La regulación especial del arrendamiento de inmuebles destinados para fines comerciales

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Tanto en la consulta profesional, como de  la lectura de las diferentes inquietudes de nuestros visitantes respecto al Arrendamiento de Inmuebles, detectamos una singular confusión en el manejo conceptual de la regulación entre los destinados a Vivienda Urbana de aquellos destinados a Actividades Comerciales, quizá originada en que de manera general para unos y otros, en lo pertinente aplica, sin distingo, los Artículos  1973 a 2935 del Código Civil, por lo que dedicaremos este espacio en destacar las especiales connotaciones que previstas en los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, regulan el arrendamiento de Inmuebles destinados a cumplir actividades comerciales, naturalmente lícitas.

Quizá una de las mayores divergencias de interpretación y aplicación parte de la misma noción que de LOCAL COMERCIAL se encuentra arraigada en el ciudadano del común, la cual parte de entender que debe estar permanentemente abierto al público, y por ende, de tal denominación se excluye a las oficinas, los consultorios, las bodegas, los depósitos, la consulta, los talleres, la costura, entre un sin par de actividades comerciales que se desarrollan en otros espacios y ambientes, por lo que es necesario  precisar que por LOCAL COMERCIAL, debemos asimilar de forma amplificada en los términos del Artículo 515 del Código de Comercio, la denominación de ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO, como “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa destinado al desarrollo de una, o diversas, actividades comerciales…” de donde es preciso concluir que este, puede tener o no, sus puertas permanentemente abiertas al público.

En este orden es pertinente aclarar previamente que, la intención del legislador, de una parte, al intervenir directamente en la regulación de los Contratos de  Arrendamiento de Inmuebles para Vivienda Urbana no es otra que la de permitir la armonía entre el derecho a una vivienda estable y digna frente al derecho a la propiedad privada dentro de condiciones de reciproca equidad, en tanto de otra, la amplia libertad relativa en la regulación de los Contratos de  Arrendamiento de Inmuebles para Actividades Comerciales, enfatiza desde el reconocimiento al derecho a la propiedad privada, dentro de un delicado equilibrio, la protección al derecho de la libertad  de empresa en pos de garantizar la función económica y social que esta desarrolla, asegurando al mismo tiempo, la estabilidad de las relaciones laborales derivadas y dependientes de toda organización empresarial,  así como la permanencia cierta del capital de trabajo.

Solo serán de aplicabilidad de manera remisoria, residual y por excepción algunas pautas de procedimiento previstas en la Ley 820 de 2003 [pago forzado de la renta cuando el arrendador se niega a recibirla, por ej], pero de manera especial se aplica la normatividad prevista en el Título I Capítulo I del Código de Comercio, que en seis artículos, como pocas, tajante y diferencialmente regula uno de los aspectos más trascendentales de la vida nacional y que nada guarda de similar con las propias regulatorias del arrendamiento de Inmuebles destinados para Vivienda Urbana previstas en la ya referida Ley 820 de 2003, hasta el punto de consagrar de pleno derecho sin lugar a ninguna discusión, interpretación o consideración, que contra las normas previstas en los Artículos 518 a 523 del Código de Comercio, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes, tal lo veremos seguidamente.

El Artículo 518 del Código de Comercio, renovación automática del contrato

Es de las principales diferencias características, y por ende de mayor peso y que significativamente las inmobiliarias arrunchadas en el desconocimiento de esta regulación por parte de los arrendatarios, arremeten con su pseudo poder intimidador para terminar relaciones contractuales validamente continuadas: 

Articulo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

  1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
  2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
  3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

En primer lugar, se prevé el derecho a la renovación automática del contrato de arrendamiento, cuando el mismo arrendatario  cumplido haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con el mismo establecimiento de comercio.

