febrero 8 de 2022)

    Buenos dias son Arrendador, por el tema de pandemia y consideracion con mi inquilino realice el ajuste del incremento voluntariamente en septiembre de 2021, en este momento Febrero de 2022 deseo acogerme a lo contractualmente pactado y al incremento, sin embargo tengo la duda si el incremento que debo aplicar es el ipc 2021 o ipc 2022.

    Atenta a sus comentarios.

    Responder
    • innvierta group en respuesta a LAU (febrero 10 de 2022)

      buenas tardes, el incremento debe ser con el ipc del presente año…pero solo puede aplicarlo en septiembre 2022

      Responder
      • Mgranados en respuesta a innvierta group (julio 19 de 2022)

        Buenas tardes. Por desconocimiento de mi parte empecé a pagarle a mi arrendador un incremento de 10% en mayo del 2021 (prorrogue del contrato de 2021 a 2022) cuando el valor autorizado para aumentar arriendo de vivienda era para 2021 del 1.61%, es decir $8.050. Desde esa fecha estoy pagándole $41.950 (por 16 meses es decir que el años pasado a este pague mas de $671.000). El canon que debía pagar era de $508.050 y no $550.000.

        Este año me quiere incrementar $40.000 cuando el aumento, sobre un canon real de 508.050 sería solo de $28.552. Me parece ilegal. He tratado de irme del apartamento pero es imposible conseguir un apartamento en el municipio donde vivo, O si no ya me habría ido.

        Puedo, entonces, negarme a pagar ese incremento y por el contrario pagarle lo que sería legal teniendo en cuenta incrementos para 2021 y 2022? lo que daría un canon de $480.668 descontando, por supuesto, los valores que le pague de mas desde mayo de 2021 a agosto de 2022?

        Responder
      • Mgranados en respuesta a innvierta group (julio 19 de 2022)

        Necesito ayuda con esto por favor. Buenas tardes. Por desconocimiento de mi parte empecé a pagarle a mi arrendador un incremento de 10% en mayo del 2021 (prorrogue del contrato de 2021 a 2022) cuando el valor autorizado para aumentar arriendo de vivienda era para 2021 del 1.61%, es decir $8.050. Desde esa fecha estoy pagándole $41.950 (por 16 meses es decir que el años pasado a este pague mas de $671.000). El canon que debía pagar era de $508.050 y no $550.000.

        Este año me quiere incrementar $40.000 cuando el aumento, sobre un canon real de 508.050 sería solo de $28.552. Me parece ilegal. He tratado de irme del apartamento pero es imposible conseguir un apartamento en el municipio donde vivo, O si no ya me habría ido.

        Puedo, entonces, negarme a pagar ese incremento y por el contrario pagarle lo que sería legal teniendo en cuenta incrementos para 2021 y 2022? lo que daría un canon de $480.668 descontando, por supuesto, los valores que le pague de mas desde mayo de 2021 a agosto de 2022?

        Responder
        • johao en respuesta a Mgranados (enero 22 de 2024)

          mira el dueño de su casa cobra su arrendamiento como debe ser, gobierno de mierdad cree que con 8.050 0 28.000 se pagan impuestos prediales, mantenimiento del bien inmueble, tenga casa propia y le dice al vecino que le ponga precio y veraz a ver si lo que pagas en arrendo es desncontable… cuando no se tiene es facil alegar para vivir gratis, tenga y pague costos a ver que tan bueno es … hay gente pasada de vividora

          Responder
  6. Natalia (febrero 19 de 2022)

    buenas tardes, pago $600000 mil pesos de arrendamiento y me subieron a $700000 en este año 2022 eso es correcto. por fa me pueden orientar como sacar el porcentaje.

    gracias

    Responder
  7. Clemente (abril 3 de 2022)

    Desde hace mas de 12 años tome en arriendo una casa. Que incremento se debe aplicar al valor del arriendo, estando al dia en el pago del arriendo?

    Responder
  8. Álvaro Martínez (abril 29 de 2022)

    Hola alguien me puede horientar, pago de arriendo 220mil y el arrendatario que notifico que quiere subir a 250mil es legal eso por ese monto? Iluminemne porfa, gracias

    Responder
  9. Natalia Taborda (mayo 6 de 2022)

    Buenos días
    Hace dos meses me cambie de casa, y la dueña del inmueble me informa que va a hacer un arreglo en el baño, y debido a ello me va a incrementar el valor del arriendo, por ley lo puede hacer? o el incremento en los canon de arrendamiento se hacen cada año, sin importar las reparaciones locativas que se hagan en ese lapso de tiempo.

    Responder
  10. mauricio (julio 16 de 2022)

    Buenas tardes. Por desconocimiento de mi parte empecé a pagarle a mi arrendador un incremento de 10% en mayo del 2021 (prorrogue del contrato de 2021 a 2022) cuando el valor autorizado para aumentar arriendo de vivienda era para 2021 del 1.61%, es decir $8.050. Desde esa fecha estoy pagándole $41.950 (por 16 meses es decir que el años pasado a este pague mas de $671.000). El canon que debía pagar era de $508.050 y no $550.000.

    Este año me quiere incrementar $40.000 cuando el aumento, sobre un canon real de 508.050 sería solo de $28.552. Me parece ilegal. He tratado de irme del apartamento pero es imposible conseguir un apartamento en el municipio donde vivo, O si no ya me habría ido.

    Puedo, entonces, negarme a pagar ese incremento y por el contrario pagarle lo que sería legal teniendo en cuenta incrementos para 2021 y 2022? lo que daría un canon de $480.668 descontando, por supuesto, los valores que le pague de mas desde mayo de 2021 a agosto de 2022?

