La administración de la copropiedad y la ejecución de obras civiles

Como ya es línea editorial general del blog, de la multitud de inquietudes de nuestros amables visitantes, adecuamos las más significativas en razón de su reiteración para desarrollar editoriales como el que hoy traemos.

"...soy propietario y vivo en un conjunto de propiedad horizontal, deseo hacer construcciones, remodelaciones y ampliaciones al interior de mi casa, cambiando el diseño de presentación, pero la administradora no me permite adelantar las obras, ya que  según ella debe pasar por su aprobación y no autoriza a la vigilancia el ingreso de materiales ni de los obreros que están adelantando la obra hasta tanto se apruebe el plano por la Administración y se tenga la licencia de urbanismo, pero ya averigüé y no la necesito..."

Es del caso diferenciar, de una parte las intervenciones de obra internas, de las externas, precisando de aquellas, reparaciones o ajustes como estucada, pintura, acometidas hidráulicas y eléctricas, entre otras; asi como las remodelaciones o adecuaciones menores del tipo de actualización de cocina, baños, patios internos, y como obras externas, desde las  refacciones de ventanas, puertas, jardines, hasta las modificaciones, remodelaciones, ampliaciones de gran envergadura.

Precisado lo anterior, es de tenerse claro que cualquier adecuación, demolición, modificación, remodelación, ampliación, mejora, obra nueva al interior o exterior de una inmueble sometido a propiedad horizontal, que comprometa su apariencia externa y/o su estructura propia o comunal, debe estar sujeta como cualquier otra obra civil, a la previa licencia urbanística del municipio correspondiente, sin perjuicio que en algunas copropiedades, se considere un requisito previo la "aprobación" por parte del Consejo de Administración -no del Administrador- del plano en cuanto la obra a ejecutar corresponda con determinados estilos de urbanismo y paisaje que garanticen la armonía y el orden de la copropiedad.

En este orden de ideas, si la obra civil a adelantar es de reparación o ajuste, incluso de actualización, bien sean internas o externas, que no comprometan la apariencia externa, la armonía de la Copropiedad, asi como tampoco la estabilidad del mismo inmueble y predios colindantes, no requiere "aprobación previa del consejo de administración" ni de licencia urbanística, en tanto que, de comprometerlas,  llegado el caso, de no contar el propietario con la "aprobación" previa del Consejo de Administración, el Municipio no otorgará la Licencia urbanística; pero de no ser necesaria aquella, o de serlo, el hecho que el propietario no cuente con la licencia urbanística e inicie obra, no faculta a la Administración para tomar medidas de fuerza que interfieran por si mismas con los derechos inherentes al ejercicio de la propiedad privada ya que estaría invadiendo competencias propias de la Autoridad de Policía, de tal forma que lo máximo que pudiere hacer, es adelantar en nombre de la Copropiedad las acciones policivas correspondientes tendientes a la suspensión, corrección o demolición de obra, pero no asumir facultades de Policía Administrativa.

Otra cosa, es que con el desarrollo de la obra se causen molestias a la comunidad, en cuyo caso el obrar del Administrador de acuerdo con el manual de convivencia, es de simple moderador, efectuando los requerimientos y advertencias consecuentes al propietario y encargado de obra, dentro de las mismas limitaciones y facultades.

Ahora, de generarse un verdadero conflicto entre propietario y Administración {Copropiedad}, aquel deberá recurrir a la Querella Policiva por perturbación en contra de la Copropiedad si es que no, recurrir a la Acción de Tutela con medida provisional, también quizás, dependiendo la situación, pudiere recurrir al apoyo de la Fuerza Publica para el desarrollo de las actividades que ejercita, todo, dependiendo particularmente de las circunstancias individuales de cada caso concreto.

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Una opinión
  1. PAOLA dice:

    Buenos días

    Me gustaría saber si un proyecto de propiedad horizontal que en este momento delego a una administración provisional, puede realizar cobros abusivos, ya que se trata de un conjunto que por demoras de ellos no ha sido entregado ni terminado en su totalidad, con estrato 2, en el municipio de la calera, y a quienes nos han entregado, aparentemente a 40 de 200, el 20% de propietarios nos estan cobrando una cuota exagerada de 150.000 con la premisa de que la cuota disminuira a medida que entreguen mas viviendas, pero la demora es de ellos.

    Gracias.

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