En segundo lugar y con singular acentuación, señala que las UNICAS situaciones en que el arrendatario cumplido no tendría ese derecho, será cuando EL PROPIETARIO, entiéndase bien, EL PROPIETARIO y NO EL ARRENDADOR, requiera el inmueble para las eventualidades previstas en los numerales 2 y 3.

Asi, si la Inmobiliaria le cursa un aviso de desahucio con todos los meses de anterioridad que se le ocurra, indicando que su contrato de arrendamiento del local donde tiene la tienda, el taller, la costura, la cafetería, la miscelánea, la consulta veterinaria, el salón de belleza etc, termina porque:

  1. el propietario necesita el inmueble para irse a vivir a él, o para poner un negocio, o deba ser reparado, NO SE ESTRESE… solamente EL PROPIETARIO es el que está legalmente facultado para terminarlo,  siempre que cumpla los requisitos que adelante se reseñan, o
  1. se ha vendido el inmueble y necesita entregarlo, TAMPOCO SE ESTRESE… en materia de inmuebles destinados para actividades comerciales, esta causal no existe, asi solo tenga el garaje arrendado; tenga presente que solo existe y aplica para los de vivienda urbana.

Recuerde:  De una parte, las únicas causales legales para terminar el contrato distintas a su incumplimiento, son las de los numerales 2º y 3º ya vistas, NINGUNA OTRA !!!, y de otra, NO FIRME SINO UN SOLO CONTRATO, ya que la vetusta indicación que se hace por las Inmobiliarias en cuanto que se debe firmar un nuevo contrato cada año, entre otras maniobras poco ortodoxas, se hacen tendenciosamente para hacer dificultosa, sino imposible la estructuración del derecho del arrendatario a la renovación automática del contrato, una vez cumpla con la previsión del Artículo 518 en referencia.

El Artículo 519 del Código de Comercio, libertad absoluta en la fijación del precio del canon de arrendamiento.

Articulo 519. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

Una de las características sobresalientes de los Contratos de Arrendamiento de Inmuebles destinados para Actividades Comerciales, como hemos visto, es la de no estar sometidos a intervención estatal especial distinta a la prevista en el Código de Comercio, de tal forma que, arrendador y arrendatario están en plena libertad para fijar a su conveniencia el periodo de duración [por horas, días, semanas, meses o años] y condicionarlo a determinadas situacionesde oferta / demanda, o variables de mercado[“período de prueba del comerciante”]; fijar el precio, la moneda,  y forma del pago de la renta, asi como los incrementos o reajustes al vencimiento.

En el último ítem previo,  aunque la moderación contractual ha tendido a imponer por costumbre que estos reajustes  sean en proporción igual al I.P.C.  para el año que termina, o I.P.C.  más unos puntos, nada obsta para que dicho incremento se fije en porcentajes correspondientes a cifras ciertas y conocibles de antemano a la firma del contrato del 10%, 20%, 30%, 50% sobre el valor de la renta del periodo que se cumple, o en la forma que conjuntamente se considere apropiada.

No obstante dichas consensualidades, pudiere acaecer que al momento de la renovación, por ejemplo para el décimo año, aunque ambos contratantes consideran permanecer en la relación contractual que les ha traído mutuos beneficios, el arrendador razone insuficiente el valor del incremento en razón por ejemplo de revalorización del predio, o el arrendatario la discurra excesiva en razón de nuevas cargas fiscales, saturación de la oferta, decaimiento de la demanda o desmejoramiento del entorno, por referir las más usuales ciertas o de mera argumentación, hasta el punto de no ponerse de acuerdo en el  nuevo canon de arrendamiento que conlleva el riesgo de la relación mantenida.

Cuando esta situación se presenta, una cualquiera de las partes con citación de la contraria, o ambas de común acuerdo, podrá(n) acudir judicialmente a una actuación muy expedita denominada, regulación y fijación de canon de arrendamiento, por la cual, mediante peritos que analizaran en conjunto y detalle todos los factores de incidencia positiva y negativa, se fijará definitivamente  con carácter vinculante para el periodo que comienza, el canon de arrendamiento a pagar.