    Responder
  11. Claudia (julio 18 de 2022)

    Buen día,
    Tengo una consulta sobre esto. Arriendo un departamento desde febrero del 2021, y hasta ahora no se había realizado reajuste. El 1ero de Julio, que es la fecha de pago, me dan aviso mediante correo electrónico que se realizará un reajuste por IPC y que se debe pagar ese mismo día el valor nuevo.
    El valor de arriendo que estaba pagando es de 450.000 y subió a 507.000.

    Mis consultas son las siguientes:
    ¿está bien calculada el alza?
    ¿Me pueden solicitar el pago actual desde este mes, siendo que me avisaron el mismo día del pago?

    Quedo atenta y muchas gracias

    Responder
  12. Carolina (julio 25 de 2022)

    Buenas tardes,

    En octubre de 2021 tome un apartamento en arriendo por medio de una inmobiliaria. El valor total era $1.340.000 de arriendo mas $260.000 de administración, para un total de $1.600.000. Se realizaban las consignaciones por separado, para el mes de Enero pensamos estar totalmente al día, hasta que en administración nos dijeron que teníamos una mora de $146.000 debido a que en el mes de noviembre l administración había subido a $333.000 cosa que nunca se nos informo. Hicimos el reclamo y la inmobiliaria dijo que el contrato decía que el arrendatario se haría cargo de cualquier aumento en la administración, sin embargo, uno cuenta que esto pasaría al año de cumplido el contrato. Por otro lado, nos hicieron pagar un recibo de agua que no nos correspondía y no quieren responder, también nos ofrecieron el apartamento con dos parqueaderos y a la semana de tomarlo, nos dijeron que solo era uno. Que podríamos hacer?

    Responder
  13. ALEJANDRO VELEZ (enero 3 de 2023)

    Buenas tardes.
    Tengo arrendada una casa por $600.000 desde agosto de 2021. Este año 2022 NO les realicé el incremento correspondiente del 0,562. MI PREGUNTA ES : ¿en este nuevo año 2023 puedo notificarles el incremento bajo el nuevo IPC del 0,12 a partir de Enero? muchas gracias

    Responder
  14. Catalina (enero 6 de 2023)

    Buen dia,

    Que incremento se puede realizar para contratos de vivienda suscritos antes del 10 de julio de 2.003?

    Gracias

    Responder
  15. juanita (enero 23 de 2023)

    Buena tarde, soy arrendataria , tengo una vvienda en alquiler de 650.000 el contrato a 6 meses incio el en noviembre 2022 y se vence en abril 2023, se puede hacer el aumento del canon ?? del 13.12% ?
    Agradezco su colaboracion

    Responder
  16. Camila (febrero 26 de 2023)

    Buen día, pago 2.450.000 de arriendo incluidos servicios, le aumentaron a 2.780.000, es legal ese aumento tan alto? se deberia hacer por el valor sin incluir servicios?

    Responder
  17. benito gaspar (febrero 27 de 2023)

    suscribí un contrato de arrendamiento de vivienda urbana como arrendatario en el año 2020, el arrendador jamás realizo el aumento legal que se debe hacer cada 12 meses, ahora pasados 2 años me quiere cobrar los 2 años de reajuste de todo ese tiempo que el jamas se realizo aumento, es posible que el arrendador cobre eso?

    Responder
  18. angela mora (enero 11 de 2024)

    como se debe calcular el aumento de un arriendo cuando se arrienda con servicios incluidos
    ya que sube el arriendo y sube los servicios publicos ibiene incluido

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a angela mora (enero 11 de 2024)

      Como en el canon de arrendamiento no se hace una distinción entre lo que corresponde al canon como tal y a los servicios públicos, se entiende que la totalidad corresponde al canon, y en ese sentido el incremento se aplica sobre la totalidad del canon, sin considerar que el incremento de los servicios públicos sea superior o inferior la incremento del arriendo.

      Saludos

      Responder
  19. andrea Lozano (febrero 5 de 2024)

    Hola en el arriendo del mes de febrero incluyen el incremento del ipc de enero. es eso legal? Es decir el incremento de enero salió en febrero que fue el 9.28. Enero, lo pagué sin el incremento (así lo cobraron). Pero en febrero me cobran adicionalmente el aumento del 9,28% de enero es eso legal?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a andrea Lozano (febrero 5 de 2024)

      No es legal hacer un doble incremento. Si en enero ya se realizó el incremento correspondiente al 2024, no se puede incrementar nuevamente en febrero.

      Saludos

      Responder
  20. Stefania (febrero 7 de 2024)

    Hola! El año pasado mi arrendador aceptó subirme sólo el 10%, pero para el incremento de este año está tomando como base el valor si hubiera realizado el incremento del 13,12%, esto es legal? Hay algún artículo que indique esto?

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Stefania (febrero 7 de 2024)

      No existe una norma que de forma expresa contemple tal situación, sin embargo, el incremento se debe hacer sobre el valor del canon objeto de reajuste, es cuestión de sentido común, a no ser que se hubiera pactado otra cosa al momento de aceptar un menor incremento en el año anterior.

      Saludos

      Responder
  21. Alexa (marzo 7 de 2024)

    Si cumplo un año en un apartamento el 7 de diciembre de 2023 y me notifican el incremento el 26 de diciembre que ipc me aplica ya que me están cobrando el del año anterior de 13.92%

    Responder
    • Gerencie.com
      Gerencie.com en respuesta a Alexa (marzo 7 de 2024)

      Técnicamente el incremento se debería hacer con el IPC vigente para el 2023, toda vez que el incremento se hace en 2023, independientemente de que la mayor parte del contrato se ejecute en 2024.

      Es así porque hasta el 31/12/2023 estaba vigente el IPC definido para el 2023.

      Saludos

      Responder

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