Iva en el arrendamiento de un inmueble propiedad de varias personas

¿Cuál sería el tratamiento adecuado del impuesto a la ventas en el arrendamiento de un bien inmueble propiedad de varias personas donde no todas pertenecen al régimen común?

Supongamos una bodega propiedad de 5 personas en participación igual (20% cada una), de las cuales 2 pertenecen al régimen común y 3 al régimen simplificado.

Al arrendar esa bodega surge la duda respecto al tratamiento que se le ha de dar al impuesto a las ventas.

Es indudable que el arrendamiento de la bodega no puede generar Iva sobre el total del canon de arrendamiento, toda vez que parte de ese arrendamiento es cobrado por personas que pertenecen al régimen simplificado y jurídicamente mal puede cobrarse Iva por la proporción que no “genera” Iva a la luz de la normatividad vigente.

Una posibilidad es que cada uno de los dueños facture o cobre lo que le corresponde, pero ello supondría firmar tantos contratos de arrendamiento como propietarios haya. En nuestro supuesto, cada uno firmaría un contrato entregando en arrendamiento el 20% de la bodega. De esta forma, sólo los propietarios que pertenecen al régimen común cobrarán Iva.

Otra alternativa es que uno de los propietarios facture la totalidad del canon, pero esto sólo sería posible bajo la figura del contrato de cuentas en participación, y consideramos que en tal evento, el socio gestor sólo cobraría Iva respecto a las participaciones de quienes pertenecen al régimen común, pues así se desprende de la doctrina de la Dian respecto al manejo del Iva en el contrato de cuentas en participación:

A su turno, los partícipes ocultos o inactivos que pertenecen al régimen común, en cuanto son los propietarios de los bienes, (bajo el entendido de que se entregan bienes para cumplir el objeto del contrato) continúan respondiendo frente al fisco según su calidad y en la proporción que les corresponda dentro del desarrollo del contrato. El tratamiento expuesto permite que cada partícipe no solo concurra con el impuesto por pagar que le corresponde dentro del desarrollo del contrato sino que además pueda descontar el impuesto a las ventas que le corresponde en la adquisición de bienes o servicios gravados que según el caso se entreguen para el objeto del contrato.

De no ser este el tratamiento aplicable ello conduciría a que el partícipe gestor respondiera por la totalidad del impuesto a pagar ( el recaudado en desarrollo de la operación) sin derecho a descuento alguno, salvo el que le corresponda por el IVA causado en los costos y gastos gravados originados en desarrollo de la gestión; lo que ocurriría teniendo en cuenta que los impuestos descontables de los bienes entregados, según el caso que aquí se plantea, son enteramente del partícipe oculto, mientras que éste, a su vez, no guardaría responsabilidad alguna por el IVA causado en la venta del bien gravado, aun cuando sea realmente el propietario del bien entregado para la venta, manejo que evidentemente no se ajusta a las normas reguladoras de la materia fiscal, cuando de impuesto sobre las ventas se trata [oficio 15941 del 17 de marzo de 2004].

En este caso, suponiendo un canon mensual de $1.000.000, el socio gestor ha de facturar Iva por el arrendamiento correspondiente a los dos partícipes que pertenecen al régimen común, de modo que el Iva se cobrará sobre $400.000 y no sobre $1.000.000.

Por simplicidad y practicidad, el socio gestor debería ser un partícipe que pertenezca al régimen común de modo que no tenga problemas al facturar, puesto que si el socio gestor es un partícipe del régimen simplificado, por no ser responsable del Iva no puede facturar ni cobrar Iva, lo que no exime la responsabilidad frente al Iva de los partícipes pertenecientes al régimen común, de manera que estos, aunque sean socios ocultos, deben responder por el Iva que le corresponde según su participación en el contrato.

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