El Artículos 520 a 522 del Código de Comercio, procedimiento de EL PROPIETARIO para la terminación del Contrato de Arrendamiento previsto en los Ordinales 2º y 3º del Artículo 518

Articulo 520. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Articulo 521. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Parágrafo. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Articulo 522. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

Retomamos haciendo especial hincapié, e insistiendo, como la ley faculta UNICAMENTE a el propietario y no al arrendador para adelantar el procedimiento de desahucio, información y destinación final del inmueble, así como el sencillo procedimiento de formulación pero fuerte de indemnización de los perjuicios que el propietario cauce al arrendatario por no cumplir dentro del periodo legal fijado con el desarrollo de la causal invocada para haber terminar el contrato de arrendamiento.

El Artículo 523 del Código de Comercio, derecho legal a subarrendar                                   

Articulo 523. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.

Tres son las particularidades que mayormente quiebran la relación entre arrendadores y arrendatarios de Inmuebles destinados para Actividades Comerciales, las que, curiosamente por encima de la mora en el pago de la renta, convergen en álgidas controversias judiciales, y tienen que ver con el presunto incumplimiento de las obligaciones del arrendatario por subarriendo del inmueble, cambio de destinación, y/o cesión del contrato de arrendamiento sin consentimiento del arrendador.

Siendo la norma muy clara, no tiene cabida a interpretación alguna, más que las originadas en el desconocimiento cierto o manipulación deliberada por los involucrados en la estructuración y desarrollo de estas relaciones: Arrendadores, Arrendatarios, Inmobiliarias y Abogados.

En principio, partamos que el arrendatario de pleno derecho podrá subarrendar SIN AUTORIZACION del arrendador, hasta el 50 % del inmueble que ha tomado en arriendo con la sola limitante que no se lesione los derechos de este, esto es, que necesariamente deberá subarrendar para actividad comercial licita dentro del contexto del uso del suelo aprobado para el lugar donde se ubica el inmueble.

Ahora, nótese como el subarriendo de la totalidad del inmueble no es que esté prohibido, sino simplemente condicionado a la autorización expresa o tácita del arrendador, dentro de la misma forma y condición ya delineados.

En cuanto al cambio de destinación del inmueble por una diferente a la prevista en el contrato, veíamos como el Artículo 515 del Código de Comercio, precisaba la denominación de ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO, como “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa destinado al desarrollo de una, o diversas, actividades comerciales…” de donde es fuerza colegir que, en razón de la multiplicidad de diversas actividades comerciales que pudiere tener el arrendatario, podrá de acuerdo con estas, con la autorización expresa o tácita del arrendador,  cambiar la destinación inicial a fuerza de idéntica forma y condición. 

Por último, en caso que el arrendatario enajene el establecimiento de comercio, de pleno derecho se tendrá como válida la cesión del contrato de arrendamiento, para lo cual será intrascendente que el arrendador autorice, acepte o le guste, simplemente le debe ser comunicado para quedar cobijado por aquella, liberando al actual arrendatario y teniendo como tal, en virtud del mismo contrato al comprador del establecimiento.

A manera de finiquito, sin que sea del caso ningún comentario, distinto a que las Inmobiliarias podrán clausular, enredar, y pretender distraer a su “amaño jurídico” estas reglas, pero sin ningún resultado vinculante o exigibilidad, tal como lo contrae el  Artículo 524 del Código de Comercio:

“…Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes…”.

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14 Opiniones
  1. uriel chica Dice:

    buenas noches , al terminar el contrato de arrendamiento de local comercial , que suerte corre el subarriendo ?

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  2. irca Dice:

    HOLA BUENAS TARDES.
    DOCTOR ES QUE QUIERO PREGUNTARLE, HACE 6 MESES TOME ARRENDADO UN LOCAL Y EL DUEÑO ME DIJO QUE LOS SERVICIOS DE AGUA Y LUZ ESTABAN EN TRAMITE, ASI COLOCO EN EL CONTRATO Y HASTA LA FECHA NO ME HA COLOCADO EL AGUA DEL LOCAL, SIEMPRE QUE LE PREGUNTO ME DICE QUE NO ES PROBLEMA DE EL QUE LA EMPRESA NO LE HA SOLUCIONADO NADA Y LA LUZ LA COLOCO COMPARTIDA CON OTROS LOCALES.
    AHORA ME PASA UNA CARTA QUE NO ME VA A RENOVAR EL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO PORQUE LE PAGO DOS DIAS DESPUES DE LA FECHA. EL HECHO DE QUE NO ME HALLA COLOCADO EL AGUA ES CAUSA PARA DEMANDARLO POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO. ME DICE QUE PUEDO RETENERLO EL 30% DEL CANON DE ARRIENDO, COMO ME PUEDO ASESORAR.ESPERO SU RESPUESTA.

    Responder
  3. Omar Dice:

    Hola,

    Llevo 2 años con un local comercial en Bogota y ya no puedo seguir en el contrato porque no justifica para mi la tenencia de este inmueble. Le pase la carta al arrendador 5,5 meses (mas de 3 meses de anticipacion) antes de finalizacion del contrato y en el contrato dice que debe ser 6 meses. Es esto legal? Puedo sostenerme de alguna ley o algun articulo de una ley con la cual pueda ampararme?

    Gracias por su pronta respuesta

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  4. LUIS CARLOS Dice:

    hola!
    hace 15 años tengo tomado en arriendo dos locales comerciales, pero debido a la situación económica de la ciudad el comercio se encuentra muy deteriorado y muchos negocios han tenido que cerrar, le comente al dueño que me era muy dificil seguir manteniendo el negocio por la baja en las ventas, pero lo que hizo, fue pasarme una carta el 16 de diciembre indicandome que el varlor del arriendo subiria a la máxima tasa autorizada por el gobierno. que puedo hacer?
    gracias

    Responder
  5. ajr Dice:

    Buenas tardes, tengo una inquietud, es posible en un solo contrato de arrendamiento con unico canon y unico arrendatario dejar 10 locales a nivel nacional.

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  6. camilo Dice:

    buenas tardes
    me pidieron el apartamento en la porroga del contrato de arrendamiento de inmueble para vivienda con los tres mese de anticipacion a cumplimiento de contrato, pero en un mes antes de que se cumpliera la porroga me arrendaron otro inmueble, realice por tal motivo le entregue el inmueble al propietario pero ahora me dice que le tengo que pagar el mes de arriendo esto es permitido ?

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    • L VA Dice:

      La terminación de contrato vivienda urbana por parte del Arrendador señalada en el artículo 22 de la Ley 820 del 10 de julio de 2003, además de las causales ordinarias; por hacer referencia a las primeras siete (7), contempla cuatro (4) causales especiales indicadas en el numeral 8 del mencionado artículo, las cuales a continuación trataremos con más detenimiento.

      La primera causal especial señala la posibilidad de dar por terminado el contrato “cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.”

      En este evento es importante resaltar que se trata como bien lo indica el literal, de tres (3) condiciones necesarias para configurar dicha causal; la primera que sea el propietario o poseedor, la segunda que sea para su propia habitación y la tercera, y última, que sea para ocuparlo por un término no inferior a un año.

      Así las cosas resulta importante señalar que en cuanto a la segunda condición, no se podría pensar que se cumple cuando el propietario o poseedor del inmueble lo requiera para la habitación de un familiar, por ejemplo un hijo(a).

      La segunda causal especial es la que indica la posibilidad de solicitar la terminación del contrato “cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación”.

      Es necesario tener en cuenta que este tipo de reparaciones que viene señaladas en esta causal, son aquellas que no podrían realizarse estando el inmueble ocupado por cuestiones de seguridad, de salubridad u otro tipo de situaciones que requieran necesariamente la desocupación del inmueble.

      La tercera causal es “cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa”.

      En este evento se suele demostrar la existencia de la causal con la presentación de un Contrato de Compraventa que señale la necesidad de la entrega del inmueble por parte de Promitente Vendedor, que para efectos del caso será el propietario del mismo.

      Y una última causal hace referencia a “la plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.”

      En este evento existe una condición de tiempo consistente en que dicho contrato lleve como mínimo cuatro (4) años de ejecución; lo cual se puede probar con copia del contrato suscrito entre las partes. En este evento será necesario que el Arrendador indemnice al Arrendatario con suma equivalente a 1,5 meses de arrendamiento.

      Ahora bien, es necesario precisar que en los eventos de la causal primera a tercera, será necesario que el Arrendador suscriba una caución equivalente a seis (6) meses del precio de arrendamiento, con el fin de garantizar la causal invocada dentro de los siguientes seis (6) meses a la fecha de restitución del inmueble.

      Esta caución será a favor del Arrendatario y una vez el Propietario o Poseedor cumpla con la causal invocada para la restitución, le serán devueltos dichos dineros, pero en caso contrario dichas sumas le serán entregadas al antes arrendatario.

      Responder
    • L VA Dice:

      Hay que tener en cuenta lo estipulado en el Art. 22 de la Ley 820 de 2003. Verifique si Ud vivió menos de 4 años cuando le pidieron el apartamento. No lo pueden desahuciar sino bajo unas condiciones especiales y previa consignación por parte de su arrendador de una caución por valor equivalente a 6 meses del valor del canon actual. De lo contrario sería ilegal el desahucio. Pero si Ud. ha superado 4 años, el arrendador debe indemnizarlo con el equivalente a 1 mes y medio (1,5) del valor del canon de arrendamiento. Si vive en Bogotá puede acercarse a Habitat y presentar su caso, de lo contrario en la alcaldía de su ciudad.

      Responder
  7. Clara Dice:

    Buenos Días:

    Quiero saber cual es la autoridad que regula el arrendamiento de locales comerciales en Colombia.

    Responder
    • L VA Dice:

      El Código de Comercio Art. 518 y subsiguientes.

      Responder
  8. naty Dice:

    Buenas noches quiero saber si tengo un negocio base ya varios años y de pronto viene una persona y monta otro de la misma actividad en un local que la distancia entre una entrada y la otra es silo de 70cm lo cual ha confundido mi clientela esto es legal o hay alguna ley q proteja

    Responder
  9. Leonel Dice:

    Tengo en arriendo un local comercial. El propietario ha sido demandado por el acreedor hipotecario y van a rematar el inmueble el mes entrante. ¿Debe el adjudicatario respetar mi contrato o puede desahuciarme de inmediato? Y en caso de desahucio, ¿Que tiempo tengo para desocupar el local?

    Responder
  10. andrea Dice:

    Buenas tardes quiero prorrogar un contrato de arrendamiento de establecimiento publico, es decir, la entidad publica recibe dinero por el lugar, por parte del contratista - que fundamento sirve para prorrogar en materia civil y que establezca el mismo término inicial?

    Se realizó proceso de mínima para contratar al arrendatario por el termino de un año

    GRACIAS

    Responder
  11. juan gutierrez Dice:

    Pregunta:
    Soy arrendatario de un local comercial.

    El propietario y arrendador NO me entrego una copia del contrato con firmas originales. Solo una fotocopia del contrato original firmado por ambas partes.

    Tal como aplica para arrendamientos de vivienda urbana, tengo derecho a exigir y aplicar la clausula de incumplimiento?, o sea que me reconozca los canon de arrendamiento que allí se establecieron ?

    Gracias

    Responder
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